2018年底，整个深圳高端写字楼的空置率差不多是16%，从目前的格局来看，继续上升的空置率可能会达到30%左右，这个稳住了，再逐步降低。
近日，网上曝出深圳平安金融中心一次性被退租10层楼，退租面积共计3万平方米。作为深圳市中心区的天际线之一，平安金融中心出现退租，也让很多人感到吃惊。事实真相到底如何？
平安金融中心被传一次性退租十层
平安不动产正面回应
深圳福田中心区是深圳写字楼最密集的区域之一，前不久，118层的平安金融中心被曝出一次性被退租10层楼，退租面积共计3万平方米。
平安不动产表示，报道中涉及到的十层楼近3万平米的面积数据是准确的，但是并不是被退租，而是由于租户原本想将其总部、主要业务迁入深圳，后因其自身发展原因未能实现，导致客户欠租违约，平安不动产已于2018年6月主动将其清退。另外，目前约有一半的面积已经被消化，还有一半也就是5层约1万5千平米的面积投入市场，目前市场反响积极，已经有意向客户主动洽谈，平安不动产正在沟通、选择中。
深圳贝壳研究院院长肖小平：确实最近可能有一些传统的甲级写字楼，出现退租或空置的现象，比以往要略为严重。
也有专家表示，在写字楼市场，福田平均租金为深圳最高。根据第一太平戴维斯数据显示，截至2018年底，福田区平均租金为每平方米每月273.9元，高于深圳市其他区域。同期南山区租金为每平方米每月201.99元，宝安区的平均租金为每平方米每月166.93元。正因为如此，一旦需求不够旺盛，福田就成为了写字楼租赁市场压力最大的地方。
实地探访：福田中心区写字楼空置率上升
虽然平安金融中心可能并不是被退租，但记者在福田中心区走访后了解到，这里的空置情况是近年来最严重的。
陈玉莲从事写字楼租赁业务已经有七年，她告诉记者，2018年的写字楼租赁市场是她经历过最难的一年。去年下半年开始写字楼退租的情况就不断增多，很多企业从大面积换小面积，有些直接就租不起退掉。
某地产中介写字楼业务经理陈玉莲：上门客明显少了，退租现象多了很多，企业大的换小，感觉写字楼的寒冬来了，生意特别难做。
记者在福田中心区也走访了一些写字楼，调查发现，这里的写字楼基本上都存在着空置现象，数量或多或少，很多负责写字楼区域的中介都叫苦不迭。
央视财经记者走访中，甚至看到有一些是刚刚装修好、带着全部办公家具的写字楼在放租。中介表示，即便是这样的配套条件，也并不好出租，只能把面积隔小，希望尽快租出去。
记者走访了深圳福田中心区多栋写字楼，不论是保安、中介还是租户都提到大厦里存在着空置现象，有的楼宇空置面积甚至达到上万平米。
美联物业深圳福田商业部区域总经理刘湘娥：今年的空置率是比较高，几乎大部分的整栋楼宇控制面积都达到了8000平米以上，甚至有个别会达到上万平米的空置。
业主用降租金、延长免租期吸引租客
在空置率高的事实下，福田中央商务区的很多写字楼都采取各种手段，希望尽快可以吸引到租客。
陈玉莲也带记者走访了她负责的写字楼，她手上就有好几个写字楼物业，空置了很多个月，都没租出去。
降低租金成为了最主要的揽客手段，记者走访的一些写字楼，降价幅度甚至达到20%-30%，有的表示目前价格已经下调，如果有意承租，价格还可以再谈。
不仅是记者亲自走访了解到了租金有大幅下降的情况，中介公司的数据体现出了整个福田中心区写字楼租金都出现下跌的事实。往年在过年之前也会出现这样的状况，但是今年的降幅确实比之前几年都要大。
美联物业深圳福田商业部区域总经理刘湘娥：由于年底的时间节点，再加上过年传统节假日时间的耽误，可能很多业主都会降一些条件，就为了尽快把它租出去，降幅的比例基本上都会达到20~30%的比例。
除了降价手段之外，很多中介还表示可以延长免租期。所谓免租期就是不算租金给租户使用的时间。中介说，之前免租期也就是在7天到半个月不等，现在有的甚至提出可以给2个月的免租期。
深圳福田CBD写字楼空置原因几何？
作为目前深圳金融产业集中的片区，记者在调查发现，福田CBD写字楼空置现象或许与金融机构退租有着密切的关系。
有中介告诉记者，从2018年暑期开始出现一些金融公司退租的现象，加上过去P2P倒闭潮的余波以及目前金融市场表现较为低迷，致使一些写字楼的空置面积有增无减。
除了金融行业不景气的原因之外，深圳南山、宝安等多地蓬勃发展，也挤压了福田CBD写字楼的需求情况。
