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在鹤岗,没有人和经济的发展,房价低如白菜价[图]

2019年04月19日 09:43:48字号:T|T

    在遥远的中国东北边陲,一个地级市的房价刺痛了大家。

    在黑龙江鹤岗市,三五万的房子,随处可见,320平的复式高层只卖15万!注意!这是一套的价格,不是一平方米。

    这个价格低廉到令人难以置信!可谓不折不扣的白菜价。

    在几乎人人为房价焦虑的今天,为什么鹤岗的房价这么低?到底发生了什么?这究竟是好事还是坏事?

    真的是白菜价,一点都不夸张

    在中国,地级市有三百多个,黑龙江的鹤岗并不算起眼。

    这座东北小城与俄罗斯隔江相望,总人口一百万出头,市区人口大概六十万。在更深入地了解它之前,先看看它的房价,到底是多么白菜。

    分别查询了安居客、房天下、58同城等卖房平台,总体的情况是:目前鹤岗在售的新楼盘,价格一般在三千到四千一平。有大量的房子以三五万一套的价格在出售,算下来每平米不过六七百块。

    比如,在一个名为“九州松鹤”的小区,一套位于6楼的50平、一室一厅的毛坯房,总价只要1.9万元,算下来相当于380块一平。

    鹤岗市有6个区,安居客上的数据显示:4月份当地的二手房挂牌均价是1555元/平;均价最高的是工农区,1881元/平;最低的是南山区,只要496元/平。市场情绪是两个字:观望。

    在房价动不动就是几万块一平米,通宵排队抢号新闻层出不穷的今天,面对鹤岗的房子,许多人的心情是:“难以置信”、“太夸张了,不敢相信。”有网友甚至称:“正好有鹤岗的同事,说亲戚家房子出租,冬天只要租客付取暖费就不收房租了。”

    不过,也有不少网友说,这些便宜的房子,一般都是“棚改房”,办房本、过户手续麻烦,有些还没有电梯,所以才卖得这么便宜。然而,简单查询一下就可以发现,在鹤岗市中心,繁华地段,精装修,也不过两三千一平。

    当地房价之低,还可以从一个新闻看出。

    大约一个多月前,鹤岗还出了一则新闻:给新招的警察送房送车。3月5日,鹤岗公安局发布文件表示,只要考上当地警察,符合条件,就会送一套房、一台车!部分名校博士生,还能每年发5万块,连发5年。

    虽然说求贤之心,跃然纸上,但从另一个角度想,如果当地的房子像其他需要抢的城市一样,鹤岗还会出手这么大方吗?

    一平米的空间,堆个一两百颗白菜不成问题。一颗白菜三四斤,一斤也就三五块钱,用白菜价来形容鹤岗的房价,毫不夸张。

    “断崖式下跌”

    鹤岗房价为什么这么低,到底发生了什么?

    根源在经济!

    鹤岗的经济曾经一度很不错。从数据看,近二十年来,鹤岗的GDP总体呈上升趋势,2012年达到最顶峰357.6亿元,居民可支配收入、社会保障、财政收入都有显著改善。

    但好日子在2012年结束了。

    当年下半年开始,用国家统计局鹤岗调查队、鹤岗统计局一份研究报告里的话来说就是:鹤岗经济呈现断崖式下跌。

    此后,鹤岗经济总量连续两年近10%的负增长,长期徘徊在黑龙江十三个地级市中的末尾区域。从2012年到2017年,五年时间,鹤岗的GDP总量减少了21%。

2008-2017年鹤岗市地区生产总值及增速统计

资料来源:黑龙江统计年鉴、智研咨询整理

    截止至 2017 年底,鹤岗市 GDP 总量为 283 亿元,GDP 结构也难有大突破,第一产 业、第二产业合计占比常年在 60%以上,作为原先依赖于煤炭产业的城市,其转型 发展仍旧是困难重重;而 2013-2016 年,全是规模以上工业利润总额为负值,更是 说明了其经济发展的乏力。 2012 年以前,鹤岗市人均 GDP 与黑龙江全省人均 GDP 走势相近,其后便持续背离, 截至 2017 年底,鹤岗市人均 GDP 为 27658 元,仅为黑龙江全省人均 GDP 的 65%; 城镇居民人均可支配收入为 21370 元,仅为全国城镇居民人均可支配收入的 58%, 2013 年至2017年均复合增速为 7.5%,依然低于全国水准。 无论是从经济发展情况或是对于人才的吸引力,鹤岗市都处于全国、甚至省内的落 后水平,在失去了这两大关键支撑后,楼市的衰退也是意料之中。

    当地的财政收入在2012年至2015年也连续四年负增长。而且“负”得有点吓人:-0.4%、-17.0%、-16.7%和-14.6%。

    总体来看,老百姓的收入虽然还在增长,但增速明显慢了。2015年,当地采掘业职工的平均工资甚至比2011年还少了6020块!

