平均每天1.5家房企破产？80%开发商会死掉？今年房企究竟破产了多少家？中国房企融资现状如何？[图]

    “今年有400家房企破产”“平均每天1.5家房企破产”“80%开发商会死掉”……近期，关于“房企破产”的话题再次成为舆论关注焦点。

    那么，今年房企究竟破产了多少家？市场真的进入“大洗牌”阶段了吗？中指研究院统计显示，截至今年11月，共有330家房企发布了破产相关文书，但真正破产的房企仅有43家，其余均为各种流程公告，包括更换管理人、第一次债权人会议通知等。

    58安居客房产研究院首席分析师张波也向《每日经济新闻》记者表示，从数据来看，今年房企破产数量和往年相比并没有明显增加，但这并不代表房企的破产规模会一直保持这一水平。随着房地产去产能的深化，房地产金融侧从紧的持续，以及行业集中度不断提升，未来房地产行业的整体淘汰率仍将提升，预计淘汰房企的规

模会呈现不断增长趋势。

    今年仅43家房企真正破产

    截至今年11月，在人民法院公告网以“房地产+破产文书”为关键字可检索出来400多条破产文书，以企业为单位来看的话，剔除部分重复企业及非房地产企业，共计330家房企发布了破产相关文书。

    但并不意味着上述330家房企已经破产。中指研究院表示，今年以来真正破产的房地产企业仅有43家，其余均为各种流程公告，包括更换管理人、第一次债权人会议通知等。

    事实上，房地产企业的破产是一个漫长的过程，目前这330家发布破产文书的房企中，大部分仅进入初期阶段。据中指研究院统计，330家发布破产文书的房企中，190家为法院发布第一次债权人会议召开通知，占比为57.6%。在多次债权人会议后，债权人才能决议出究竟是继续执行破产清算程序，还是申请重整或和解，此时并不能判定企业是否会破产。

    而且，330家发布破产文书的房企中，涉及重整的共计56家，这其中27家的重整计划已获法院裁定批准，这意味着这些企业已经成功存续下来。

    值得注意的是，今年发布破产文书的房企主要分布于长三角与珠三角城市群。据中指研究院统计，分地区来看，申请破产的房企中，位于长三角与珠三角两个城市群的占比分别为25.76%和17.27%，两个区域占总数量的43%。

    为何破产房企多集中长三角、珠三角城市群？中指研究院分析认为，长三角、珠三角等热点城市及城市群吸引了大量房地产开发企业进入，区域竞争激烈，地方小微房企生存更加艰难；加之长三角及珠三角区域投资及借贷热度高，借贷纠纷以及公司注销破产更加频繁。

    《每日经济新闻》记者查询历史资料发现，即便是在2009年、2015年等房地产市场较好的年份，每年也有近300家左右房企发布破产相关文书。据统计，目前我国有近10万家房地产企业，按每年300家房企破产计算，也只占0.3%。

    中小房企陷资金困局

    从统计来看，今年发布破产文书的房企多为中小企业。张波分析称，房地产行业从20年前商品房每年仅成交1亿平方米的规模上升到2019年的18亿平方米以上规模，整体规模已然见顶，“大跃进”时代已去，行业进入“大浪淘沙”时期，淘汰中的中小房企占比自然会高。

    另一方面，除非是地方龙头、或者有着独特资源优势的小房企，一般来说，小房企在未来5~10年会面临较大概率的被淘汰现实。因此，小房企的规模化诉求成功的概率相对较低，更多是体现在为了更长远“活下去”所进行的自身激励。

    “企业自身管理制度落后、运营效率较低，市场火热的上行期阶段，销售业绩快速增长，掩盖了自身‘内功’先天不足的缺陷，一旦市场进入平稳或下行期，企业的竞争力短板就会凸显出来，销售去化以及融资等问题将形成较大压力。”中指研究院分析称。

    相比小企业而言，部分规模相对较大的房企，因战略定位、多元扩张、项目销售等问题，资金链也出现了问题。

    美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，房企破产与今年房屋销售情况不算太乐观有关，尤其是上半年，全国商品房销售面积是负增长的。此外，房企自身的融资能力将直接影响其资金链的情况，大房企在融资方面更有优势。据同策研究院监测，今年前10个月，融资利率最高的50笔利率均在7%以上，区间在7.33%~15.5%，其中13笔融资利率超过10%。

