2017年中国房地产新开工面积及房地产施工投资、竣工面积、施工造价分析【图】

    一、回溯2017：开发投资保持韧性，土地购置提供支撑

    2017年前十月房地产开发投资保持较强韧性。虽然 2014-2015 年开发投资跟随新开工出现了一定的增速下滑，但基本还是保持了增长。2017 年 1-10 月，全国房地产开发投资额为 9.1 万亿元，同比增加 7.8%，增长势头得以延续。从单月数据表现来看，4 月起行业开发投资继续保持了稳健增长的走势，但增长速度逐渐放缓；10 月单月的开发投资额为 1.0万亿，受去年同期高基数影响，同比增幅收窄至 5.6%。

    新开工占施工面积的比例由 2010 年的 40.4%持续下滑至 2017 年 1-10 月的 19.3%，导致新开工对于开发投资的拉动作用减弱，而存量施工面积对于开发投资的影响增加。从数据端表现来看，开发投资 2014、2015 年同比分别增长 10.5%、1.0%，同期新开工增速快速下降至-10.7%、-14.0%，施工面积增长 9.2%、1.3%。2017 年 1-10 月新开工面积 14.5亿平，同比增长5.6%，竣工面积6.6亿平，同比仅增长 0.6%。新开工和竣工面积差值增大，推动施工面积增长至75.2亿平，同比增幅为 2.9%，进一步加强开发投资的韧性。

2017年前十月房地产开发投资保持韧性

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    相关报告：智研咨询发布的《2018-2024年中国房地产市场深度评估及投资前景预测报告》

2017年前十月新开工面积同比增速放缓

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2017年前十月施工面积同比增速放缓

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2017年前十月竣工面积同比增速较小

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2010年后新开工占施工面积的比例持续下滑

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    土地购置量价齐升，对开发投资形成较大支撑。量方面，2017 年 1-10 月土地购置面积1.9 亿平，同比大增 12.9%，创下 2011 年中旬以来最大同比增幅；10 月当月购置面积同比增长 18.3%，高增长态势延续。总价方面，1-10 月土地购置费用达到 1.8 亿，同比大增20.1%，土地购置均价攀升使得费用增速快于面积增速；10 月当月购置费用同比增长44.2%，当月增速继续加快。随着土地购置量价齐升，2017 年前三季度土地购置费用占到开发投资的比例提升至 20.4%，同比提升 2.1 个百分点，对开发投资形成较强支撑。

2017年前十月土地购置面积同比大幅增长

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2017年前十月土地购置费用同比大幅增长

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2017年前十月至土地购置费用占开发投资比例提升至 20.4%

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    二、展望2018：施工面积略有缩减，开发投资增速下滑

    根据投资用途划分，房地产开发投资由建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具投资和其他费用四部分组成。其中，建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具投资可以合并为施工投资，2017 年 1-10 月占比为 73.9%，后续为了便于预测可重新拆分为施工面积和施工造价。其他费用主要包含了大市政费、旧房屋购置、土地征用、购置及迁移补偿费、建设期应付利息、固定资产亏损及损失等诸多建设支出之外的费用，多是和土地投资相关。其中 2014 年后土地购置费用占其他费用的比例约为 76%，通过预测土地购置费用，即可大致估算其他费用的金额。

房地产开发投资预测框架

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2017年前十月施工投资与其他费用占开发投资的比例

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2014年后土地购置费用占其他费用比例约76%左右

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    1、施工投资：受施工面积拖累，预计2018年全年降低1.17%

    （1）新开工面积

    从房地产开发商的角度出发，若房地产市场销售良好，他们将加大拿地力度，并在之后提升新开工面积，反之亦然。因此，销售面积增速将传导至土地成交面积增速，进而再传导至新开工面积增速。

    将新开工面积、销售面积、百城住宅类和商服土地成交面积当月同比增速进行 3 个月移动平均平滑数据后，进行相关性分析，结果发现新开工面积同比增速滞后销售面积增7-8个月，滞后土地成交面积增速4-6个月，验证了上文提到的传导链。

新开工面积滞后销售面积7-8个月

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新开工面积滞后土地成交面积4-6个月

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    （2）竣工面积和净复工面积

    从国家统计局历史数据来看，一方面，2012年以来全国竣工面积连续保持在10亿平左右，显得过于稳定。另一方面，净复工面积则连年缩小，而从 2015 年开始则出现大规模停工数据的出现，到 2016 年已达到-4.36 亿平（负数代表停工面积大于复工面积），2017 年前三季度更是达到-4.56 亿平。2012-2015 年房地产市场较为低迷，在此期间竣工面积停滞不前、停工面积快速扩大尚且情有可原。然而，2015-2017 年房地产市场复苏明显，但在此期间竣工面积仍然增保持平稳、停工面积却持续扩大，这与微观实际调研感觉有些不符。

2012年后竣工面积保持稳定，净复工面积绝对值逐渐扩大

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    也试图进一步拆分竣工面积和净复工面积，希望找到或者是城市结构或者是产品结构的原因导致这样的竣工平稳以及停工扩大的原因，但拆分数据后发现这样的现象其实存在于各个城市线和产品线，是一个普遍现象。例如按一二线和三四线城市划分，竣工面积保持稳定、停工面积不断扩大的现象在两类城市中同时存在。按住宅类和非住宅类划分，两者停工面积都不断扩大，住宅类竣工面积保持稳定，非住宅类竣工面积在持续增长。

    鉴于竣工面积和净复工面积的问题在不同分类的样本中普遍存在，推测可能的原因是统计口径存在偏差，高估了停工面积，同时低估了竣工面积。

一二线城市（35城）16年净复工-1.5亿平

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三四线城市（全国扣除35城）16年净复工-2.9亿平

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住宅类16年净复工-3.2亿平

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非住宅类16年净复工-1.1亿平

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    （3） 施工造价

    将施工投资除以当年的施工面积，我们可以得到历年施工造价的数据。伴随通货膨胀，2002年以来施工造价保持稳中有升，2009 年的跳升可能与当年 4 万亿投资有关。2002-2016年施工造价 CAGR 为 4.3%；2012-2016 年施工造价 CAGR 放缓至 2.6%。考虑到经济基本面难见大起色、货币政策偏紧的背景下，未来发生大规模通货膨胀的概率不大，保守假设施工造价维持 2016年水平，2017、2018年施工造价预计为1025元/平。

2012年来施工造价稳中有升

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