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中国楼市走向价格分化时代、2019年楼市的三大趋势及楼市十大预测[图]

2019年04月01日 09:42:06字号:T|T

    数据显示,2018年,受监测的中国50个城市,房价收入比均值为13.9,相比2017年的14.1下降1.4%。这也是2014年房价收入比触底之后,连续3年快速攀升后的首次回落。2017年,50城的人民不吃不喝,要用14.1年的收入,才能买起一套房,2018年降到了13.9年。

    从14.1年降到13.9年,很多人要吐槽,我还是买不起啊!在这个表中,深圳以34.2的房价收入比,又一次当选最难买房城市。我翻阅2016年的数据,当时就有报道称,《深圳房价收入比高达25.8,已出现短期泡沫》,但时隔2年后,这一数字上升了50%。泡沫这么大了,信还是不信呢?

    房价收入比有两个计算方法,一是套均总价/家庭可支配收入,二是(人均居住面积*均价)/家庭可支配收入。但不管如何,当房子分三六九等,收入也分三六九等时,收入和房价都被平均了,这个房价收入比,就像“收入被平均”一样,对个体多半没有太大意义。

    近年来,资产价格涨幅远高于收入涨幅。言下之意,房产拥有的基尼系数,远高于收入。所以,越大范围的平均越没意义。报道50城房价收入比的这个研究机构,2019年初还发布了《2018年全国房价收入比报告》,显示2018年全国房价收入比为8,由2017年的7.7小幅上升到8。

    这个房价收入比高不高呢?世界银行1998年对96个地区统计显示,家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家,房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元-3999美元(中等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为9。按世行标准,2018年我国房价收入比并不高。

    全国房价收入比不高,那是不是只有热点城市高呢?或许,但越热点的城市,收入差距越大、隐性收入越多。现在能统计到的,基本是工资收入,如果将资产(股权、租金和投资等)、经营收入算上,估计收入平均数会“上一个台阶”,房价收入比也低很多。要知道,有兼职的人不在少数。

    此外,越热点的城市,房子品类(也就是三六九等)也越多。比如京沪深,即便在寸土寸金的中心城区,有1000万豪宅,也有200万的“老破小”。我国存量住房中,商品房占比仅40.7%,1999年以前修建的占41.4%。全部算在内,而不只考虑商品房,估计房价收入比会降低很多。下图是高大上的上海浦东陆家嘴,东昌路地段东南新村、兰园小区、东园二村,都是200多万的。

    再比如,如果将深圳1040万套住房全部算在内,51%的城中村住房就会把均价拉得很低,房价收入比也会降低很多。所以,拿一个吓人的数据出来,有两个效果,一是很多人会说,房价收入比这么高,参考国外数据,中国楼市泡沫太大,未来一定会破灭,再等等买房吧!

    另一个效果就是,房价收入比这么高,我们怎么能买得起?所以,小老百姓不是去好好观察一下楼市真实情况,而是在网络上、客户端骂声一片,貌似民不聊生,搞得政府好像也一天不安生。但是,即便是帝都、魔都,抑或后来居上的广深,也没有哪个人睡在马路上。

    房价收入比,应该这样统计!

    热点城市,收入分为三类,高收入、中等收入、低收入;房子也分为三类,90平米以上(或总价350万以上),60-90平米(200-350万),60平米以下(200万以下),各算各的房价收入比。中等收入最有参考意义,取中位数275万,3口之家年收入15万,房价收入比在18倍左右。

    参考世界银行的标准,这也高了!我们看看,魔都人民买什么房?根据卢俊团队的调研,2018年上海整体的房源供应里,有63%的房子总价在300万以下。什么意思,可能位于中间位的房子总价就是200万一套。这些房子分布在哪里?就是市中心各个位置,面积不大,岁数很大的各种老破小。

2018年1-10月上海二手房总价300万以内及以上成交比例

数据来源:公开资料整理

    之前的文章,比如《“都挺好”的哲学下,买房逻辑被颠覆了》中,深圳的居民也在买“老破小”,350万以下的占了一半,21%的人买250万以下的房子。所以,如果觉得275万的中位价房子也买不起,那就买个200万的老破小吧。虽然不太体面,但总归“上车”了。

