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中国房地产资金来源及开发企业到位资金情况分析:资金来源4月继续改善[图]

2019年06月18日 14:09:18字号:T|T

    一、房地产开发景气指数情况

    12月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.85,比11月份回落0.09点。

2017.12-2018.12中国房地产开发景气指数

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国房地产行业市场竞争格局及投资战略咨询报告

    2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%,增速比1-11月份回落0.2个百分点,比上年同期提高2.5个百分点。其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,比1-11月份回落0.2个百分点,比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

2018年1-12月全国房地产开发投资增速

数据来源:公开资料整理

    2018年,东部地区房地产开发投资64355亿元,比上年增长10.9%,增速比1-11月份回落0.4个百分点;中部地区投资25180亿元,增长5.4%,回落0.5个百分点;西部地区投资26009亿元,增长8.9%,提高0.7个百分点;东北地区投资4720亿元,增长17.5%,提高1.3个百分点。

    2018年,房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米,比上年增长5.2%,增速比1-11月份提高0.5个百分点,比上年提高2.2百分点。其中,住宅施工面积569987万平方米,增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米,增长17.2%,比1-11月份提高0.4个百分点,比上年提高10.2个百分点。其中,住宅新开工面积153353万平方米,增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米,下降7.8%,降幅比1-11月份收窄4.5个百分点,比上年扩大3.4个百分点。其中,住宅竣工面积66016万平方米,下降8.1%。

    2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%,比1-11月份回落2.2个百分点,比上年回落31.4个百分点。

2018年房地产开发企业土地购置面积增速

数据来源:公开资料整理

    二、资金来源情况分析:4月继续改善

    销售回款起到最大正向拉动(对应销售额短期反弹,量略降而价升),其次是自筹继续改善,而信贷虽边际略回落但仍在较高位;行业资金链仍低于130:100的警戒线,反映结构上广义三四线房价后续的下行压力;货币活化指数出现筑底迹象,预示全局房价在1-2个季度后同比或回升而前期房价同比的回升大比例来自于限价放开的高价房入市,一定程度上可算作发布数据口径提前对房价上涨的透支

    资金来源的改善与销售额同步,全国资金链或上半年好下半年转弱,主要为三四线拖累。资金来源4月继续改善,其中销售回款起到最大正向拉动(对应销售额短期反弹,量略降而价升),其次是自筹继续改善,而信贷虽边际略回落但仍在较高位;往后看,若销量下行(结构上受广义三四线拖累),全国资金来源或仍面临调整,但结构上看重点房企资金链会相对更好,因布局更倾向于一二线城市;资金链(资金来源/房地产投资)有所反弹,但仍低于130:100的警戒线,反映结构上广义三四线房价后续的下行压力。

    资金来源4月继续改善,其中销售回款起到最大正向拉动,其次是自筹继续改善,而信贷边际略回落

全国房地产开发资金来源

数据来源:公开资料整理

    资金链18年上半年略改善,下半年来因资金来源回落较投资更快,又呈收紧

招商房地产资金链指数及70城房价环比

数据来源:公开资料整理

2018年1-8月累计全国房地产开发投资资金来源情况(单位:亿)

数据来源:公开资料整理

2018年1-8月累计全国房地产开发投资资金来源增速(单位:亿元,%

数据来源:公开资料整理

    三、房地产开发企业到位资金情况

    2018年,房地产开发企业到位资金165963亿元,比上年增长6.4%,增速比1-11月份回落1.2个百分点,比上年回落1.8个百分点。其中,国内贷款24005亿元,下降4.9%;利用外资108亿元,下降35.8%;自筹资金55831亿元,增长9.7%;定金及预收款55418亿元,增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元,下降0.8%。

2017-2018年中国房地产开发企业到位资金增速走势

数据来源:公开资料整理

    从流动性角度看:4月招商货币活化指数(M1-M2口径):-6.45(↑+0.67);(活定期口径):-8.84(↓-0.06)。

    货币活化指数自16Q3起持续回调,房价作为滞后指标,同比数据(70城新房房价)也于17M1冲顶后趋势性回落;其中一线最先回落(16M9),二线略后(16M11),三四线最后(17M7)。但18年3季度以来,70城房价同比出现较明显反弹,这或在政策从“限”价变“稳”价之后,部分高价地项目进入市场交易所致。

    19年Q1“失真房价”将继续纠偏,基于失真的房价判断房价下调不充分值得商榷。近期有观点认为房价回调并不充分,而判断板块机会还没来临,这已经被证伪。因这种判断基于的数据存在明显失真,即新房房价存在明显“信号失真”,二手房房价也存在备案干扰。19Q1即是失真房价的纠偏期,房价仍有2个季度左右补跌,但结构分化很大。房价补跌主要来源于三四线城市的贡献(三四线新房&二手房房价环比18Q2以来均快速回落将带动同比数据出现补跌),而一/二线城市或逐步企稳;同时,房地产股票超额收益起点从来也不是价格的底部,而是销量的底部左侧,相反,房价一定程度上成为股票超额收益的反向指标。

3月货币活化指数继续下降(活定期口径)

数据来源:公开资料整理

3-4月货币活化指数出现筑底回升(M1/M2口径)

数据来源:公开资料整理

70城新房/二手房房价同比均回升但缺口在扩大

数据来源:公开资料整理

70城新房/二手房房价环比略回升且缺口在缩小

数据来源:公开资料整理

一线城市新房/二手房房价同比低斜率回升

数据来源:公开资料整理

一线城市新房环比18年下半年快速回升19年则又再回落,而二手房18Q4以来持续回升

数据来源:公开资料整理

二线城市新房/二手房房价同比均回升但缺口在扩大

数据来源:公开资料整理

二线城市新房房价环比18Q2以来持续回落,而二手房快速回落

数据来源:公开资料整理

三四线城市新房/二手房房价同比均回升

数据来源:公开资料整理

三四线城市新房/二手房18下半年快速回落而19年来略回升

数据来源:公开资料整理

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