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物业管理行业:稀缺的实控人重视和战略升维

2021年05月07日 17:04:40字号:T|T

    物业管理行业(或者说广义的空间服务业)也正在经历市场格局的迅速变化。

    一个集团能否把全部战略重心都投放到空间运营服务上去,能否找到适合运营服务板块发展的领路团队,能否以新思维看待并购整合,打造强有力的中后台系统,都成为行业竞争的关键决定因素。

    物管行业形成全新竞争格局,市场化竞争倒逼战略关注。政策支持,社会需求提升,再加上资本市场助力,物业管理行业市场化进程不可遏制。传统物业管理行业所习惯的小而美、小而精的业务模型,随着机器替代人工,多种经营开展,越来越无法维持;也随着行业中台人员薪资待遇提升,服务内容升维,越来越不可持续。行业正在快速形成全新的竞争格局,而全新的竞争格局需要企业树立全新的战略观。

    现阶段开发企业对物管公司进行多维支持。随着资本市场和决策层共同认识到物业管理的价值,开发企业内部也开始重视物业管理板块。开发企业变得更愿意分担运维成本。再如,地产公司的开发运营现金流,会投入物业管理领域,进行并购。利用开发企业朋友圈外拓,谋求开发企业和物业管理公司外拓的协同,也蔚然成风。

    战略重心倾斜不是资源堆积,还需更进一步。尽管地产公司关注到物业管理公司的高估值,但对空间运营和服务行业的重心倾斜,却知易行难。一方面,一些企业家只知道高估值,却不知道为什么高估值。另一方面,空间运营服务和地产开发有本质区别。实际控制人对企业的重视至关重要。这种重视,其实不需要通过增持股票来体现,而可以通过诸如人才引入和人事安排,战略并购资金投放等方面来体现。整体而言,在有地产背景的大企业中,我们认为龙湖和碧桂园的实控人对于空间运维服务最为重视,华润、世茂、旭辉、金科对轻资产运维服务的重视程度也确实不低。

    大房地产行业正在经历关键变化。开发营造、租售交易、空间运维、空间服务等共同构成了房地产行业。大房地产行业正经历从开发营造向运营服务的大趋势。物业管理行业(或者说广义的空间服务业)也正在经历市场格局的迅速变化。

    从横向角度,物业管理权正在迅速集中于少数龙头,龙头之间的竞争可能在三年内变得更加激烈。从纵向角度看,物业管理正在越过围墙,进入资产管理,乃至企业和家庭全场景服务的领域,探索自身边界所在。

    风险因素:集团将对物业管理公司的支持纯粹理解为输送利益,造成物管企业报表失真,也导致物管企业真实能力无法提升的风险。

    投资建议:企业家的战略观,已经成为决定物管公司成长的关键因素。一个集团能否把全部战略重心都投放到空间运营服务上去,能否找到适合运营服务板块发展的领路团队,能否以新思维看待并购整合,打造强有力的中后台系统,都成为行业竞争的关键决定因素。考虑到行业存在高维的强规模经济,我们相信物业管理行业的集中度会显著高于房地产开发行业,最终出现3-5 家城市空间生态平台。看好大空间服务行业的投资机会,推荐绿城服务、世茂服务、保利物业、华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、新城悦服务和永升生活服务。

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