房地产市场集中发展提升物业行业集中度上升，龙头企业物业管理服务竞争力更强【图】

    物业服务行业具有房地产行业的衍生行业特征，早期大多物业服务业务更是房地产公司的内部业务，作为成本核算；随着物业行业重要性的提升，一些物业服务公司从原房地产公司中分离成为独立子公司，甚至进行业务拆分完成独立上市。但是物业服务公司仍与原先的房地产公司有着密切的关系，对于大多数物业服务公司来说，母公司房地产公司的项目是物业服务项目的重要来源。

    2017年我国500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米，同比增长22.3%；销售金额创下新高，达8.5万亿元，同比增长34.7%。500强房企市场份额按面积和按金额分别为37.56%和63.24%，较上年提升4.51和9.89个百分点。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，较上年均有提高。

2011-2017年全国房地产集中度走势图

资料来源：智研咨询整理

    物业管理服务企业和房地产具有极强的关联度，受房地产市场波动影响较大，随着房地产行业集中度的提升，物业管理服务行业的市场集中度也将出现持续增长的过程。

    同时物业管理服务业务现金流的表现相对于房地产市场更好，由于是轻资产行业，资产周转率相对较高，对于企业经营和资本运作有良好的推动作用。

    物业管理服务公司在管面积与经营活动产生的现金流存在正相关关系。从上市公司的年报数据可以明显反应，管理面积越多、规模越大的物业企业产生的现金流净值越高，对企业未来的收并购业务起到强支撑效果。

2017年主要物业上市公司管理面积和经营活动现金流净值情况

资料来源：智研咨询整理

    收、并购是企业短期快速扩大市场规模的重要手段之一，在物业行业领域也不例外，同时物业行业的轻资产优势，有助于物业龙头企业在收并购市场更显主导能力。2017年以来物业服务行业并购不断，标的大多为地区优质物业公司以及少量与物业相关的互联网平台、供应链管理公司。

2017年以来主要物业公司并购事件

资料来源：智研咨询整理

    从上述逻辑来看，物业行业市场集中度的提升主要体现在行业轻资产的特性加速龙头企业的收并购业务，扩大企业管理规模以致增加企业市场份额。
从物业管理服务的期间费用成本来看，销售费用和管理费用占比较高，其中人员工资占据绝大部分份额，这反映出物业管理服务行业最大的成本开支在人力成本领域。

    根据智研咨询发布的《2019-2025年中国物业管理行业投资潜力分析及未来前景预测报告》数据显示：2017年，百强企业经营成本均值为56507.08万元，同比增长14.26%。从成本构成来看，人员费用占比达55.84%，同比增加2.41个百分点。近年来不断提升的人力成本也给物业公司带来压力。

2017 年百强物业服务企业 营业成本构成

资料来源：智研咨询整理

    近些年我国经济良好的增长趋势刺激了我国居民工资水平的提升，2017年我城镇私营单位居民服务业和其他服务业年平均工资38417元，相比2012年增长了59.62%。

2012-2017年物业管理人力成本走势图

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    物业管理服务范围和服务内容的锁定式，成本支出较为固定，随着物业管理服务费用的增长，以及管理面积的扩张有利于物业管理服务企业摊薄因服务人数增加的人力成本，从而提升企业毛利润的上升。

    从百强物业情况来看，2017年单个物业项目面积达50-100万平方米的项目数量近1600个，大于100万平方米的项目达285个，均比2016年有所提升。

百强物业大单体面积

资料来源：智研咨询整理

    绿城服务平均物业费高于大于碧桂园，但是在单位面积的毛利润方面，碧桂园较为领先。根据碧桂园服务招股书，2017年底，碧桂园服务的超大单体项目数量多，其中50-100万平方米的物业项目达47个，100万平方米以上的项目达24个。

2017年碧桂园服务和绿城服务物业财务情况

资料来源：智研咨询整理

    一般来说，物业公司规模越大、实力越强，则拿到大型物业项目的能力越强，而大型物业项目又对摊薄单位面积成本有积极贡献，从而进一步提升龙头企业的市场份额。

    整体来看，物业管理服务行业受房地产市场集中度的提升而提高，同时物业管理服务行业自身业务属性特点，扩大市场规模能够刺激企业毛利润的提升，进一步刺激物业管理服务行业市场集中度加速上升。