根据第一太平戴维斯的数据，到2018年底，深圳甲级写字楼物业市场的净吸纳量为52.97万平方米，同比增长8%。同期，深圳新增的7座新写字楼项目总建面达62万平方米。这些新增供应将深圳甲级写字楼总存量推高至约845万平方米。
第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇：2019年，深圳可能会有7栋写字楼陆续进入市场，带来近58万平方米的体量。供大于求的可能性相对来说，还是比较大的。企业租户选址时，会考虑非核心区域的甲级写字楼物业。深圳的福田等核心区域的写字楼需求情况可能会被冲淡。
此外，由于联合办公和共享办公等创新形式的出现，也使得传统写字楼的空置情况不容乐观。
深圳贝壳研究院院长肖小平：联合办公其实对市场有一定的影响，因为它们可能往往会在市场氛围比较好的时候集中拿房。但是共享办公的企业拿房之后是要重新出租出去的，这个时候它又变成供应，向市场释放，这个时候跟普通的供应叠合在一起的话，最后可能会让市场感觉供应特别充足，也会带来空置上升或租金下降的现象。
不论如何，从央视财经记者调查来看，福田CBD写字楼的空置压力短期内可能难以缓解。如何更好应对挑战，已经成为摆在福田CBD写字楼业主面前的一个难题。
中国城市经济专家委员会副主席宋丁：从目前来看，供应量大了以后，租不出去，空置率就比较高。从目前的数据来看，2018年底，整个深圳高端写字楼的空置率差不多是16%，从目前的格局来看，继续上升的空置率可能会达到30%左右，这个稳住了，再逐步降低。
对比前两年，一线城市中北京、上海、深圳的写字楼市场供应增加不断，只有广州的供应量有回落态势。上海部分位于核心区的老甲级写字楼已下降到60%-80%出租率的临界点，此时推出全民共享的办公空间短租新模式，用短租化解一部分长租空置压力，就解决了一部分写字楼的空置率。
2017年全国写字楼开发和销售情况
数据来源：公开资料整理
2011-2018年写字楼租赁行业市场规模走势
数据来源：公开资料整理
未来中国写字楼租赁市场30%的份额将被联合办公模式蚕食
8月26日，氪空间合伙人，战略与投资发展副总裁钱啸在以“冬奥都市圈与新消费升级”为主题的2018’崇礼（夏季）中国城市发展论坛上如此表示，联合办公的商业模式，虽然到目前为止在北京地区的渗透率只有3%-4%，即便在上海也只有5%-6%，但随着企业消费观念的逐渐转变，我们预估，在未来联合办公的市场份额会占到中国写字楼租赁市场30%，其成长空间巨大。
过去大家理解的共享办公是那种类似于孵化器的存在，但现在已经完全不是了。你说消费升级也好，或者降级也罢，所谓的升级可能是从国贸的一个普通写字楼搬到更好的写字楼，因为那里有外资品牌的电梯、五大行的物业管理公司等等高端配套，这是一种办公的升级。但是，现在很多年轻的创业者，他会更愿意去产业的园区、创意的园区，因为那里有更丰富的配套，比如胡总的北京坊，商业非常繁华，不是过去那种密集的办公区域，你说这是升级还是降级呢？伴随着更多年轻创业者的成长，他们对于办公的需求、对于办公的体验的要求已经跟过去不一样了。
另外，我们也观察到现在很多大公司都是在用一种项目制的工作方式去进行工作，一个项目五、六个人，可能就能做一个很小的事情。他们的工作场景是怎样的呢？我们统计过，这类项目制的工作组大多是做创意工作的，工作者基本上一天当中38%的时间是在自己的工位上伏案专注，20%的时间是在会议室里开会，还有百分之十几的时间是在打电话或者接待客户。所以一天的工作时间是碎片化的，过去那种一天8小时的传统工位方式已经没有办法满足这种工作场景了。
不仅是单个员工的工作形态变化了，其所依附的组织形态也变得更破碎、更分散。在崇礼、在北京、在上海、在南昌等等一个组织可以分身成为一个独立的单位运转，而且运转得很好。
联合办公这个行业真正站稳脚跟是在2017年的年底，虽然到目前为止这种办公模式在北京地区的渗透率只有3%-4%，即便在上海也只有5%-6%，但随着企业消费观念的逐渐转变，我们预估，在未来联合办公的市场份额会占到中国写字楼租赁市场30%，所以还有很大的成长的空间。也正因如此，我们愿意花更多的精力去做这件事情。因为联合办公的模式切实提升了企业效率，并能节省出更多的成本来回馈企业客户，或是留存更多企业利润。
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