2018年下半年房地产市场逐步触底及房地产发展趋势分析[图]

房地产王密 2019-06-24 05:43 来源：智研咨询

一、房地产综合

历史上我国的房地产周期大约是3年，整体表现为1年上升、2年下降的节奏。但是2015年的房地产周期有所不同，主要是受到棚改货币化和房地产去库存双重影响下的政策性周期波动，三四线城市住宅地产的肥尾现象明显，因此上一轮周期的下行时间长出了一年，体现为1年上升、3年下降的特点。从房地产行业综合指数来看，2019年2月房地产综合指数出现见底特征，虽然此次不及历史上2011年和2014年调整的充分，但已经出现了快速上行，推动指数

上行的主要是土地和资金。

从2019年至今房地产综合指数的表现来看，资金指数和土地指数的反弹幅度最为显著，这与2013年的房地产周期更加类似，倾向于认为此次房地产综合指数的反弹是一次需求端主导的市场化周期的表现。如果借鉴2013年房地产周期的表现，那么本轮周期可能体现为：上行周期1年，约至2020年初，下行周期2年，约至2021年底，在下行周期中，销售指数率先回落，随后的是资金指标，但调整幅度最深的土地指标，开发指数整体仍可处于相对偏高的水平，波动最小。

2018.6-2019.4房地产综合指数

数据来源：公开资料整理

2019年4月房地产综合指数

数据来源：公开资料整理

2018年受到金融去杠杆政策的影响，M2同比增速创出历史新低，M1同比增速也持续下行，2019年货币政策边际有所调整，社融存量同比增速和人民币贷款存量同比增速都较2018年有所反弹。在货币政策的带动下，实体经济流动性明显好转，房地产行业资金面也出现了显著好转。土地方面内部各指标之间一定程度上有所分化，但供地发生了显著改善，这或表明地方政府的房地产政策已经有所调整。

2019年2月以来，销售指数也处于持续上行趋势，从构成来看，销售指数的上行主要受到房价同比上升和销售额同比增速回升的影响。在需求推动的房地产周期之下，销售指数的波动将是对需求最直观的反映。如果销售增速出现回落，可能直接影响房地产开发商拿地的行为，进而影响开工和固定资产投资。

四项指数构成走势

数据来源：公开资料整理

二、住宅市场

房地产市场的回暖，很大程度上是由于住宅房地产市场回暖：截至2019年4月，住宅地产在房地产市场中的占比明显上升，这种变化体现在住宅房地产的购地面积占比、施工面积占比、以及投资额占比等各个方面。考虑到住宅在房地产行业中的占比超过七成且还在持续上升，因此住宅地产发生的变化将对整个房地产行业的周期产生重大影响。

从住宅房地产综合指数来看，同样是2019年2月触底，此后连续两个月明显上升。从构成来看，住宅地产指数的上升，明显受到土地因素的影响。综合来看，住宅地产的土地指数整体上升趋势明显，包括供地面积、购地金额、楼面地价、成交土地溢价率等，仅购地面积的变化略滞后，但趋势也是上升的。
住宅地产的销售指数自2017年10月触底之后持续震荡上行，从构成来看最显著的是待售面积累计同比自2018年之后增速见底回升，意味着住宅房地产去库存出现了拐点。2018年四季度至今，变化最显著的是一手房价格指数和二手房价格指数同比都出现明显的上行。

为销售指数或将是房地产行业综合指数的先导，而销售指数中，我们密切关注销售面积的变化和价格的变化。

2018.6-2019.4住宅地产指数走势

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三、商业地产

商业地产土地指数自2017年6月达到顶峰之后一直处于下行趋势当中，但2019年4月，在供地面积、楼面地价同比和成交土地溢价率方面发生了明显的反弹。整体来看，目前尚且难说商业地产出现了趋势性拐点，只能说出现了积极的变化，这种变化主要体现在供地面积同比快速上升方面，以及成交土地溢价率较2018年出现了上升趋势。

办公楼开发指数在2018年6月到达底部之后，虽然出现了明显的上升，但目前仍整体偏弱。分细项来看，当前表现最好的细分指标是新开工面积同比增速自2018年8月以来持续震荡上行，在新开工的带动下，施工面积和实际投资额同比增速也有所回升。

相较之下，商业营业地产开发指数则尚未见到好转迹象，且新开工面积自2018年同比小幅上升之后，再次转为下行。

2019年4月商业地产土地指数