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深圳豪宅热销,几千万元一套的房子也有人排队要抢[图]

    深圳楼市的火爆,掩盖不了全国市场的低迷,这从招商蛇口的财报中可以窥得一二。

    过去几年,起家于深圳蛇口的央企地产商招商蛇口,每年都会给市场带来谈资,每每传出豪宅热销、售罄,几千万元一套的房子也有人排队要抢。

    在2019年的财报中,这家公司仅深圳一个区域就贡献营收超过两成,其他区域都要屈于深圳之下。深圳区域的毛利率,也几乎是全公司最高的。

    在招商蛇口布局的全国其他城市,却没有这么好的业绩表现,销售遇阻,甚至可能亏损。2019年,公司对13个城市、共19个项目进行存货跌价准备的计提,总额达20亿元。

    2019年,招商蛇口整体经营业绩不错,40%分红比例超过万科、保利等房企,还推动了物业、房产信托上市。但投资者仍关注长期问题,如区域发展不均衡、销售增速提升、公司估值修复等。

    在最近召开的业绩会上,招商蛇口管理层透露,2020年目标销售2500亿元,同比增长13.4%,相对于其他龙头房企10%以内或持平的目标,这一增速稍显进取,也表明了管理层提升业绩的决心。

    分裂的市场

    年报显示,招商蛇口2019年实现营业收入976.72亿元,同比增长10.64%;归属于上市公司股东的净利润160.33亿元,同比增长5.2%。

    在母公司招商局集团资源加持下,招商蛇口在深圳拥有大片优质地块,还开发了多个豪宅项目,在蛇口自贸区、粤港澳大湾区的政策风口下,更是风头无两。

    房产圈人士不会忘记,深圳豪宅的热销是从招商蛇口项目开始。2018年5月30日,均价约12万/平的招商双玺抽签开盘,中午12点开始进场,500万认筹,167套房,准备5000万买房的一批富豪,竟然蹲在墙角等摇号。

    招商蛇口的深圳豪宅资源从不是昙花一现。到了2019年11月,招商蛇口又一个豪宅项目,位于深圳前海的住宅项目招商领玺,单价最低8.6万/平方米,最高11万/平方米,又一次开盘售罄。

    2020年3月7日,招商蛇口的湾玺项目在疫情后第一个在线下开盘,位于蛇口太子湾,备案名称为云玺大厦,首批推出的70套房源号称一次售罄,接着又在3月13日、4月5日接连推出新房源,市场消息都指向售罄。

    该现象被有关部门关注到后,招商蛇口的项目公司乐湾置业对外发表声明,澄清自己并没有“捂盘惜售”“三次售罄”。

    在深豪宅热销,这既是招商蛇口的优势,也隐含着招商蛇口的潜在问题——深圳市场风头无两,其他城市项目却表现一般。

    即使像上海这样的城市也不例外,2018年3月,招商蛇口在上海宝山的项目招商雍和府开盘,推出的高层公寓房源和别墅均遇冷,半年时间售出还不足10套,不得不变相打折营销,9月份推出“买房送宝马”活动,在上海的另一项目还推出全民经纪人策略。

    去年11月,招商蛇口还联合阿里拍卖在线上处置华东区域的资产,包括杭州商铺、江苏商铺、南京等城市的写字楼散售、苏州的住宅,房源几乎都是未能在线下卖光的在售项目。

    今年3月,招商蛇口在广州增城的项目招商臻园打折促销,价格低至2.1万元/平方米,几乎是年前行情均价的三分之二,而这个项目的地价约为1.7万/平方米;在佛山顺德的项目招商曦岸,年前均价2万/平方米,现在特价房均价已低至1.5万/平方米。

    区域市场的不均衡从财报中可以体现。2019年,招商蛇口实现营业收入976.72亿元,同比增长10.64%。全国共有9大区域公司,深圳是唯一一个以城市命名的区域,其中,深圳区域占营业收入比重最大,就达到22.15%。而其他区域中,占比最大的华东区域也不过为20.69%。

    财报还显示,2019年对位于厦门、福州、佛山等城市项目计提20.9亿元的减值,比2018年多计提了11个亿,达到净利润的11.08%,其中厦门臻园项目就计提了9.8亿元的存货跌价准备。