    不过幸运的是,到2016年鹤岗的经济虽然仍呈负增长,但终于止住了剧烈下滑态势。

    人走了,购买力也就走

    经济不好,人也留不住,这可能才是鹤岗最棘手的问题。

    从《黑龙江省统计年鉴》中可以看到:鹤岗市户籍人口已经连续16年呈现负增长。1997年,当地人口110.9万,2017年只有100.95万了。近20年间总户籍人口减少了近10万人,人口在持续净流出。

    从当地人的反映看,鹤岗的常住人口,可能比户籍人口还要少。一个数据可以佐证:2012年,当地小学生人数为42035人,2017年仅为26285人,5年时间,小学生人数减少了37%,这说明实际人口流失只会更加严重。

2014-2017年黑龙江省各地区小学生人数

地区
2014
2017
变动
哈尔滨
40.4
41.1
1.80%
牡丹江
9
8.7
-3.10%
七台河
3.6
3.5
-3.60%
大庆
12.7
12
-5.10%
佳木斯
9.8
9
-7.40%
齐齐哈尔
21.5
19.6
-8.80%
黑河
5.6
4.9
-12.00%
双鸭山
5.4
4.7
-12.40%
鸡西
5.1
4.4
-13.20%
伊春
3.1
2.6
-14.60%
鹤岗
3.3
2.8
-14.90%
黑龙江省
148.6
137.7
-7.30%
全国
9451.1
10093.7
6.80%

资料来源:智研咨询整理

    来自国家统计局鹤岗调查队、鹤岗统计局2018年的一份研究报告显示:近五年来,当地人口增长率下降呈扩大态势,劳动力人口减少12.1%,人口持续处于净流出状态。

    其实,整个东北的人口形势都不太乐观。据统计,在2014年~2017年,城区常住人口连续下降城市的前20名中,东北三省就占了16席,鹤岗自然是其中之一。

    人人都明白的道理:人走了,购买力也就走了。2018年1月,有人在公开发表的论文中直接这样描述鹤岗:

    城市老龄化严重,出生率下降严重,城市内大多为空巢老人与留守儿童,许多外出务工的年轻人不愿意再到这个没有发展机遇的小城市。

    鹤岗在中国,最多只能算是一个三线、甚至是四线、五线的小城。

    拿它和全国、东部省份相比,就能看出差距。2017年,鹤岗GDP接近283亿元,城镇常住居民人均可支配收入是2.1万多,农村的则是接近1.4万。

2017年鹤岗、黑龙江及全国城镇居民人均收入对比

资料来源:国家统计局

    同一年,中国城镇居民人均可支配收入3.6万多,农村的则是1.3万多。也就是说,论人均,鹤岗的城里人,比全国平均还低了1.5万。

    如果和东部发达城市比,差距就更大了。比如拿江苏比,2017年度,江苏有7个城市镇居民人均可支配收入超过4万元。在江苏地级市中排名倒数第一的宿迁也有2.6万多,比鹤岗多了近5000元。

    鹤岗的经济总量甚至抵不上东部发达地区的一个镇。比如江苏苏州盛泽镇2017年的GDP就有400亿,比鼎盛时期的鹤岗还多了四十多亿,更不用说今天了。

    因煤而兴,因煤而困

    鹤岗的经济为什么不景气?这与煤炭有关。

    鹤岗是一座典型的煤炭资源型城市。它与鸡西、双鸭山、七台河是黑龙江四大煤城,已探明的煤炭总储量高达20多亿吨。

    多年来,当地经济高度依赖煤炭。虽然早在2011年,鹤岗就已经被国家列为资源枯竭型城市,地方政府也是多方努力,但一煤独大的产业结构至今没有根本性的改变。

我国资源枯竭城市分布图

资料来源:公开资料整理

    目前,鹤岗当地的煤炭产业依然比较“落后”:产业链条短、煤炭转化基本停在洗煤、炼焦、发电等粗加工阶段,精深加工产业严重滞后。

    据媒体报道,当地的煤炭企业,效率低,冗员严重,曾经出现过许多令人啼笑皆非的事例,有兴趣者可以自行查阅《黑龙江重工业之殇:龙煤西钢两大“窟窿”如何补》《龙煤人工成本高企成巨亏黑洞 30亿输血饮鸩止渴难治本》等权威媒体报道。

    而且从总体态势上看,鹤岗与另外3个煤城的差距也在不断拉大。拿鹤岗与双鸭山对比就可以发现,2006年,两城经济总量相差38亿,十年之后的2017年,相差已扩大到180亿。而当年,这四个城市发展速度相差并不大。

    有人在查阅1991~2014年鹤岗的各项经济、工业数据后,得出的结论是:鹤岗已经陷入资源诅咒困境,“经济发展对煤炭资源仍处于高依赖,发展前景并不乐观。”

    “因煤而兴,因煤而困”,这句话是鹤岗的写照。

2012年9月,建设中的鹤岗征楠煤化工基地

资料来源:公开资料整理

    当然,需要强调的是,虽然鹤岗已经存在资源诅咒的现象,但困境并非不可改变,一切事在人为。2017年,鹤岗GDP的增速达7.3%,位居黑龙江省第1位。

    目前鹤岗还没有公布2018年的GDP、居民收入等数据。但鹤岗的市长王秋实在年初做政府工作报告时曾提及,初步统计,2018年鹤岗GDP同比增长5%,城镇和农村居民人均可支配收入也都分别增长6.5%、7%。

    看样子当地困难的局面在慢慢缓解,但还没有彻底缓过劲来。在这里,也期待它重新崛起,虽然路还有点长。

    “不用谈经济学,房子卖得出去前提是有人住,有人住的前提是当地经济能养活你,如果你连饭都吃不上了,房子就是坟墓!”当地的人一句大白话道出了鹤岗房价低的真谛。

    现在,我们假设有一个城市,那里的房子白菜价,但是经济有点不景气,产业转型还在阵痛中,收入也一般般,许多人往外跑,正在“收缩”。

    而事实上,像这样正在收缩的城市,根据首都经济贸易大学吴康副教授的研究:2007~2016年间,中国有84座城市出现了“收缩”,它们都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。 

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