中国产业信息网

物业管理行业:政策从未限制企业发展 外拓预计更趋强劲

    我们认为,物业管理行业面临的政策环境,仍然是规范化、市场化和规模化,主要政策方向并未发生任何变化。品牌上市公司在保障业主公共区域收益方面十分规范,料第三方外拓将受益于整治乱象。物业管理公司人工效率有明显提升空间,社保缴纳较为规范,免缴大龄员工较多,并不存在人力成本明显上升可能。碧桂园服务等公司开始发起股票回购,金科服务等公司重要股东开始增持股份。我们认为,板块投资价值显著。

    板块大幅调整,部分企业开始积极回购股份,部分重要股东开始增持股份。在板块大幅回调的背景之下,碧桂园服务、融创服务等公司开始积极回购股份,而金科服务等公司的实际控制人开始增持股份。其中,行业龙头碧桂园服务计划回购不多于已发行股份总数10%的股票,当前公司股价已经显著低于碧桂园服务前次融资发行价格。世茂服务和金科服务已经跌破IPO 价格。

    政策并未转向,投资者无需过分担心公区收益整治。我们认为,对物业管理行业的监管政策并未转向,政策一边强调规范化运营,提升服务质量,一边强调培育消费意识,积极成立业委会,助力基层治理。唯上周八部委文件因其主旨并非针对物业管理行业,故而并未提到物管全覆盖,提高维修资金使用效率等积极内容。

    参考近期一系列地方的政策表态和实际做法,我们并不认为物业管理行业面临任何形式“严控”压力。大多数上市品牌物业管理公司有严格审计,其基本不存在侵占小区公共区域收益问题,反而能在未来整改中相较之中小物管公司明显占据优势。从方法论来说,我们并不建议投资者执着于占企业收入1%-3%的公区收益受到多少静态冲击(整体是微乎其微的),而是建议投资者关注本轮整改后,品牌公司可能迎来第三方外拓进一步超预期(动态影响)。

    物业管理行业不存在人力成本大幅上升的可能性。此前多部委发文维护新就业形态劳动者劳动保障权益,落实保护网络餐饮平台外卖送餐员权益。尽管相关文件并未涉及物业管理行业,但投资者确有担心物业管理公司员工,尤其是外包员工的社保等用工成本负担上升等问题。我们认为,行业不存在人工成本大规模上升的可能性,这是因为:1、行业头部公司用工本来十分规范,大多数上市公司的员工保障是到位的;2、不同于外卖、快递行业,物管行业选聘大量年纪较大的员工,按照法律规定无需缴纳社保,而快递、外卖的员工很少含有50 岁以上的一线工作者;3、物管公司能明显提效,单位员工能够服务的面积可以扩大,扫地机器人等工具将大幅助力普通劳动者。但在外卖、快递等行业,单位员工单位时间派件数量很难提升。物业管理行业的单个工人成本是持续上升的,但我们认为单位面积的人工成本大概率将是下降的(动态影响)。

    绝大多数开发企业不可能将物业管理公司工具化,关联开发企业对物业管理公司的意义在下降。物业管理公司的市值多已接近甚至超越关联地产开发公司的市值,且开发业务潜在盈利能力下降,我们认为大多数公司并不存在“工具人”风险。

    部分开发企业减少拿地的确会降低其关联企业的高确定性合约面积,但开发企业对于物管公司而言,本就是“扶上马,送一程”的角色。我们预计,2021 年全年,碧桂园服务、世茂服务、金科服务、旭辉永升服务等公司,其关联方交付部分本就只占公司在管增量10%-25%。

    风险提示:因为特殊的窗口期,企业回购,增持资金不能及时到位的风险。由于当前是半年度报表即将披露的时期,以碧桂园服务为例,其公告需根据监管规则,在半年报披露之后选择合适时机回购。尽管不少企业可能存在回购意愿,管理层有增持意愿,但这种回购、增持资金的兑现可能尚有不到一个月的时间。个别企业的关联方可能存在较大的资产负债表风险。

    对市场化助力基层治理前景充满信心,对规范化整治推动第三方外拓充满信心,看好物业管理板块投资价值。政府大量签署城市服务合同,大量在老旧小区引入物业管理公司,甚至不惜以财政补贴培养老旧小区居民付费习惯。物管行业市场化特征和民生属性得到紧密结合。我们相信,整治乱象有利于头部企业加速第三方外拓。我们看好调整带来的板块配置机遇,推荐世茂服务,华润万象生活,绿城服务,碧桂园服务,保利物业,金科服务,中海物业,旭辉永升服务和融创服务。

本文来源:产业网

版权提示:产业信息网倡导尊重与保护知识产权,对有明确来源的内容注明出处。如发现本站文章存在版权、稿酬或其它问题,烦请联系我们,我们将及时与您沟通处理。联系方式:gaojian@chyxx.com、010-60343812。

标签: 物业管理

产业信息网
微信公众号

智研咨询服务范围
智研咨询服务范围
咨询热线: 400-600-8596
010-60343812
智研咨询业务优势
行业报告内容充实,报告包括了行业产品定义、行业发展现状(产品产销 量、产品生产技术等)、行业发展最新动态以及行业发展趋势预测等。 对购买者认识和投资该行业起到初级作用。
以企业文化凝聚人才,在公司发展过程中吸引了大批优秀人力资源,包括高校的知名导师、行业高管人员及经验丰富的研究员。50%以上的分析师拥有硕士研究生学历。
公司报告数据主要采用国家统计数据,海关总署,问卷调查数据,商务部采集数据等数据库。在公司发展过程中积累了丰富的数据资源,构建起了企业核心数据体系,以真实有效的数据支撑为客户提供决策支持。
公司多年来致力于发展中国机械电子、电力家电、能源矿产、钢铁冶金、服装纺织、食品烟酒、医药保健、石油化工、建筑房产、建材家具、轻工纸业、出版传媒、交通物流、IT通讯、零售服务等行业信息咨询、市场研究的专业服务机构,在行业研究领域经验丰富。
服务热线:
400-600-8596
010-60343812
传真:
010-60343813
客服QQ:
992930161
邮箱:
sales@chyxx.com
Copyright 2008-2021 chyxx.com, All Rights Reserved 产业信息网 版权所有 运营公司:智研咨询集团 京ICP备13007370号-1
在线咨询
咨询热线:
400-600-8596
010-60343812