    转型与未来

    作为央企,招商蛇口是含着金钥匙出生的,身上是“招商血脉、蛇口基因”。

    招商蛇口母公司背景让众多房企难以望其项背,包括招商港口(14.360, 0.00, 0.00%)、招商银行(32.730, 0.00, 0.00%)、招商证券(18.290, 0.00, 0.00%)、招商资本等实业和金融资源,都为公司注入了更多的可整合资源。

    目前,招商蛇口在深圳前海、蛇口的土地储备仍然是外界关注的增长点。截至报告期末,公司拥有前海区域土储455.84万平方米,还有428.84万平方米未开工,拥有蛇口太子湾片区土储170万平方米,还有61.1万平方米未开工。

    招商蛇口董事长许永军透露,前海土地公司计划8-10年开发完毕,其中销售、持有比例将根据铺排而定;蛇口太子湾目前已完成1/3,未来三四年要全部完成。

    招商蛇口是否过度依赖深圳市场?仅仅豪宅卖得好,如何成为城市和园区运营商?招商蛇口副总经理聂黎明直言:“综合发展的问题在深圳显得尤为突出,在深圳如果单独做住宅产品,是没有前景的。”

    事实上,招商蛇口在几年前重组上市时就提出了向城市运营商转型,无论是前海、蛇口还是其它地方的土储,综合开发业态也预示着,持有型物业将成为招商蛇口未来核心之一。

    去年以来,公司将持有物业运营和资产管理放在了更重要的位置,并将2020年定义为“资管年”;2019年公司已成立资管中心,2020年将搭建统一资产管理平台。尝试轻重分离、建管分离,对持有业务进行重整。

    招商蛇口总经理蒋铁峰介绍,招商蛇口未来三年进入持有物业密集开业期,目前已开业运营面积286万平方米,在建445万平方米,预计三年内建成并入市300万平方米。

    许永军透露,持有物业中长期规划,预计未来五年内持有型物业的资产达到1500亿元左右,占总资产1/4。

    此外,在传统地产开发的基础之上,招商蛇口已经开始涉足包括产业新城、文旅、大健康、港口、文娱等相关产业模式。在各大收入中,此前许永军曾期望在2020年前,社区开发业务占比下降到70%甚至60%。

    但去年收入中,来自社区开发与运营的收入占比86.57%,同比减少2.57个百分点;园区开发与运营的收入占比12.77%,同比增加2.55个百分点;邮轮产业建设与运营的收入占比0.66%,同比增加仅0.01个百分点。

    按照发展战略,这样的收入结构显然仍不平衡,并未达到预期。招商蛇口的转型还有很长的路要走。

    2019年12月深圳新房成交4861套,环比增长52.1%,同比增长44.0%。在12月深圳新房供应回落的情况下,依然阻挡不了购房者强劲的置业需求。

2019年1-12月深圳新建商品住宅成交情况

数据来源:公开资料整理

    2019年深圳新房成交37884套,环比增长28.9%。成2019年以来,深圳发展利好不断,从2月份粤港澳大湾区规划纲要的出台、到8月份深圳建设先行示范区意见的出台,再到11月11日深圳调整非普通住宅标准,12月12日,取消商务公寓“只租不售”,无一不成为楼市的兴奋剂,引起购房置业潮。

2016-2019年深圳新房成交量情况

数据来源:公开资料整理

    分区来看,龙岗新房成交量最高达到1654套,环比上涨125.6%。光明紧随其后成交1343套,环比上涨574.9%。宝安成交宝安套,南山、龙华成交超300套,盐田成交248套,坪山、福田成交超100套。大鹏新区、深汕、罗湖成交较少,分别为67套、38套、10套。与上月相比,光明、龙岗、南山、大鹏新区成交环比上涨,盐田、龙华、宝安、福田、罗湖、坪山成交环比均小幅下跌。

2019年深圳各区新房成交量情况

数据来源:公开资料整理

    2020年深圳楼市走向预测

    2019年中长期规划利好不断,而年末楼市政策的局部调整更是引发了市场的关注并刺激了成交的增长,需求触机便发侧面透视出深圳市场潜在的旺盛需求。

    预计2020年深圳总体调控基调将延续2019年末走势,保持温和宽松的同时强化对楼市反弹的监测,避免出现楼市反弹的预期。在此环境下,经历3年的盘整期后,2020年住房交易的活跃度将有所提升,成交量有望增长。

本文采编:CY337

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