房地产行业:房贷利率如期回落,多重利好下板块反弹可期

    行业跟踪:

    一手房:成交环比增速-11.08%,同比增速-7.73%(按面积)

    本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积409.80万方,环比增速-11.08%,同比增速-7.73%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-15.03%,-6.47%,-16.62%;同比增速分别为12.56%,-8.43%,-12.77%。

    二手房:成交环比增速56.73%,同比增速-18.20%(按面积) 本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积90.53万方,环比增速56.73%,同比增速-18.20%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为37.20%,74.59%,22.42%;同比增速分别为-48.32%,6.40%,-34.62%。

    库存:可售面积环比增速-0.02%(按面积)

    本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计4680.90万方,环比增速-0.02%,去化周期30.44周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.79%,0.68%,-0.18%。一线、二线、三线去化周期分别为28.73周,31.04周,35.60周。

    10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)

    根据中指监测数据,(12月31日至1月6日)重点城市共开盘25个项目,合计推出房源8282套,其中一线城市开盘1039套、占比12.55%;开盘项目平均去化率达到57.6%,其中二线城市平均去化率为73%。

    投资建议:

    本周申万房地产指数上涨0.77%。个股方面,海航投资、苏州高新、天健集团涨幅居前。继上周央行降准1个百分点,释放1.5万亿(中长期资金约8000亿元)流动性后。本周资金面继续改善,如我们先前预判的2019年利率或见顶回落,据融360数据显示,今年开年广州地区首套房贷利率最低可实现基准利率水平(花旗银行),多数银行上浮下调至5%。资金面的改善,叠加目前政策端已基本形成的“稳”字当头、“因城施策、分类指导”的主基调,多重利好下,供需两端改善预期明显增强,板块触底反弹具备较强的确定性。参考历次降准降息,我们认为目前股价已经部分反映了改善预期,但行业基本面反弹趋势不会变。考虑到目前板块依然处于探底阶段,推荐安全边际较高的行业龙头:万科、保利地产;同时推荐受益于边际流动性改善的优质一线房企:新城控股、华夏幸福等。

    风险提示:三四线成交下滑及一二线反弹不及预期;流动性大幅收紧。