房地产行业：销售良好 融资偏紧

    供求两端的一些积极因素推动2019 年10 月龙头房企的销售超预期。企业融资受到限制，高信用公司优势更为明显。

    10 月销售表现靓丽。10 月龙头房企销售金额同比+31.7%，销售面积+35.1%，销售均价-2.5%。这一增速显著超过了前9 月的累计同比增速。前10 月，布局集中一二线城市的公司销售增速较快，如世茂房地产、招商蛇口等公司。

    供求两端都在刺激热销。在供给侧，企业担心未来不确定性，推盘力度较大，定价很理性。在需求侧，LPR 平稳切换，10 月首套房贷利率5.52%，只小幅上涨1BP，整体相当平稳。二手市场房价稳定，消费者预期平稳。供求两端因素，都在刺激热销。

    融资偏紧。10 月房地产企业债券及信托融资687.2 亿元，环比9 月下降49.8%。

    这当然不是因为企业没有融资需求，而是对于融资额度的管控所导致。我们预计，大多数企业的资金成本，自6 月以来也有所提升。

    土地市场缓慢下行，融资边际继续收紧的可能性不大，但偏紧局面或将维持。

    10 月中下旬，土地市场继续降温，但百城仍维持周成交600 亿元左右的水平，略好于8 月下旬。目前各地房价上涨压力很小，地王已经难觅踪影。尽管我们认为短期内严峻的融资环境仍将给开发企业带来挑战，但预计融资继续边际收紧的概率不大。

    风险因素：企业盈利能力下降的风险。个别公司资产负债表的风险。

    高信用龙头价值明确。十月良好的销售情势，说明企业只要理性定价，市场是有需求的。尽管整体上看，板块的利润率处于不断被压制状态，但高信用公司凭借较低的资金成本，将在可持续性方面占据显著优势。我们推荐保利地产、世茂房地产、龙湖集团、华夏幸福、招商蛇口、万科A 等。