研判2025！中国城中村改造行业发展历程、现状及商业模式分析：政策持续加码，城中村改造项目加速推进[图]

内容概要：城中村改造是指对的城中村及其周边低效、零散的连片区域，通过拆除新建、整治提升和拆整结合等多种方式进行综合改造开发的行为。城中村是在工业化、城镇化快速发展进程中形成的，普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，需实施改造。2023年以来，在政策持续加码背景下，我国城中村改造项目加速推进，改造精细化水平不断提高。根据住建部数据，2024年，全国实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户，建设筹集安置房189.4万套，起到了消除安全隐患、改善居住条件和生态环境、推动城市高质量发展等积极作用，实现了一举多得。在中央政府引导下，各地因城施策、因地制宜，积极推动城中村改造项目，合理布局城中村安置房。2024年，山东省已开工城中村改造安置住房30.7万套,开工率105.1%,超额完成年度任务。2024年福建省启动改造城中村10.6万户，开工城中村改造安置房、各类保障性住房7.3万套。2024年，江苏省完成城中村改造8.52万户，筹集配售型保障性住房1.56万套、保障性租赁住房18.19万套，分别完成年度计划的140%、247%和112%。目前，我国城中村改造还存在改造的精细化程度仍需进一步提升、改造中的文化传承与激活不够充分、以人为本的空间功能建设略显不足等问题，未来仍需进一步加大城中村改造相关标准建设、政策支持和资金支持，推动城中村改造向更高质量、更高品质、更高水平迈进。

上市企业：中国建筑（601668）、福星股份（000926）、中华企业（600675）、大悦城（000031）、外高桥（600648）、上海建工（600170）、陕建股份（600248）

相关企业：中国建筑集团有限公司、湖北福星科技股份有限公司、中华企业股份有限公司、大悦城控股集团股份有限公司、上海外高桥集团股份有限公司、上海建工集团股份有限公司、陕西建工集团股份有限公司、中冶建工集团（天津）建设工程有限公司、长沙麓山投资控股集团有限公司、山东嬴昊城乡发展集团有限公司、大连弘里城市建设发展有限公司

关键词：城中村改造、城市更新、保障性安居工程、房地产

一、城中村改造相关概述

根据东莞市发布的《东莞市城中村改造条例》，城中村改造是指对的城中村及其周边低效、零散的连片区域，通过拆除新建、整治提升和拆整结合等多种方式进行综合改造开发的行为。城中村是指位于城镇开发边界范围内实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地虽然已转为国有或者已完成撤村改制，但原农村集体经济组织或者其继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。城中村改造不仅有助于改善居住环境、提升生活品质，提供更舒适卫生的居住条件；还能有效带动区域经济发展，提供更多就业机会。

相关报告：智研咨询发布的《2025-2031年中国城中村改造行业市场发展形势及产业前景研判报告》

二、城中村改造发展历程

回顾“城中村改造”工作的发展历程，自“十一五”以来，城中村改造工作在国务院有关部委针对城市建设领域的政策中被反复提及，其定位也始终与住房保障关联紧密。2023年7月，国务院办公厅印发了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号），同年12月在北京召开的年度中央经济工作会议进一步将城中村改造列入“三大工程”，为城中村改造工作按下“加速键”。

三、城中村改造市场现状

1、相关政策

我国相关政府部门围绕城中村改造发布了《城中村改造国土空间规划政策指引》《关于持续推进城市更新行动的意见》等一系列政策，行业顶层设计不断强化。同时，政策支持范围进一步扩大，2023年7月，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》发布，支持在35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市实施城中村改造。2024年11月，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，将城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。此外，住房城乡建设部等部门发布了《关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知》等政策，监管机制与标准体系加速完善。

2、市场现状

城中村是在工业化、城镇化快速发展进程中形成的，普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，需实施改造。2023年以来，在政策持续加码背景下，我国城中村改造项目加速推进，改造精细化水平不断提高。根据住建部数据，2024年，全国实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户，建设筹集安置房189.4万套，起到了消除安全隐患、改善居住条件和生态环境、推动城市高质量发展等积极作用，实现了一举多得。

