十城限售令到期 中国房地产市场已回归平稳，市场交易进一步回归理性[图]

    作为国内最早出台限售令的城市，目前，厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等九城的限售令也已到期。随着一大批房源流动性的释放，房地产市场是否将再度震荡，成为无数人关注的焦点。

    在房地产市场调控工具箱中，限售是本轮调控中行政手段创新的方式之一。与金融、土地、财税等调控工具相比，限售在短期内对房地产成交量和价格有着较为显著的影响，在市场过热期能有效抑制投机、投资性需求，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用。以厦门为例，在2017年3月25日新政出台之前，3月份厦门二手房成交量约为7000套，而4月份这一数据骤降至3830套。

    限售，因能更加精准地“掐住”投资客的七寸，令其资金链在三四年内难以松绑，进而维护楼市正常交易秩序，因而被多地采用。自厦门之后，全国先后有超过50个城市出台限售令。虽然细则不尽相同，但基本思路都是通过2至5年不等的期限内限制交易，来遏制投资投机需求，遏制房价快速上涨。

    “解冻”规模方面，克而瑞新房成交数据显示，出台“限售令”后的6个月内，青岛成交817万平方米、广州成交431万平方米、东莞成交328万平方米、济南成交326万平方米、常州成交290万平方米、珠海成交107万平方米、厦门成交60万平方米。

    从影响上看，由于当前房地产市场已回归平稳，且住房交易进一步回归理性，即便首批限售的商品房陆续上市流通交易，在其他调控政策仍严格执行的背景下，预计不会对市场产生较大影响。再从政策是否延续上说，目前房地产政策以“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”为目标，更加强调因地制宜、精准施策。而地方政府有更大的调控自主权，预计将在平衡“稳增长、保财政和房价上涨”的压力下，适度修正前期调控。部分城市在房地产市场进一步平稳的背景下，可能会选择退出限售政策。限售政策陆续退出会是大势所趋，但热点城市的退出节奏可能偏慢。

    2018年1-12月，随着土地市场成交走弱，房地产开发投资增速进入小幅回落通道，已连续回落4个月。国家统计局发布的数据显示：2018年1-12月，全国完成房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%。

2011-2018年中国房地产开发投资额统计

资料来源：国家统计局

    从区域分布上来看，2018年1-12月，东部地区完成房地产开发投资64355.2亿元，同比增长10.9%，增幅虽同比提高3.7个百分点；中部地区完成投资25180.2亿元，同比增长5.4%，增幅同比回落6.2个百分点；西部地区完成投资26008.6亿元，同比增长8.9%，增幅同比提高5.4个百分点。

2011-2018年中国房地产开发投资额区域分布情况

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    从供应结构来看，2018年1-12月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资85192.2亿元，同比增长13.4%，增幅虽同比提高4.0个百分点；办公楼投资5996.3亿元，同比下降11.3%；商业营业用房投资14177.1亿元，同比下降9.4%，降幅同比回落8.2个百分点；其他投资14897.8亿元，同比增长21.6%，增幅虽同比提高15.1个百分点。

2011-2018年中国房地产开发投资额供应结构情况

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    2018年全国商品房销售面积约17.2亿方，达到最高峰，同比增长1.7%，比2017年全年回落6个百分点；月度来看，销售面积增速呈M形状，7月达到最顶点，之后大幅下滑，到年末才有平稳趋势。

2012-2018年全国商品房销售面积走势

资料来源：国家统计局

    2018年全国商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比2017年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。

2012-2018年全国商品房销售额走势

资料来源：国家统计局