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楼市“小阳春”能持续吗?未来又将朝着怎样的方向发展?

政策“松绑”空间越来越小

 

从2023年农历新年后,全国楼市回暖迹象明显。

 

4月6日,国家税务总局局长王军出席国新办发布会时介绍,一季度,住房消费呈现回暖迹象,房地产业1~2月份销售收入由负转正,同比增长2.3%,较去年全年加快19.5个百分点;3月份增速进一步提升,同比增长17.9%。

 

但这背后是数个城市的政策“托举”。据中指研究院监测,2023年一季度已有超百省市(县)出台政策超170条,超30城调整首套房贷利率下限至4%以下,各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式,涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管等。

 

楼市回暖能否持续?未来又将朝着怎样的方向发展?目前看来,都充满不确定性。

 

回暖背后

 

这轮楼市回暖最明显的地区,无疑是一线城市。

 

中指院披露的数据显示,3月份一线城市强势复苏,新房成交环比上涨73%,同比上涨83.9%。

 

二手房市场同样火热。据北京市住建委官网的数据显示,2023年3月,北京二手住宅网签22192套,环比、同比均有一定增幅。

 

3月,上海二手住宅成交23991套,环比增加24.43%,同比增加86.12%。这是近20个月以来成交的最高点。

 

贝壳研究院监测数据显示,2023年一季度贝壳50城二手房成交量指数同比增长,已接近2021年一季度水平;房价扭转17个月连续下跌趋势转涨。

 

同样,部分新一线城市楼市回暖也非常明显。

 

以杭州为例,根据杭州贝壳研究院的数据,杭州市区(含富阳、临安)3月二手房成交量达到了10828套,环比2月的7396套涨幅约46%,同比去年3月的4524套涨幅更是高达139%。

 

上一次杭州达到这一成交量,还是2021年4月。即便去年5月二手房新政释放利好后,次月的成交量也不过6732套。

 

而成都3月二手房备案成交量合计达28188套,同比增长约103.41%,创下近7年来的月度新高。

 

这波楼市“小阳春”背后,原因是什么?

 

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊,这波“小阳春”,有季节性因素,每年春节后都有这样一个成交旺季。“去年第四季度,疫情比较严重,导致很多需求被抑制,有一大部分需求被延后到今春释放。”他说。

 

北京链家研究院分析师冷会告诉中国新闻周刊,春节假期结束以来,北京二手住房市场恢复态势明显,市场较快恢复的原因主要有两方面,一是前期积压需求的集中释放,二是宏观层面的预期引导。

 

此外,不少城市二手房挂牌量也大幅度提升。

 

以广州为例,2022年3月份,广州二手房挂牌量9.9万套,2023年3月份攀至13.3万套,同比增长了34%。

 

不少城市的情况类似。58安居客研究院统计显示,2023年3月份全国新增挂牌房源量环比上涨7.6%,深圳涨幅达11.2%,南昌、南宁、三亚、长沙、海口等城市环比涨幅均在30%以上。

 

数据往往具有一定滞后性。“到3月末,随着前期积压需求的陆续释放,市场成交节奏逐渐回归常态,近几周成交量明显不如2月份各周,但仍处于相对较高水平。”冷会说。

 

中国新闻周刊从多位在北京的房产经纪人处了解到,大家普遍感受是,市场已不像一个月之前那么火热。有中介总结称,“三月最后一周带看量,明显没有月初那么多。”

 

根据杭州贝壳研究院监测,3月份二手房带看量持续小幅回落,相比年后周度最高点,带看量下滑15%。

 

分化在加剧

 

虽然全国楼市在第一季度整体回暖,住房消费同比增长17.9%,但与交易火热的一二线城市相比,不少三四线城市的市场仍相对低迷。

 

2023年4月,中指研究院发布的《百城价格指数报告》显示,百城新建住宅价格在止住“7连跌”及持平后开始转涨,二手房则受挂牌量增加影响,价格波动调整。

 

