房地产行业点评报告：北京再次放宽限购 激活年末市场热度

事件：北京放宽非京籍家庭购房条件，支持多子女家庭住房需求12 月24 日，北京市住房和城乡建设委员会等4 部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025 年12 月24 日起施行。《通知》具体包括（1）放宽非京籍家庭购房条件，将五环内商品住房社保或个税缴纳年限由“3 年”调减为“2 年”，五环外由“2 年”调减为“1 年”；（2）支持多子女家庭住房需求，二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房；（3）进一步优化个人住房信贷政策，利率定价机制不再区分首二套住房；（4）二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。

核心政策主要是限购调整和利率调整

本次政策主要聚焦非京籍居民家庭限购调整，进一步缩短了全市范围内非京籍家庭的购房社保年限，同时释放了多孩家庭改善购房需求。我们认为当前北京五环内限购政策已经较为宽松（上海外地户籍在外环内购房需连续社保满3 年，深圳外地户籍在福田区、南山区和宝安区新安街道需连续社保满1 年），外围区域限购政策北京、上海、深圳均已调整为满1 年社保即可购房，并且不限制套数，预计能够释放一些增量需求。利率上，本次政策后不再区分首套二套，调整前北京地区商贷首套房贷利率为3.05%，购买五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房贷为3.25%，相当于对二套房贷款有20-40BPs 的降息；同时下调二套公积金贷款首付比例（30%→25%），减少购房者前期资金压力。

四季度以来北京成交热度下降，过往政策对成交促进作用明显2025 年四季度以来，北京新房和二手房成交套数同比明显下滑（11 月新房-45.9%、二手房-21.9%；12 月前23 日新房-33.1%、二手房-23.5%），市场在高基数下热度下降。从历史效果看，政策放松对市场有直接拉动作用：2024 年9 月限购放松后，四季度二手房成交同比+55.5%；2025 年8 月五环外限购放松后，9月新房、二手房成交同比转正（+9.8%、+19.0%）。在市场成交增速转负的压力下，本次新一轮政策释放积极信号，防止市场预期进一步转弱。

投资建议

本次北京限购政策是在市场下行压力下的精准调控，通过降低门槛、支持特定需求、降低购房成本三重手段，旨在扭转成交下滑趋势，稳定市场预期，预计上海和深圳有望适时跟进，进一步优化限购政策。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。

知前沿，问智研。智研咨询是中国一流产业咨询机构，十数年持续深耕产业研究领域，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。专业的角度、品质化的服务、敏锐的市场洞察力，专注于提供完善的产业解决方案，为您的投资决策赋能。

转自开源证券股份有限公司 研究员：齐东/胡耀文