房地产税来了!

    2019年3月11日,权威的消息报道，今年的立法工作，重点包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。这可能是最近几年来，听到的房地产税唯一一个带时间节点的消息，之前的消息不是稳步推进，就是立法先行，充分授权等等。

    房地产税这个事，已经讨论了快20年，离重庆上海试点也已经快10年了，年年大家都是最关注的话题，也牵一发而动全身，影响我们大家每个人的切实利益，从我们房价明显低估的时候就开始研究，一直研究到房价已经是全球最高，不得不说这个改革确实是相当的不容易。肯定是阻力最大，推进最难，牵扯最广，也是结构最复杂，所以这个事总是要慎重再慎重，甚至是能拖就往后拖，但是最近应该是已经推不过去了，已经进入了一级立法目录，而且排名相当靠前，也就是说5年内怎么也要出来了，再加上上面的表态，争取今年就完成起草工作，那么也就是说明年有望审议和修改，后年大概也就是2021年可能就会与大家见面，估计时间再拖一拖，顶多也就是2022年，也会出台。

    房地产税里面其实包罗万象，跟房地产沾边的什么营业税，契税，印花税，所得税，土地使用税都在里面，但是我们大家更关心的其实就是房产税，也就是持有房产环节这个税是怎么征收，或者说其他的税，现在都有，调整也不会太大，而房产税可能是从无到有的过程。会完全改变很多房产持有者的信心和预期。现在能够差不多确定的方向有以下几点。

    1、按照评估值来计算房产价值，而不是交易价值，这就是说该交多少税人家说了算，而且即使房价跌了，在重新评估之前，该交的税也不变。很有可能出现之前美国底特律的情况，房子超低价甩卖，几乎给钱就拿走，因为房东已经交不起税了。这个评估值可能略低于市场价值，但不会低太多。所以现在有房的都盼着房价再涨，房产税出台之后，可能有房的没房的，都害怕房价再涨。

    2、肯定会给免征面积，跟个税一样，让广大低收入群体，普通人，只有一套小房子自己住的人，不受影响，争取最广大人民的支持。如果按照套内面积算，应该是人均30-40平米左右，因为这已经是中国的人均标准，也是全球住房市场的高标准，上海曾经搞过人均60平米试点，但是基本上收不上来税了。导致整个试点失败，所以肯定不会再给到60平米免征面积了。

    3、有免征面积就肯定会有阶梯税率或者惩罚税率，按照美国和全球主要市场的房产税率，大概在0.5%-1%之间，如果一套300万的房子，一年全额纳税在1.5万-3万之间，但其实根本交不了这么多，扣除免征面积和扣减土地出让金后，即使再需要纳税也微乎其微，几乎等同于无。而有两套房的，一套自住一套出租，大概也不会增加税率，这样可以保证租房市场有效供给。所以两套房持有者，一年的房产税也就千百块钱，可能还有没有物业费高。但是三套以上的持有者，惩罚税率会开始叠加，是1.5%，2%甚至是3%或5%，这都很难说，房子越多，那么税率越高，这点可以参考个税。像高收入人群的个税边际税率达到了45%，也就是时候每赚100块钱，45块钱都交给了国家。房产税也肯定是这个设计原则。你要真有个十套八套房，很可能给你5%的惩罚税率，也就是说顶多20年，房子就归国家了。

    4、不要妄想转嫁给租户，房子的成本不一样，你的竞争力也就不一样，人家二套房出租，几乎没有成本增加，你是5套房出租，房租都不够覆盖房产税的，你说你的房要加价，那么租户也不傻，肯定去找那个便宜的，不会租你这个贵的。你的房子租不出去，所有房产税个人承担，你的压力会更大。所以到时候越是多套房的，租出去分担房产税的意愿就会越强烈。

    5、肯定会考虑土地出让金问题，按照实际年限扣减房产税，避免重复征税的情况，这还需要具体的办法措施配合。但肯定是有招的

    6、不会上门征收，那样收税成本太高，十有八九会在房产过户的时候一次性补齐，并缴纳滞纳金。也就是说你的房子如果还想卖，或者还想过户，那就踏踏实实的交税，如果你压根不想卖了，也不想留给子女，也没人逼你。但估计这样的人并不多。

    综合来看，房地产税已经基本实锤。其实我们总说，应该好好抓紧这个时间窗口尽快推出，毕竟这是加税，任何一个加税都会是全民反对的，但现在高房价的痛苦之下，只有房地产税可能还有一多半的人支持。这个民意应该抓紧利用，完成改革。否则真要拖到过几年，房价掉头向下了，那么再想推出可能就会更难。

    以前靠卖地的发展模式我们完成了经济的原始积累，得到了经济的快速发展，现在房子已经过剩了，地也基本卖不动了，理应转变地方政府的收入模式，这才是长久之计。我们看到美国等发达国家，房地产税收能占到一个州70-80%的收入。成为当之无愧的第一大收入来源。所以这个是趋势，既然没办法避免，就要抓紧去落实。其实很多朋友也挺逗，他们说一大堆手里很多套房子的人，正在给在自己制定加税？其实你看看个税就知道了，是不是也是一大堆高收入的人，主动让自己损失了很多收入呢？再说，目前整个房地产信息联网可查已经完成了，人家即使有多套房也早就脱手了，这时候手里还有好几套房，那跟自首也差不多了。所以就不要用我们的小人之心，去揣测别人了。最后送给大家十六个字，认清事实，提早准备，枪已上膛，时日无多。这可能是人生路上的一场重大变革，也是房子留给大家最后的创富机会。