报告显示,2023年3月,全国100个城市新建住宅环比上涨0.02%,为2022年下半年以来月度环比首次转涨。百城二手住宅环比下跌0.05%,跌幅较上月扩大0.04个百分点。

 

甚至以“重仓”三四线城市闻名的开发商碧桂园,在2022年度业绩会上宣布,碧桂园原先的土储和产品偏重于三四线城市,未来会转向一二线和三四线城市50%和50%的布局。

 

除了城市之间分化,城市内部板块之间的分化也十分明显,以北京为例,从去年末至今,本轮楼市的回暖也存在分化。

 

“在疫情防控优化调整的大背景下,中心城区二手住房市场率先复苏,春节后市场热度传导至外围区域,导致2月份外围城区成交占比明显提升。”冷会分析。

 

在北京从事房产中介工作的王明磊对此深有感触,他告诉中国新闻周刊,自从2023年楼市回暖之后其重点关注的板块,西城的金融街、月坛和德胜门一带,量价齐升,甚至有优质房源高价成交。

 

不少普通板块的二手房,则远没有这样的行情。

 

北京市民李丰有一套位于北京南三环与南四环之间的“老破小”住宅,户型优越,紧邻地铁,但有着近30年的房龄,他本想借着这波楼市“小阳春”出售,但现实与预期相距甚远。他说,“小区里,有二十多套挂牌房源,从去年下半年到现在,一套都没有卖掉,最近的‘小阳春’,也鲜有看房者。”

 

中介告诉他,由于房龄和学区,除非大幅度降价,不然房子没可能卖出去。

 

而在新一线城市,这样的趋势也比较明显。在楼市多年来不温不火、平稳发展的长沙,优质房源近期备受追捧。有房产经纪人称,热门楼盘钰龙天下2023年再度火爆,新晋热盘阳光丽城,2023年至今已经卖出几十套二手房,甚至超过去年一整年的成交套数。

 

但上述房产经纪人也称,与此相对应的是,望城区不少位置不佳的住宅,则少有人问津,甚至有业主降价20万依然无人问津。

 

核心地段房源、优质学区房源受到青睐背后,与市场主流人群息息相关。

 

李宇嘉分析,实际上从疫情之后,房产销售一直就以改善需求为主,特别在新房销售中占据主导,主要因为改善型人群受疫情的影响比较小,其收入水平也相对较高。而城市非核心区域或者说外围地区的房子,一方面供应量较大,另外一方面受众以刚需为主,所以目前看没有同步回暖。

 

“小阳春”会持续吗?

 

实际上,这波楼市“小阳春”,与政策推动息息相关。

 

据中指研究院监测,2023年一季度已有超百省市(县)出台政策超170条,超30城调整首套房贷利率下限至4%以下。不少城区取消了持续几年的限购政策。

 

最近,从中央到地方,又出台了不少楼市新政。

 

近日,自然资源部和银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”。

 

这意味着今后交易二手房时无需再提前结清贷款“赎楼”,大大减少了二手房买卖中的手续。

 

而不少城市,对楼市的“松绑”力度,也进一步加大。

 

比如4月4日,合肥出台了四条限购松绑政策,针对郊区工业区和旅游区的住房取消限购。合肥的限购放松具有双重效应,既允许在此类郊区获得购房资格,同时此类房产不计入家庭住房套数。

 

但在李宇嘉看来,虽然房价企稳回升了,但政策松绑空间也越来越小。

 

他分析,目前楼市依然具有一定潜力,但潜力需求不等于现实需求,这是当前制约楼市稳定最关键的因素。

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2023-2029年中国二三线城市房地产行业市场行情监测及投资前景研判报告
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《2023-2029年中国二三线城市房地产行业市场行情监测及投资前景研判报告》共七章,包含二三线城市房地产投资风险与应对措施,中国主要房地产开发商的二三线城市投资布局现状及策略分析,中国二三线城市房地产行业发展趋势及市场前景分析等内容。

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