房地产行业：地产新模式与城改助力建设宜居城市

事件：2025年7月14日-15日，中央城市工作会议指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；会议部署城市工作7个方面的重点任务，其中提到加快房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造等内容。

城镇化转向稳定发展期：此次城市工作会议指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效的阶段。城镇化进程持续推进，城镇化历经快速增长。2024年，我国城镇化率已达到67%，较2017年60.24%进一步提高6.76pct，近十年城镇化率提高11.25pct。

再提房地产发展新模式：此次城市工作会议部署7个方面的重点任务，其中在“着力建设舒适便利的宜居城市”中，提到“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。“房地产发展新模式”有望通过如下层面实现。在机制上，我们认为房地产有望转向“人、房、地、钱”等要素联动新机制，即根据人口实际居住需求供应相应住房，如根据人口结构和家庭户规模适当增加改善住房的供应。在房屋的供应上，住房供应体系有望得到优化和完善，即保障性住房（其中包含保障性租赁住房等）与商品房并行的模式。在房屋管理上，房地产全过程监管或将优化，商品房预售资金监管有望强化。

城改建设宜居城市：在“稳步推进城中村和危旧房改造”层面，2024年10月住建部提出新增100万套城中村改造和危旧房改造，随后逐渐将实施城中村改造的城市范围扩大至300多个城市。城中村具有居住环境相对较差、人口密度相对较大的特点。因此，城中村改造有望改善居民的居住条件，对于城市的宜居性、舒适性起到一定作用。我们认为城中村改造和危旧房改造有望进一步推进，若配套相应的货币化安置方案，则对应的住房需求有望进一步释放。

投资建议：我国城镇化已转向稳定发展期，2024年我国城镇化率达到67%，城镇化进程已历经快速增长的阶段，城市发展转向存量提质增效为主的阶段。

在建设宜居城市上，房地产发展新模式和城改与危旧房改造再次被提及。我们在政策效果逐渐展现的基础上，行业估值或迎来整体修复，头部房企或凭借融资成本较低和核心区域高市占率的优势实现运营改善，并通过估值修复实现整体的β机会。我们看好：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

风险提示：宏观经济不及预期的风险；房价大幅波动的风险；人口不及预期的风险；城镇化发展不及预期的风险；物价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险。

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转自中国银河证券股份有限公司 研究员：胡孝宇