2019年中国房地产竣工回暖、二手房交易现状、精装修房市场发展现状及发展趋势分析[图]

房地产王密 2019-11-25 06:36 来源：智研咨询

2019年1-9月中国商品房销售额达到111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降11.1%，商业营业用房销售额下降13.0%。

2019年1-9月中国商品房销售面积及增速趋势

数据来源：公开资料整理

2018-2019年前9月全国房地产开发投资增速趋势

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一、房地产竣工回暖

商品房库存自16年达近10年来峰值73931万平方米后持续下降，17和18年底分别达58923、52414万平方米，同比下降15.26%、11.04%。加之目前期房销售占比不断提高，19年开始交房需求的提升进一步推动房屋竣工面积增速提高。

商品房待售面积回落，地产有补库需求

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2019年1-9月房屋竣工面积累计4.67亿平米，同比下滑8.6%，其中住宅竣工面积3.31亿平米，同比下滑8.5%，办公楼竣工面积1740万平米，同比下滑10.3%，商业营业用房竣工面积5533万平米，同比下滑13.5%；9月单月同比方面，房屋竣工面积自8月首次转正后增幅继续扩大，其中住宅竣工面积自2017年8月以来首次转正，办公楼竣工面积维持6月以来的高增长，商业营业用房增幅持续大幅改善。

房屋竣工面积累计增速（%）

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二、二手房交易

随新房销售增速放缓，二手房在建材企业下游的占比持续提高，特别是渠道中零售占比较高的企业，二手房交易的热度对其需求的影响正逐步增加。分线城市来看，一线城市（北京、深圳）二手房成交面积1-9月累计下降5.9%，降幅较1-8月收窄1.3pct，二线城市二手房成交面积1-9月累计增长16.5%，较1-8月增速降低1.2pct。

住宅二手房成交面积方面，一线城市（北京、深圳）1-9月累计下降6.6%，降幅较1-8月收窄0.9pct，二线城市1-9月累计增长8.5%，较1-8月增速降低4.7pct。

总体来看，一线城市二手房成交热度仍较低，但已逐步企稳，二线城市受低基数影响，19年来二手房成交面积累计增速始终维持在10%以上。进入2020年，一线城市二手房成交增速或将回正，二线城市或将维持低位正增长，为建材零售端的需求带来一定正面影响。

2018-2019.8一线城市二手房成交累计同比

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2018.3-2019.9二线城市二手房成交累计同比

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2019年9月17日，国家统计局发布了8月份70个大中城市新建商品房及二手房价格变动情况。在二手房市场，有43个城市二手房价格环比上涨，7个城市价格环比持平，20城市价格环比下跌。

2019.8中国70大中城市二手房价格环比涨跌

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三、精装修

房企销售面积占比（%）

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近年来，国家以及地方政府加速推动全装修房的交付政策落地，并于18年频繁出现“进一步”、“加强”等推进全装修交付的用词。截止年频繁出现“进一步”、“加强”等推进全装修交付的用词。截止18年底，据调查数据显示，精装修商品住宅开盘量占比达到59.9%，全国精装房比例达到28.5%，预计到2019年将超30%。

2019年2月15日，住房和城乡建设部办公厅出台《住宅项目规划（征求意见稿）》其中更是明确提出：新建城市建筑应全装修交付，即精装修比例达到100%。精装修比例的提升使得更多地产商采用集采方式采购建材，也有更多品类的建材被集中采购，使得其零售市场受到挤压。在这种趋势下，工程端占比高的建材企业，逐步获得更大的市场份额，快速扩大市场集中度。

