2017年中国房地产行业现状及发展趋势分析【图】

房地产 2018-04-27 03:43

在传统研究体系下，我们通常认为水泥需求分为地产需求、基建需求和农村需求三大板块，预计各占三分之一，而从对需求影响的历史经验看，地产需求影响最大，基建次之。因此，对于地产、基建需求的研究和跟踪，成为建材需求预判的重中之重，地产、基建需求的波动预期，也成为了影响股价预期的重要要素。

房地产需求：房地产市场我们面临的是“政策对„炒房严控”，“房价依旧保持高位”，“居民呼吁长效机制”的大背景。三个背景分别对应了三个现象：（1）房地产销售的严控政策必将导致房地产销售市场的降温，房地产销售数据下滑，从而引发房地产投资下滑的“预期”；2017年1-10月全国商品房销售面积累计同比重新回归个位增长，较上年同期下滑近19个百分点至8.2%，增幅较1-9月继续收窄2.1个百分点，调控政策持续，销量预计仍将继续回落；1-10月全国房地产开发投资9.05万亿元，同比增长7.8%，增速较1-9月小幅下滑0.3个百分点，从历史规律观察，房地产销售同比增速往往是房地产投资增速的领先指标，因此在房地产销售累计同比增速持续下滑的背景下，市场预期房地产投资后续仍将继续承压。

全国商品房销售累计同比增速与房地产投资累计同比增速的历史波动规律

数据来源：公开资料整理

商品房累计销售面积及增速（万平方米）

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商品房销售金额及增速（亿元）

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房屋累计新开工面积及增速（万平方米）

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房地产累计开发投资完成额及增速（亿元）

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房价依旧维持高位运行，这使得房地产调控政策，在房地产投资下滑尚未较大幅度动摇经济增长根基时，仍将继续下去；自去年10月各地陆续出台一系列地产调控政策以来，2017年上半年热点城市相继步入以限购、限贷、限价、限售、限商为核心的“五限”时代，下半年相关金融、限售、住房租赁等领域政策仍不时出台。9月22日以来，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、武汉等以二线城市为主的密集调控先后出台，楼市调控逐步由一线城市向二线城市深化，并向三、四线城市蔓延。11月21日，住建部、国土资源部、人民银行在武汉市召开部分省市房地产工作座谈会提出，要坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重。预计房地产调控政策从严将是明年的基调，楼市降温趋势明显。

近期部分城市出台地产调控政策

时间	城市	文件政策	主要内容
2017年9月22日	重庆	《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》	9月23日起，重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易
2017年9月22日	南昌	《关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》	1、住宅取得不动产权证后两年才可以转让;2、全市范围适用，包括此前不限购的九龙湖、儒乐湖区域，也包括南昌县、新建县、进贤县、安义县等
2017年9月22日	西安	《西安市物价局关于商品住房价格申报有关问题的通知》	自9月25日起，商品住房项目在办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房，在调整价格前，须向西安市物价局进行商品住房价格申报
2017年9月22日	南宁	《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》	即日起，二套房须取得不动产权证书满两年才能转让
2017年9月23日	长沙	《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》	2017年9月23日零时起，凡在我市购买的新建商品住房，3年内不得转让。购买时间以签订《商品房购买合同》时间为准。
2017年9月23日	贵阳	《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施(试行)》	1、市区内居民家庭自发文之日起新购住房(含新建商品住房和二手房)的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。2、非该市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房，且限购1套住房(含新建商品住房和二手房)
2017年9月23日	石家庄	《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》	1、自发布之日起新购的住房（含新建商品住房和二手房）五年内不得上市交易；2、对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准。3、非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房
2017年9月23日	武汉	《市房管局关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知》	设臵选房购房限制条件等5类行为将被认定为违规
2017年9月25日	无锡	《市政府办公室关于加强房地产市场调控的补充意见》	1、暂停向本市户籍拥有2套及以上住房的居民家庭出售住房2、暂停向非本市户籍拥有1套及以上住房的居民家庭出售住房3、非本市户籍需提供2年社保或个税证明方能申请购房住房4、积金贷款首次首付不低于20%，二次贷款首付不低于总价的40%
2017年9月30日	宁波	《宁波市住房与城乡建设委员会、宁波市国土资源局关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的补充通知》	海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准
2017年9月30日	青岛	《关于加快住房有效供应促进房地产市场平稳有序发展的通知》	提出加快落实供地计划、严格控制住宅用地价格、加快住宅项目施工进度、加大闲臵土地处臵力度、适当调整商品住房预售条件五条意见

数据来源：公开资料整理

居民呼吁长效机制；长效机制是什么？——房产税？房住不炒？还是遗产税？说法很多，但结论暂时没人知晓。但现阶段的房价依旧高位运行，除了货币超发因素影响外，很大程度也反映出高房价热点城市某种程度上住房的供求失衡，因此不论是缓解高房价热点城市的供求失衡，还是从政府提供公租房的长效机制出发，土地供给增加是必行之路。

数据显示，年初以来土地供应增长明显，供应数量和面积呈持续增长趋势。截至10月全国300城市年内土地供应面积合计达84,340万平方米，同比增长10.1%，成交面积合计达63,592万平方米，同比增长15.7%。

全国300城市土地供应数量和面积同比增速

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全国300城市土地供应面积

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全国300城市土地成交数量

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全国300城市土地成交面积

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综上所述，因政策继续严控，市场对于水泥需求的重要组成部分——房地产开发投资，未来运行方向的预期整体是承压的。但土地供给在增加，房屋的供给形式未来有望改变，或将让我们看到一个“房地产销售数据增速下降，但房地产投资增速相对平稳运行”的现象，这使得我们可以对未来水泥行业由房地产部门带来的需求部分做出一个大家相对可以接受的预判，即需求在未来一两年内的运行轨迹，在向上和缓慢下滑这个区间内运行的概率较大，而出现崩塌的概率较小。

基建需求：如果说房地产投资是过去几年拉动经济增长的牵引力量，那么基建投资就是稳定经济增长的基石。

从基础设施建设投资来看，根据过去多年的数据分析可以看出，地产投资和基建投资此消彼长，当地产投资存在下滑潜在风险时，基建投资成为稳增长的重要抓手，2017年基建投资依然发挥重要作用。2017年年初基建投资快速回升，1-2月累计增速达21.3%，随后连续下滑，1-10月全国基建投资累计实现14.1万亿元，累计同比增速15.3%，较1-9月份继续小幅回落0.5个百分点，增速整体仍保持相对较高位臵，在固定资产投资贡献度方面也依旧保持高位运行，但放缓态势明显。

2017基建投资对稳增长依然发挥重要作用