在中央政府引导下，各地因城施策、因地制宜，积极推动城中村改造项目，合理布局城中村安置房。2024年，山东省已开工城中村改造安置住房30.7万套,开工率105.1%,超额完成年度任务。2024年福建省启动改造城中村10.6万户，开工城中村改造安置房、各类保障性住房7.3万套。2024年，江苏省完成城中村改造8.52万户，筹集配售型保障性住房1.56万套、保障性租赁住房18.19万套，分别完成年度计划的140%、247%和112%。

3、商业模式

按照实施主体不同，城中村改造可分为政府主导、企业主导、集体主导三种模式。政府主导型，政府通过完善拆迁补偿、土地储备、土地出让等制度，通过购买服务的方式选定企业参与改造，并在立项、拆迁、安置、建设、管理等环节发挥主导作用，政府可直接投资，也可借助企业或村集体投资，通过土储机构完成土地一级整理后，出让并进行二级开发；企业主导型，由政府做出整体规划，企业负责市场化运作并赚取开发利润，企业在实施方案和运营模式上拥有较大的自主权，该模式较为依赖企业自身的资金实力与开发经验；集体主导型：由村集体筹资并主导改造，政府在基础设施建设方面给予适当补助。

三种模式各有优劣。政府主导型可以对区域进行统一的规划建设，但交易成本较高，且效率相对低下；开发商主导型效率高，但是往往优先开发回报率高的部分，而难改造的部分始终难以解决，同时过于依赖企业自身资金实力，若资金链断裂则会造成项目停工；村集体主导型有利于充分调动集体的积极性，保障村民的基本利益，但往往存在缺乏规划、资金不足的问题，土地利用效率低下。三种模式各有优劣，不同城市、不同村庄各有自身特殊情况，往往因地制宜对模式进行选择。

城中村改造资金来源多元化，城中村改造的资金来源为“财政+专项债+金融机构融资+改造主体自筹+社会资本”。地方政府专项债券作为城中村改造的重要资金来源之一，具有资金规模大、使用灵活、成本相对较低的显著优势，能有效缓解项目资金压力。截至2025年2月，全国已有1000余个城中村改造项目借助专项债券成功筹集资金，累计发行金额接近2600亿元，有力地推动了相关项目的实施。城中村改造专项借款是由政策性金融机构为支持城中村改造项目而提供的专项资金，具有资金规模大、利率低、期限长等优点。2024年，国家开发银行新增城中村改造专项借款3817亿元，为众多项目的实施提供了有力的资金支持，极大地推动了城中村改造工作的进展。

2024年12月，国务院发布了《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》，将城中村等纳入地方政府专项债券可用作项目资本金的行业，进一步拓展了城中村改造资金来源。数据显示，2025年1-4月期间， 地方政府债券发行规模35353.9亿元，发行数量619只。其中1661.25亿元用于保障性安居工程及城市更新。

四、城中村改造存在的挑战

1、改造的精细化程度仍需进一步提升

当前城中村改造在设计、建设和治理的精细化等方面还有明显的提升空间。城中村改造呼唤城市建设的“工匠精神”，需要发挥“绣花针”功夫，进一步提升设计审美、建设品质和治理细节。

2、改造中的文化传承与激活不够充分

目前城中村改造中，文化表达同质化问题和异质性问题同时存在，部分改造项目过于追求现代化和标准化，导致文化特色消失，千村一面；或是盲目追求“差异化”，生硬植入外来文化元素，缺乏对原有文化和城市文化的深入挖掘。未来需要更加注重文化传承与创新的平衡，以历史文化为基底赋予城中村新的生机和活力。

3、以人为本的空间功能建设略显不足

提升以人为本的空间功能是新社区面向未来的能力和潜力的重要支点。目前的改造工程，偏重居住和商业功能，对青年发展空间以及“一老一小”的需求及空间功能建设略显不足。未来应进一步加大城中村改造相关标准建设、政策支持和资金支持，推动城中村改造向更高质量、更高品质、更高水平迈进。

以上数据及信息可参考智研咨询（www.chyxx.com）发布的《2025-2031年中国城中村改造行业市场发展形势及产业前景研判报告》。智研咨询是中国领先产业咨询机构，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。您可以关注【智研咨询】公众号，每天及时掌握更多行业动态。