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9月一线城市新房房价同比涨幅扩大,二三线城市仍处“弱复苏”

9月是房地产传统的营销旺季,在“认房不认贷”政策在全国铺开的背景下,2023年的“金九”成色如何?

 

10月19日,国家统计局9月70城房价数据新鲜出炉。从一线城市来看,新房销售价格环比由8月的下降0.2%转为持平,其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%,上海领涨全国。

 

国家统计局城市司高级统计师解读称:“9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大,二手住宅环比转涨、同比降幅收窄;二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。”

 

一线城市楼市明显升温

 

从环比看,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由8月的下降0.2%转为持平,其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%,广州和深圳环比分别下降0.6%和0.5%。

 

二手房方面,一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月下降后首次转涨,涨幅为0.2%,其中北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%,广州环比下降0.7%,深圳环比持平。

 

而从同比来看,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.7%,涨幅比8月扩大0.1个百分点,其中北京和上海同比分别上涨2.9%和4.4%,广州和深圳同比分别下降1.7%和3.0%。一线城市二手住宅销售价格同比下降1.4%,降幅比8月收窄0.2个百分点,其中北京同比上涨1.1%,上海、广州和深圳同比分别下降1.9%、3.8%和1.0%。

 

值得一提的是,在四个一线城市中,上海新房市场在9月1日实施“认房不认贷”新政后升温最快,这也使得上海9月新建商品住宅销售价格环比涨幅位于全国首位。

 

此次数据显示,‘认房不认贷’后一线城市房价指数止跌,充分说明一线城市扮演了本轮楼市复苏的领头羊角色。”

 

“从一线城市来看,市场的复苏力度明显偏大,这本身和‘认房不认贷’落地有着直接关系,带动了首套刚需以及改善需求同步提升,同时二手房由于挂牌量明显增多,也导致城市内不同区域价格分化表现更为明显。下一步需要跟进限购政策的进一步优化,带动外围区域的新房以及核心区域二手房成交量提升,这将是稳定房价的重要措施。”58安居客研究院院长张波称。

 

但是,四大一线城市中,广州、深圳楼市的复苏动力较弱,不如上海和北京。以深圳为例, “事实上,深圳楼市连续三年低迷不振,即使‘认房不认贷’政策落地了,‘金九银十’的成交量依然没有明显起色。这是因为深圳的限购政策仍然严格执行,且本地户籍也是限购3年,严格的限购政策阻隔了所有外地投资客与刚入深的刚需客户;同时,深圳的二手房指导价与隐藏挂盘价也在很大程度上增加了购房难度,导致二手房交易持续低迷。”

 

二三线城市仍然“弱复苏”

 

根据国家统计局数据,二三线城市商品住宅销售价格在9月仍然呈现环比下降。

 

从环比看,9月份,二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比8月扩大0.1个百分点;二手住宅环比下降0.5%,降幅与8月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比8月收窄0.1个百分点;二手住宅环比下降0.5%,降幅比8月扩大0.1个百分点。

 

而在同比方面,9月份,二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.2%,涨幅比8月回落0.1个百分点;二手住宅同比下降3.2%,降幅比8月扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.4%和3.5%,降幅均与8月相同。

 

从城市数量来看,9月份,70个大中城市中,新房价格环比上涨城市分别有15个,较8月份减少2个,同比上涨的有25个,与8月持平,绝大部分城市房价呈现下跌态势。二手房方面,70城环比上涨城市有4个,比8月增加1个,自3月份以来首次出现上涨城市数增加。

 

当前房价指数环比涨幅最大的三个城市为上海、北京和西安。这也说明,此类城市基本面不错,楼市表现较为强劲。而跌幅较大的城市包括扬州、牡丹江、包头和南京。比如南京新建商品住宅销售价格环比下跌0.8%,这说明一些‘强二线’城市也遇到了楼市的压力。”

 

四季度楼市将会如何走?

 

从9月房价数据可以看出,一线城市呈现率先领涨的态势,但是,二三线城市的楼市还有待于进一步回温,那么,接下来的四季度,楼市将如何走?

 

对此,预计:“目前政策的确加速了市场复苏的预期,但由于大环境不确定性依然存在,以及居民对于未来收入预期等因素存在,2023年市场总体将维持‘弱复苏’态势,四季度预计还会有部分城市呈现触底反弹,2023年商品房销售金额预计将和去年持平,房价总体还将在底部徘徊。”

 

“增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。对于北京、上海等一线城市来说,当下‘认房不认贷’主要影响的是刚改家庭,大部分需要‘卖一买一’,整体来看,这部分家庭短期消化后,后续如果没有郊区限购松绑、刚需首套房利率全面降低等政策出台,市场在10月会出现继续向下调整的现象。”

 

目前,政策纾困起到了一定作用,但政策效果明显低于预期,全国商品房销售同比跌幅仍在扩大,加上供给端的风险释放还在继续,居民收入、预期等基本面并无明显改善,反馈在房价上,下跌幅度开始持平或减缓,但持续下跌仍会维持一段时间。城市分化是大趋势,随着政策宽松,未来少数热点城市或核心区域稳定,而其他城市下跌,这可能是常态。”

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