    随着国内融资渠道持续收紧以及融资门槛大幅提高，今年房企大举赴海外发债。中指研究院统计显示，今年1月~11月，房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%，较去年全年增长21.8%；海外债券融资成本为8.33%，较去年同期上升0.94个百分点。

    实际上，近年来房企海外发债持续高位运行。据克尔瑞研究院统计，房企海外发债利率方面，加权票息从2017年的6.7%升至2018年的7.5%，再升至2019年的8.2%，中小企业受规模、土储量、企业背书等影响，融资成本更加高昂。

    据企业公告，今年不少企业海外债利率远超机构平均值，高达13%。今年年初，当代置业发行了1年半到期的3.5亿美元海外债，利率高达15.5%。此外，鑫苑置业、景瑞控股、弘阳地产等房企今年的海外融资成本同样高企。

    一位不愿具名的头部房企人士告诉《每日经济新闻》记者：“国内钱不好融，海外钱成本高，能融到也不错了，有大量土储、信用背书的大房企融资都不太乐观，更别说中小房企了。年年都说难，但都得想办法过来。”

    张波认为，中小房企的自身品牌优势和信用等级往往不如大型品牌房企，融资的通路也会较窄，这就造成了通过金融机构正常融资的难度普遍颇大，同时也缺乏更多有效融资渠道。对于中小房企来说，控制自身财务的风险性显得更为重要，首先必须是活下去，其次才是如果更快规模化。当然，在行业淘汰率不断提升的当下，在房地产金融政策从紧的大背景下，中小房企融资难的问题还将持续存在。

    2019年6月份开始，地产行业再融资业务几乎全面收紧，无论是信贷、境外债还是非标融资等。

    经过多年发展，中国房地产已经形成了近50细项的融资体系。包括了银行贷款、非标融资、股权融资(IPO、增发等)、债权融资(公司债、企业债、私募债、中票等)、供应链金融、销售回款等。

    从各渠道融资申请难以程度来看，目前，短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低;房地产开发贷、海外债、公司债、非标融资发行难度较大;IPO、定向增发已经基本停止。

    截至2019年7月16日，房企融资总量约为4388.4亿元，平均融资利率为6.9%，共发行债券226只。

    从发行规模来看，海外债发行金额2674亿元，占60.9%，公司债发行金额为1284.4亿元，占29.3%。

    从发行利率来看，海外债发行利率最高，平均利率近9%，几乎是短期融资券利率的两倍。此外，部分海外债券利率突破了15%。

    尽管海外债券融资成本高昂，在国内融资受限情况下，房企依然需要依赖海外发债维持资金周转。

    2019年下半年，随着海外发债受限，房企资金周转将面临更大压力。近年来房企资产负债率连续上涨，部分房企需要变卖资产，降低杠杆，维持正常运营。

    2019年9月，房产服务领域投融资事件共计13起，较上月多2起，投融资金额132.11亿元。其中，A轮、战略投资事件分别有4起，C轮投融资事件2起，D轮、E轮、Pre-A轮投融资事件各有1起。

2019年9月中国房产服务领域投融资事件轮次情况

数据来源：公开资料整理

2019年1-7月房企融资结构(单位：亿元，%)

数据来源：公开资料整理

2019年1-7月房企债权融资渠道融资成本对比(单位：%)

数据来源：公开资料整理

    从企业的债券类融资成本来看，2019年上半年房企债券类融资成本7.25%，较2018年年末上升了0.77个百分点，其中，境内发债的平均成本为4.97%，较2018年全年下降0.91个百分点，主要是大型房企发债结构性的影响；境外发债的成本8.34%，较于2018年全年上升了1.19个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月境外发债成本破8%，之后均在7.50%以上，而2019年多数企业迎来偿债高峰期，即使成本走高，企业也不惜代价进行发债。

2015-2019年6月房企境内外债券融资成本情况

数据来源：公开资料整理