2016-2018年中国精装修商品住宅新开盘情况

数据来源：公开资料整理

2018精装修房市场渗透率

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各地全装修政策梳理

省区	具体政策内容
全国	2019年2月15日住房和城乡建设部办公厅关于38项强制性工程建设规范公开征求意见稿发布，其中《住宅项目规划（征求意见稿）》中明确提出：新建城市建筑应全装修交付。
河北	2019年4月，河北省住房和城乡建设厅发布《关于征求装配式建筑评价标准（征求意见稿）》意见的函。的函中明确了只有采取全装修的装配式建筑才能被有效认定。
山西	2018年8月，山西省人民政府办公厅印发《关于加快推进商品住宅全装修实施意见》的通知。
西安	2018年12月，西安市人民政府印发《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》的通知。通知中要求：西安市行政区域内(含西咸新区)新出让或划拨土地上，除拆迁安置房以外的住宅建设项目实行全装修。2019年1月1日起开始实施。
海南	2017年5月，海南省住建厅正式印发公布《海南省商品住宅全装修管理办法(试行)》：从2017年7月1日(含) 后取得施工许可证的商品住宅工程(以下简称住宅工程)全部实行全装修
山东	2016年11月，山东省住建厅发布《山东省建筑设计和装修服务业转型升级实施方案》，2017年设区城市新建高层住宅实行全装修，2020年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。
浙江	2016年9月，省政府办公厅印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》，首次明确了我省住宅全装修的实施时间及范围，即“2016年10月1日起，全省各市、县中心城区或城市核心区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付”。
上海	2016年8月，上海市住建委发布《关于进一步加强本市新建全装修住宅建设管理的通知》：提出从2017年1月 1日起，凡出让的本市新建商品房建设用地，全装修住宅面积占新建商品住宅面积（三层及以下的低层住宅除外）的比例为：外环线以内的城区应达到100%，除奉贤区、金山区、崇明区之外，其他地区应达到50%。奉贤区、金山区、崇明区实施全装修的比例为30%，至2020年应达到50%。本市保障性住房中，公共租赁住房（含集中新建和商品住房中配建）的全装修比例为100%。
江苏	2016年8月，江苏省委省政府发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》，提出到2025年全省装配式建筑占新建建筑的比例超过50%，新建成品住房比例达到50%以上
河南	2016年7月，河南省委、省政府近日下发《关于加强城市规划建设管理工作的意见》：提出到2020年全省新建商品住宅基本实现无毛坯房。郑州航空港经济综合实验区、郑东新区从2016年起，新开工商品住宅全部执行成品房标准。
四川	2016年3月，四川省政府印发《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》：提出到2020年，全省新建住宅全装修达到50%；到2025年，全省新建住宅全装修达到70%
北京	2015年10月，北京市住建委发布《关于在本市保障性住房中实施全装修成品交房有关意见的通知》：提出自2015 年5月1日起，由市保障房建设投资中心新建、收购的项目率先全面推行全装修成品交房；自2015年10月31 日起，凡新纳入我市保障性住房年度建设计划的项目(含自住型商品住房)全面推行全装修成品交房。

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在精装修房屋中，建材、卫浴、厨房用品几乎成为标配，配置率在95%以上，使得整个市场向工程端倾斜，供应商的竞争格局发生变化。

2016-2018年精装修占比

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根据调查数据显示，1-8月全国住宅精装新开盘项目数量1818个，同比增加15.9%，住宅精装修开盘数量保持较高增速；从套数来看，1-8月住宅精装新开盘房间数量164.74万套，同比增加10%。

总体看来，1-8月新开盘精装套数及个数的增速皆明显高于住宅新开工面积增速5%，显示了精装修比例的持续提升。

2017-2019.8精装修新开盘项目累计数量

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2017-2019.6精装修新开盘项目累计规模

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2018-2019.8精装修项目规模

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2017-2019.8精装修规模增速与房地产销售面积增速

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2019年1-8月重点70城百强房企新开盘建筑面积60795.67万㎡，其中全装修建筑面积29169.97万㎡，全装修建面比例47.98%，较1-7月下降0.84pct。百强房企全装修建面比例总体呈稳步增长趋势。

全国重点70城百强房企全装修建面累计比例变化

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1-8月月点全国重点70城百强房企全装修规划建面TOP10

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三、精装修趋势

全国来看，2019年1-8月百强房企中全装修比例30%以上的有以上的有68家，占比62.39%；全装修比例20%-30%的有9家，占比8.26%；全装修比例；全装修比例20%以下的有32家，占比29.36%。百强房企中近2/3全装修比例达到30%以上。

2019年1-8月点全国重点70城全装修比例百强房企发展水平

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从重点70城全装修面积来看，2019年1-8月TOP1-10梯队房企全装修建面占比47.44%，较1-7月上升0.57pct；TOP11-30梯队房企全装修建面占比25.02%，较1-7月下降0.19pct；TOP31-100房企全装修建面占比27.54%，较1-7月下降0.37pct。总体来看，头部房企目前精装修比例普遍在80%以上，继续提高的空间有限，而腰部房企的精装修比例仍有较大上升空间，且19年来腰部房企的销售面积增速显著高于头部房企，预计其在全装修中的占比将持续提升。

1-8月点全国重点70城百强房企全装修建面占比变化