    “上车”与“不上车”相比,还是两个世界的。这很重要,因为上车了你就跟上了城市发展的速度、分享到了城市的红利。在“上车”的同时,好好工作,以后换大房子。未来,我国楼市告别各线城市普涨格局,走向价格大分化时代,核心城市与非核心城市的差距会越来越大。

    都市圈意味着“分层”,核心城市是第一圈层,外围半径30公里是第二圈层,更外围就是第三圈层,房价也将依次递减。没买房的,先“上车”后“改善”。从上车看,房价收入比并不很高,但要想住上好房子,探上高房价收入比的房价,就得好好赚钱。千万不能被一味地抱怨或等待,延误了置业良机。

    所以,在个体层面,讨论高房价收入比没有意义,不能望着800万的房子,说房价收入比太高啦,而一味抱怨。正确的思路是,掂量自己的收入以及未来增长前景,收入低、长辈又不能贡献几个钱包,自己还没有太多积蓄的,就买个“老破小”吧;相反,有一些积蓄、自己未来收入还不错,父母也能资助,能探到多好的房子,就买吧!

 

    2018年房地产市场,穿透房地产周期,诠释未来的我国房地产行业未来发展方向。刚刚过去的2018年房地产行业的资金寒冬,无论是银行还是金融机构都难以为房地产企业提供资金支持。2018年土地市场都靠三四线城市在支撑,三四线城市的土地出让的总面积接近80%。未来一年内将是房企债券到期高峰,国内的信贷环境仍将相对收缩,房企融资成本会继续上升。

    在一手房销售市场上,一线城市基本持平,二线城市是2018年的中流砥柱,三四线先升后降,目前下降的趋势还在持续。而在二手房销售市场上情况不是特别好,在二季度以价换量稍微有所上升之后,但基本从6月份开始一路下跌,在11、12月份回稳,且二手房成交中大多集中在中小面积上,刚需客户仍然占据了二手房的主导。

    2019年楼市的三大趋势

    2019年房地产更将发挥中国经济压舱石的作用,政策相对宽松且落“地”;各城市分化加剧;企业从高速增长转为有质量的增长,多元化态度更为谨慎。

    城市间商业表现差异巨大,其中上海、深圳、西安表现较为出色,而郑州、大连、天津则相对逊色。从三个维度可以发现商业地产在分化。首先是“开和关”,2018年购物中心净开业数384个,而百货的净开业数为-7个;其次是“好和差”;最后是“大和小”,从新开业大型购物中心来看,超半数的新开业购物中心面积为10-15万平方米,占52%,超过25万平方米的新开业购物中心占5%。

    以2018年第3季度的克而瑞统计的数据为例,全国主要城市办公市场平均租金呈现四级梯队。而“黑马”共享办公已经成了一种潮流的趋势,根据克而瑞数据显示,全国甲级写字楼出租量的8.6%来源于共享办公运营商,二线城市这一比例更高,达到9.8%。

    丁祖昱表示“高增长模式已不可持续”,市场容量短期高位维持之后,将会面临全方位回落,此外,行业的杠杆率也达到了高位,2015年至2018年上半年的净负债率呈上升趋势。作为地产行业的龙头万科,今年已经提出了“收敛聚焦”的发展策略,其中也包括对非开发业务线的梳理,这些都意味着未来房企在多元化业务探索方面的态度也会更为谨慎。

    2019年楼市十大预测

    丁祖昱对2019年的国内楼市进行预测。

    1、房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂;

    2、货币放水难解楼市之渴;

    3、中央放权到地方,楼市“四限”放松有希望;

    4、房地产行业规模将下降10%;

    5、继续看好海南楼市;

    6、楼市购买力下降,因此,刚需房项目需要提起警惕;

    7、地价还会下降,房企可趁机抄底;

    8、租赁市场的竞争将从群雄并起,过渡到一枝独秀;

    9、看好物业管理行业,不看好养老地产;

    10、看好包括碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉在内的地产股。

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