2019年上半年中国房地产企业融资形势分析、2019年下半年中国房地产企业融资预测及房地产企业融资困境的对策和出路分析[图]

    一直以来，房地产行业在市场经济发展中发挥着重要的，不可忽略的作用，经济发展离不开房地产行业，它成为市场经济大潮中的支柱产业。房地产金融链接房地产行业，有着千丝万缕的关系，是较为复杂的理财活动，房地产开发需要依托房地产金融，房地产金融发展离不开房地产行业，它们相互依存、相辅相成。随着“国四条”、“国十条”和其他新的调控政策的出台，抬高了房地产企业融资的审批门槛，监管力度加大，增加了融资成本，渠道变得更加狭窄，无法满足房地产开发企业的需求。导致部分房地产企业产生融资困境，融资上受制于各金融机构。对于一些房地产企业自身条件不达标，对于金融机构新推出来的金融产品和融资方式，可能不够资格，常常被拒之门外。但是房地产开发离不开资金支撑，开发规模大，拿地，项目前期，都需要大量的资金，房地产企业整个资金跨度长，回款时间慢，所以融资就显得更加重要，资金不到位可能会影响房地产企业经营目标的实现，给企业长远发展带来一定的风险。房地产行业在实际建设中需要从各种渠道筹集资金，我们可以通过加强战略合作、集团内部融资，以及与银行探索新的融资方式来为企业筹集资金。

    一、上半年融资形势观察

    2019 年 5 月之后， 房地产开发到位资金累计增速逐步放缓，截至 2019 年上半年房地产开发到位资金累计额达 8.50 万亿元， 同比增速收窄至 7.2%，较 4 月高点回落 1.7 个百分点。 总体而言，上半年房地产行业融资形势呈 1 季度宽松、2 季度收紧的态势。

2019 年房地产开发资金明显回升

数据来源：公开资料整理

    2019年1—9月份，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速比1—8月份加快0.5个百分点。其中，国内贷款19689亿元，增长9.1%；利用外资104亿元，增长1.4倍；自筹资金42024亿元，增长3.5%；定金及预收款43877亿元，增长9.0%；个人按揭贷款19900亿元，增长13.6%。

全国房地产开发企业本年到位资金增速

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    房企开发资金的来源主要分为：国内贷款、自筹资金、 利用外资、 其他资金：①国内贷款包括银行贷款和非银金融机构贷款； ②自筹资金包括自有资金、债款及股票融资； ③利用外资包括外国银行商业贷款、对境外发行债券和股票；④其他资金主要以预收账款及定金、个人按揭贷款为主。 从各部分资金来源占比来看，截至 2019 年上半年，其他资金、自筹资金、国内贷款、 利用外资占比分别为 53%、 31%、 16%、 0.1%；其中国内贷款、其他资金占比较 2018 年末分别上升 2 个、 1 个百分点，自筹资金占比较 2018 年末下降 3 个百分点，

开发资金来源各部分占比

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    国内贷款——2018Q4 以来房地产开发贷款余额增速持续回落、 2019 年6 月后地产信托募集规模明显收缩

    房地产行业开发国内贷款累计同比增速自 2019 年 3 月份回正后持续提升，截至 2019 年上半年国内贷款累计额达 1.33 万亿元， 同比增速达 8.4%，较 2018年 6 月的低点提升 16.4 个百分点。

    作为房地产企业国内贷款的主要来源之一，房地产开发贷款余额于 2018 年 3季度起持续走低，截至 2019 年上半年房地产开发贷款余额同比增速为 14.6%，较 2018 年 3 季度的高点下降 9.9 个百分点。

    房地产信托是房企前段融资的重要工具，而 2019 年 6 月之后对地产信托多方的调控，致使信托规模明显收缩。 2019 年上半年，房地产信托产品募集规模达5363 亿元，同比增长 3%;其中， 2019 年一季度募集规模为 2685 亿元，同比增长 12%； 2019 年二季度募集规模较一季度基本持平为 2679 亿元，同比下降4%； 5 月份后整体发行规模明显收缩， 7 月募集规模收缩至 352 亿元，达到近3 年低位，同比下降 41%。

房地产开发资金来源：国内贷款同比增速

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房地产开发贷款余额增速回落

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房地产信托产品募集规模情况

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    自筹资金——2019Q1 企业信用债发行规模冲高回落

