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房地产市场超预期复苏

2021年01月06日 17:22:21字号:T|T

    2020年的房地产市场历经蝶变,从新冠肺炎疫情严重时市场“寒冬”到后续回暖,房地产市场超预期复苏,房地产企业分拆物业板块单独上市热情高涨。不过,“房住不炒”的总基调依然不变,多个城市房地产调控政策不断加码。

    持续常态化调控

    房地产市场发展离不开宏观政策调控,总体来看,即使面对2020年上半年疫情的打击,我国房地产市场仍坚持“房住不炒”的总基调,下半年“十四五”规划也再次强调房地产调控长效机制。

    具体来看,房地产调控2020年上半年较为宽松,但三季度以来,调控政策出现收紧趋势。从全国范围来看,从7月开始已经有30个城市出台调控政策,为楼市降温,11月又有多个城市升级加码调控政策。

    中原地产统计数据显示,全国房地产调控在2020年11月单月累计次数为33次,1-11月合计全国房地产调控政策次数高达458次。

    贝壳研究院报告也显示,去年全国共计39城出台相关调控政策,其中上半年仅12城出台调控政策。此外,全年的房地产调控政策包括四大方向,分别为抑制房价过快上涨、打击炒房渠道、加大新房供给、防范金融风险。

    2020年8月住建部与央行约谈12家重点房企,“三道红线”融资新规流出,成为房地产行业的颠覆性事件。贝壳研究院数据显示,截至2020上半年,完全不踩线的房企只有6家,其中有3家2019年的有息负债增长规模超过15%。与此同时,2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元,同比增长36%,行业偿债压力骤升。为符合监管要求,房企正在积极应对,通过多种渠道和方式改善自身财务结构,且已取得阶段性成果,未来主动“降档”的房企将逐步增多。

    市场超预期复苏

    经历了年初市场的“寒冬”,各大房地产企业不断探索,房地产市场也逐步回暖,目前来看,市场已经超预期复苏。

    国家统计局公布的数据显示,2020年1-11月,全国房地产开发投资约12.95万亿元,同比增长6.8%,增速比1-10月提高0.5个百分点;同期房地产开发企业到位资金约17.1万亿元,同比增长6.6%,增速比1-10月提高1.1个百分点。11月,房地产开发景气指数为100.55,比10月提高0.05点。

    此外,2020年1-11月,我国商品房销售面积为15亿平方米,同比增长1.3%,增速比1-10月提高1.3个百分点;同期商品房销售额为14.9万亿元,同比增长7.2%,增速比1-10月提高了1.4个百分点。值得注意的是,2020年11月是我国房地产历史上商品房销售额和销售面积最高的一个11月,而1-11月的累计销售面积和销售额也是房地产市场年内首次全面同比上涨。

    中原地产报告显示,房地产销售面积增速在疫情影响下持续下滑,终于在2020年10月同比持平,并在11月同比转正,年内销售额也连续三个月同比转正。2020年全年,我国房地产市场销售额刷新历史纪录已成定局,有望高达17万亿元(2019年全年销售额为159725亿元)。

    分拆物业上市火热

    2020年房地产市场的一大看点就是物业公司扎堆上市:一方面,在“三道红线”政策之下,降负债成为一众房企的首要任务,分拆物业上市可实现“曲线救国”;另一方面,因备受资本青睐,物业公司上市后会获得比母公司更高的估值。

    中原地产报告显示,2020年以来,物业公司上市成为资本市场一道新的风景线。年内累计新增13家物业公司登陆香港资本市场,另有20余家企业在准备上市。这些物业股大多数由规模型房地产开发企业分拆而出。中信证券也预测,2020年第四季度物业公司上市融资规模,将远远超过2020年前三季度的总和。

    金融数据和分析工具服务商万得(Wind)数据显示,港股127家房地产开发企业市盈率的中位值为6.35倍,而港股30家房地产服务企业(物业公司)市盈率的中位值为18.39倍。

    诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对中国商报记者介绍,一方面,物业公司自身希望在多种经营业务方面进行布局;另一方面,物业公司上市也是其所属的房地产企业实现价值外显的一种方式。

    不过,2020年10月以来,多家物业公司上市出现破发,如10月19日上市的卓越商企服务和10月30日上市的合景悠活。物业板块在2021年能否迎来拐点还有待观察。 

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