2019年中国房地产市场全景分析（附房地产开发投资、新开工面积、竣工面积、销售金额、房企业绩）[图]

    一、房地产投资情况

    2019年全年，我国房地产开发投资完成1321.94亿元，累计增长9.9%，比上月回落0.3个百分点。12月份投资增长7.4%，比11月的8.4%下降了一个百分点。

2011-2019年全国房地产开发投资完成额

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    2019年房地产开发投资年均增长10%左右，在接近销售0增长的背景下，房地产投资的弹性主要得益于房地产投资的子项目——建安部分和土地部分的交叉支持整体增长。与上月相比，12月份投资增速略有下降，主要有两个原因。首先，在2018年第四季度基准期高位的背景下，2019年上半年土地交易面积出现负增长，在建筑面积增加的推动下，建安投资增速回升轻微减弱;二是2019年投资土地购置费增速仍在下降，考虑到土地承包金额已纳入房地产开发投资完成分期付款，投资中的土地购买费为土地交易价格滞后半年左右。

    业内预计2020年房地产开发投资增速将保持在7%至10%之间。一方面，在竣工交付持续复苏的背景下，以建筑为主导的建安投资仍可保持较高的增长率;另一方面，近期房地产融资政策、住房供应略有改善。房企拿地愿意继续复苏，以支持投资中土地购买成本的上升。

    二、房屋新开工、竣工、销售情况

    智研咨询发布的《2020-2026年中国房地产行业运营模式分析及发展前景预测报告》显示：2019年1-12月，全国新房开工面积为227154平方米，同比增长8.5%，较上年同期下降0.1%，12月新开工面积增长7.4%。1-12月份竣工面积95942万平方米，比上年增长2.6%，比1-11月增长6.1%。

2011-2019年全国房地产开发房屋新开工面积

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

2011-2019年全国房地产开发房屋竣工面积

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    随着融资紧缩和销售增长放缓，房地产公司囤地放缓，开工面积增长放缓。从竣工情况来看，由于房地产企业通常在四季度创纪录地完成，前两年商品房预售集中竣工交付，月竣工量大幅增长20.2%，完成每月面积占全年竣工面积的33%，完成交付的逻辑继续兑现。

    预计2020年，全国新开工面积和竣工面积将分别增加5%和10%。在开工建设方面，2019年房企整体拿地意愿同比下降11.4%，目前行业基本从囤积观念转向快速周转思路，房企的边际放缓降低新开工增速，但企业债务到期叠加在2018-2019年企业整体土地储备相对充裕的背景下，预计全年创业增速仍将为正，增速有望在5%左右。在竣工方面，由于房地产企业加快资金流向市场开放，在房地产项目开发周期保持相对稳定，2017-2019年商品房预售将逐步在2019-2021年完成，预计2020年商品房竣工率将增长10%。

    3.房住不炒下量跌价稳，“稳”仍旧是主基调

    2019年，全国商品房销售面积171558万平方米，同比下降0.1%，比11月份下降0.3%;销售方面，商品房销售金额159725亿，同比增长6.5%，比11月份下降0.8%;全年销售均价9310元/平方米，同比增长6.6%，比11月份下降4%。

    在房住不炒、因城施策的背景下，2019年商品房销售面积略有下降，平均销售价格增速保持稳定。预计2020年全年和2019年全年销售面积增速将持平，在房价稳定预期的背景下，商品房回归住宅属性，市场整体保持稳定。

2011-2019年全国商品房销售面积

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

2011-2019年全国商品房销售金额

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    三、主流房企经营业绩

    12月份，40家重点房企月销售额8910.45亿元，较上月增长11.77%，较去年同期增长4.23%;1-12月，40家重点房企累计销售8314.633亿元，较上月增长12.0%，较去年同期增长16.27%。12月，绿带控股、万科、荣创、保利、金地集团位列前5位;1-12月，碧园、中国恒大、万科、荣创、绿地控股销售额排名前五。

2019年12月主流房企销售情况

资料来源：智研咨询整理

2019年1-12月主流房企销售情况

资料来源：智研咨询整理

2019年1-12月中国主流房企销售额市占率

资料来源：智研咨询整理

    政策有望稳定，地价有望稳定的背景下，业内继续对房地产市场持乐观态度。主要逻辑有三，一是2018-2019年融资结构调整，前30家公司在融资过程中市场集中将加速提升，这一趋势将持续到2021年，即使市场将面临销售面积遭遇瓶颈、龙头企业提高市场占有率的空间依然存在;二是当前估值水平处于历史底部，产业政策逐步由紧缩转为稳健边际改善，政策有望继续改善行业估值的边际水平;三是由于高销售带来的竣工增长将持续两三年，头部企业的经营业绩释放进入上升周期，业绩增长预期接近30%，行业业绩稳定是大概率事件。