    房地产行业开发自筹资金累计同比增速自 2019 年 3 月份回正后持续提升，截至 2019 年上半年自筹资金累计额达 2.67 亿元，同比增长 4.7%，较 2018 年 9月的高点回落 6.7 个百分点。2019 年上半年， SW 地产板房地产企业信用债发行规模达 3344 亿元，同比增长 51%;其中， 2019 年一季度发行规模为 1815 亿元，维持在近 3 年的高位，同比增长 68%； 2019 年二季度发行规模较一季度下滑 16%至 1529 亿元，同比增长 35%。 融资成本方面，截至 2019 年 7 月份，房企信用债平均票面利率为5.6%，较 2018 年的平均票面利率小幅下降 0.7 个百分点。

房地产开发资金来源： 自筹资金同比增速

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房企信用债平均成本

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SW 地产板信用债发行规模情况

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    利用外资——2019Q1 内地房企海外债发行规模达历史高位后回落

    2019 年 2 月房地产开发资金中外资规模累计同比增速达到 328%的历史高位；之后增速迅速回落，截至 2019 年上半年外资规模达 42.7 亿元，同比增长 52%，较 2019 年 2 月的高点回落 276 个百分点。

    自 2019 年起，内地房企海外债发行规模明显提升， 2019 年上半年发行规模达396 亿美元，同比增长 17%；其中， 2019 年一季度发行规模为 232 亿美元，同比增长 32%，达到历史高位； 2019 年二季度发行规模较一季度明显下降 29%个百分点至 164 亿美元，同比增长 1%，但仍处于历史较高水平。 在规模提升的同时，房企海外融资成本也在提升，截至 2019 年 7 月，房企海外债平均融资成本为 8.8%，较 2016 年提升 3.1 个百分点。

房地产开发资金外资同比增速

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房企海外债成本走高

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内地房企海外债发行规模情况

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    其他资金——2019 年 4 月个人按揭贷款、定金及预收账款增速走高后回落

    2019 年前 4 个月，房地产开发资金来源中的其他资金规模增速持续走高， 2019年 1-4 月其他资金累计同比增速达 13%，较 2018 年同期提升 11%个百分点；之后增速逐步回落，截至 2019 年上半年其他资金规模为 4.49 亿元，同比增长8%，较 2019 年 4 月的高点回落 4.5 个百分点。与此同时，作为其他资金来源的重要组成部分，个人按揭贷款、定金及预收账款均明显走高后回落， 2019 年 1-6 月个人按揭贷款、定金及预收账款累计同比增速分别为 11.1%、 9.0%，分别较 2019 年 4 月的高点回落 1.2 个、 6.1 个百分点。

房地产开发资金其他资金同比增速

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个人按揭贷款、定金及预收款同比增速

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    2018 年 10 月至 2019 年 5 月期间，全国首套房平均房贷利率及二套平均房贷利率持续下滑； 2019 年 6 月，首套平均房贷利率企稳，二套平均房贷利率较 5月提升 0.1 个百分点。 8 月以来，大连、合肥、南京、成都、青岛、南宁、武汉、西安等多地近期首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调：1. 7 月初，南京市两家银行将首套房贷利率调整到基准利率上浮 20%；2. 青岛首套房基准上浮 15%成主流；

    3. 无锡多家银行的房贷利率全线上调：首套房的贷款利率最低标准为基准利率上浮 18%，部分银行则按上浮 25%放贷；二套房贷款利率最低按基准利率上浮 25%，部分银行上浮甚至达到了 30%。未来不排除更多二三线城市上调房贷利率，而平均房贷利率的企稳回升将促使个人按揭贷款增速继续回落。

平均房贷利率企稳后小幅回升

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    二、下半年展望

    2019 年以来，居民新增中长期贷款累计同比增速回归正值，并于 2 月-5 月间由0.71%迅速提升至 11.18%，而与此同时社会消费品零售总额同比增速下滑至 8%左右的水平；在固定资产投资增速走低的同时房地产投资增速维持在较高水；截至 2019 年 1 季度，房地产贷款占总贷款余额的比例持续提升至 28.5%； 非金融性公司新增短期贷款增速走高的同时非金融性公司新增中长期贷款仍处于负增长区间； 信贷结构进一步优化的必要性和迫切性受到关注。

居民杠杆率持续提升

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房地产贷款占总贷款余额的比例持续提升

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社零、居民中长期贷款累计同比

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固定资产投资及房地产投资累计同比

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金融机构累计新增信贷情况

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    在 7 月中央政治局会议精神指引下， 接下来继续推进信贷结构调整，尤其是信托业务结构的优化仍将是房地产融资领域的监管工作重点——
1. 6 月 15 日，银保监会主席郭树清表示“我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为”。

