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房地产行业2024年3月投资策略暨年报前瞻:春节成交恢复缓慢 板块利润持续承压

行业:利好频出,春节成交恢复缓慢。春节前后利好政策频出:2 月7 日,深圳优化限购政策,深户买房不看社保,外地户口买房要求3 年社保;2 月20 日,最新五年期LPR 调整为3.95%,较前期下降25bp,至此北上广深首套贷款利率分别下调为4.05%、3.85%、3.85%、3.85%。


从日频跟踪来看,春节后30 城商品房成交恢复缓慢,累计同比降幅仍在扩大。截至2 月末,30 城商品房7 天移动平均成交面积同比-71%;长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7 天移动平均成交面积同比分别为-73%、-73%、-68%、-71%;一线城市、二线城市、三线城市商品房7 天移动平均成交面积同比分别为-57%、-73%、-78%。30 城商品房累计成交面积为1075 万㎡,同比-39%;其中,长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域商品房成交面积累计同比分别为-52%、-38%、-39%、-8%;一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-37%、-39%、-42%。


一线城市春节后商品住宅成交同样恢复缓慢,累计同比降幅仍未企稳。


截至2 月末,北京商品住宅7 天移动平均成交面积同比-51%,累计同比为-3%;上海商品住宅7 天移动平均成交面积同比-61%,累计同比为-53%;广州商品住宅7 天移动平均成交面积同比-54%,累计同比为-37%;深圳商品住宅7 天移动平均成交面积同比-62%,累计同比为-31%。


年报前瞻:板块利润持续承压。受到毛利率下降和计提减值的影响,绝大多数业绩延续了承压态势。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的64 家公司中,业绩预增公司5 家,占比8%;业绩扭亏公司8 家,占比13%;业绩预减公司10 家,占比16%;业绩首亏公司15 家,占比23%;业绩续亏公司24 家,占比38%。


板块:本月跑输沪深300 指数9.9 个百分点。自上期策略报告发布至今,房地产板块下跌4.7%,跑赢沪深300 指数9.9 个百分点,在31 个行业中排30名。根据Wind 一致预期,按最新收盘日计,板块2024 年动态PE 为7.9 倍,比2019 年1 月3 日的底部估值水平(6.6 倍动态PE)高19.6%。


投资策略:春节前后需求端利好政策持续推出,但基本面暂未出现显著改善。


楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提,从部分前置指标看,部分重点城市将一定程度受益于新政所带来的基本面的提振,“金三银四”有望实现一波销售脉冲,土储质量优、布局聚焦的优质房企将有望取得销售和规模的增长。同时,未来一年开工势能较大,城改+保障房建设将释放大量高价值地块,有能力且有资源的地方型国企将持续受益,结合当前城投拿地比例,代建龙头企业未来也将大有可为。3 月核心推荐华润置地、绿城管理控股。


风险提示:政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。


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转自国信证券股份有限公司 研究员:任鹤/王粤雷/王静

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2024-2030年中国二三线城市房地产行业市场现状分析及未来趋势研判报告
2024-2030年中国二三线城市房地产行业市场现状分析及未来趋势研判报告

《2024-2030年中国二三线城市房地产行业市场现状分析及未来趋势研判报告》共七章,包含二三线城市房地产投资风险与应对措施,中国主要房地产开发商的二三线城市投资布局现状及策略分析,中国二三线城市房地产行业发展趋势及市场前景分析等内容。

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