房地产行业：行业规则要重塑金融改革需持续

房地产 2021-09-15 09:03

本报告导读：

土地市场趋冷将带动需求放缓确立，若政策没有足够的对冲措施，以今年的供地量来看，楼市将在2022 年演变为供需两弱，但金融改革政策需持续以达到规则重塑。

摘要：

地产投资增速放缓至0.3%，预计施工将成为未来超预期下降的环节，一方面是拿地和新开工大幅度负增长预计将持续，另一方面，资金压力带来的拖工期预计将出现。按照预售节奏来看，2019~2022 年都将是施工竣工大年，叠加去杠杆压力带来的快速推盘，新开工转化施工的面积逐级增加，施工面积的增加构成了当前地产投资的最大稳定剂。然而，当前有两方面的因素可能对施工带来负面影响：1）施工面积投资强度依赖于新开工增速超过竣工增速，当前处于反转阶段，再叠加目前的拿地大幅下滑，预计新开工面积将持续-20%左右下滑，带来施工面积将加速下行，对地产投资带来负面影响；2）资金压力再次出现，这是资金挪用叠加下游需求放缓的综合影响，原有项目施工节奏将放缓。

土地市场降温的副作用开始显现，8 月销售金额增速加速下滑至-19%，在没有政策出台前，预计需求将持续下行，房价也将回落，但需要警惕需求回落是否超预期。由于房地产去金融化还在过程当中，因此当前仍然具备较强的金融属性，具备更高金融属性的土地市场降温，将直接带来楼市降温，使得测算利润率会受到去化率的影响。

8 月销售金额增速进一步放缓至-19%，且销售面积增速也放缓至-16%，单月增速已经接近除2008 年金融危机和2020 年疫情初期的历史最低点。即便如此，若没有相关政策出台，预计当前较弱的需求和较差的去化率，还会是接下来很长时间的常态，而大家期待的2022年供给减少、但需求较平稳的情况将不会出现。

对于房地产行业来说，金融紧缩手段是供给侧改革的出清方式，但考虑到行业壁垒较低，通过市场化方式并不能达到重塑行业规则，因此，改善市场竞争格局，反而依赖于政策持续偏紧。历史上每一轮地产周期都会出现新的龙头，并出现老龙头的下滑甚至退出，行业进入门槛较低，这也是现存大量房企的原因。若政策放松，则会再次出现新进入者的情况，对于当前担心市场容量不扩大时的竞争格局不利。那么，要达到市场的出清，需要、且只能通过持续的金融供给侧改革来完成，这就需要承受土地市场和房价的压力。根据我们在中报综述里的测算，行业出清预计在2023 年完成，但部分公司依然能够在当前市场环境下，完成一定程度的扩表。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。