    2. 7 月 31 日，人民银行在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上表示“房地产行业占用信贷资源依然较多，对小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业、乡村振兴、精准扶贫等领域支持力度仍有待加强”，同时强调当前和今后一段时期银行信贷结构调整优化重点在于：1) 提高制造业中长期贷款和信用贷款占比；2) 继续做好小微企业金融服务；3) 坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率；4) 加大对现代服务业、乡村振兴、金融扶贫等国民经济重点领域和薄弱环节的信贷支持。
3. 8 月 7 日，银保监会日前向各银保监局信托监管处室（辽宁、广西、海南、宁夏除外）下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》表示：1) 坚持去通道目标不变，力度不减；2) 加强房地产信托合规管理和风险控制；按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检查，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头；3) 推动优化信托机构业务结构。短期来看， 考虑到房地产投资增速仍较高、 土地溢价率不低、商品房销售增速仍在可控范围内等多项因素， 2019 年 3 季度房地产行业融资环境大概率仍将偏紧， 4 季度还有待观察。房企层面，随着房地产信托业务监管趋严，房企前端融资受限；在这种情况下，部分债务结构中银行贷款占比较高的龙头及优势房企相对会比较从容，受影响也相对较小，例如华润置地、保利地产银行贷款占有息负债的比例（截至 2018 年末）分别高达 74%、 71%。

    全国 300 城土地溢价率

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商品房销售面积同比增速

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部分房企融资结构（截至 2018 年末）

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    三、房地产企业融资困境的对策和出路

    （一）健全房地产金融监管体系

    健全已经颁布的房地产融资法律法规，使房地产企业在选融资渠道时，能得到法律的保护，使房地产融资正常有序地进行。随着经济的发展，房地产融资的多元化，新出现了许多融资工具，确保不落后于房地产经济的发展，需规范房地产金融法律法规，增强监管，避免发生各种风险，健全融资相关的监管体系，使各类新型融资工具得到有效的保护，才能使房地产融资得到有效的发展。金融行业没有一帆风顺的，风险时刻伴随着它，与房地产金融密不可分，息息相关，它们会受国家宏观政策调控的影响，容易形成连贯的效应，带来一定的风险，所以必须靠有效的机制和对应的监管制度来保障。应加强各监管机构之间的联网合作，建立信息资源共享和信息交流机制，给企业方便，给企业解压，杜绝重复监管，减少监管漏洞，使监管效率提高，监管成本降低，促进房地产企业融资的优质化发展。

    （二）拓宽渠道，创新模式，多元化金融产品

    目前，国内现有的融资模式不能被房地产企业融资所满足，尤其是中小型房地产企业，想要上市有一定困难，所以需要丰富的多元化的房地产融资体系，达到适应企业多样化的要求。除了银行信贷，房地产企业可根据自身特点，选择适合自己企业的融资方法。比如：固定资产租赁，民间借贷，企业间拆借等等。也可以尝试多种渠道相结合的方式，增加融资的灵活将取代银行贷款，这种比较单一的，门槛较高的融资模式。新的灵活的金融产品也渐渐满足房地产开发企业的需求，提供充足的资金保证企业正常运营。国家对房地产市场的调控力度大，调控频率高，为规范房地产市场的健康发展起到了积极作用。对由于房贷政策的变化，房地产信托基金被房地产市场所重视，它在整个融资渠道中的作用渐渐发挥出来。在 2017 年房地产信托基金总规模是前三年之和，达到 379亿，由此可见信托投资基金非常受欢迎。 它的发展，缓解了房地产企业融资难的问题，只有不断创新，实现金融产品多元化，才能适应当前竞争激烈，瞬息万变的市场经济，高效的解决房地产企业融资难的问题，促进金融市场的发展和壮大。

    （三）健全房地产金融法律制度和体系

    房地产金融渠道的拓宽，多元化产品的创新，需要法律法规的保障。房地产金融和法制法规建设需同步进行，才能帮助房地产金融市场得到有效的发展。没有法律保驾护航，金融的创新，新产品的推出，将会带来意想不到的法律风险。所以完善房地产金融法律制度，对规范融资模式、创建优良的融资市场有着重要的作用，才能最大限度满足房地产开发的需求。进而激发金融产品的创新热情，推动房地产金融持续稳定的发展，使房地产企业顺利融资。还要建立稳定的多层次的房地产金融体系，建设银行信贷间接融资平台，拓展资本市场直接融资渠道，营造一个健康的融资环境，让房地产企业可以低风险进行融资，为业务发展提供必要的资金支持，满足不同层次企业的需求。 保障住房抵押借款证券化，证券化市场得到发展，加强法制建设，利用好政策，发展房地产基金。协调好多元融资和金融风险防控的关系，为房地产企业的发展提供不断的动力。 在经济体制改革中，要想满足各种资金需求，必须完善多层次金融体系，才能发展金融市场。

    相关报告：智研咨询发布的《2020-2026年中国房地产市场评估及投资前景分析报告》