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房贷换锚正式开启 住房金融“稳”字当头保持定力

    根据中国人民银行要求,3月1日房贷利率定价换锚LPR启动。各家银行也纷纷行动起来,通过微信公众号等各种渠道告知消费者具体办理事宜。对于转换成浮动利率和保持固定利率不变之间的选择,业内专家建议,购房者应该结合自己的实际情况做出决定。

    近期,房贷利率表现平稳,呈现出缓慢下降的趋势。融360|简普科技大数据研究院对全国35个重点城市533家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年1月20日至2020年2月19日,全国首套房贷款平均利率为5.50%,环比下降1BP;二套房贷款平均利率为5.81%,环比下降1BP。

    疫情期间,一些地方尝试放松房地产政策,但国家层面始终保持着“房住不炒”的政策定力。在住房金融领域,近期央行发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》指出,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。银保监会也在随后举行的通气会上强调,目前房地产金融政策没有调整和改变。业内人士表示,未来,在“稳楼市”的大方向下,各银行的住房金融业务将在持续保持定力的政策指引下开展。

    为购房者提供定价选择权

    疫情期间,多家银行都建议客户采取线上办理业务的方式。以工行为例,该行发布公告称,其手机银行支持“一键转换”,方便快捷,推荐优先选择。同时,该行还提示客户在疫情期间通过手机银行办理业务,确需线下办理的,建议客户在疫情结束后前往办理,避开定价基准转换初期及尾期的高峰期,在转换期内分散办理。

    “用户通过手机银行或网上银行进行操作,不仅可以大幅提高转换效率,也与疫情期间的‘无接触’式服务理念相吻合。”融360|简普科技大数据研究院分析师李万赋说。

    “哪位大神能说说这是什么意思?”近期,像小张这样对房贷换锚还不甚了解的消费者并不少见,他们在微信群里发出这样的疑问。据悉,银行业已对此做好准备。如建行及时在微信公众号上推出《存量浮动利率个人贷款定价基准转换问与答》,把本次换锚的重点内容“翻译”成更为简洁明了的十问十答。在看过朋友转发的这个文件后,小张表示自己了解到了本次换锚的要义。

    而最受购房者关心的话题,还是应不应当选择换锚。若购房者选择浮动利率,那么其房贷利率将从明年开始,跟随LPR的升降浮动。因此,这主要取决于购房者对于未来LPR走势的判断。

    “您的房贷利率是固定利率,且打过折,比较低,如果后续走高了,利率会随之上浮。选择只能做一次,8月31日之前决定就可以,建议您再观察考虑一段时间。”3月2日致电中行时,李女士得到了银行方面较为谨慎的回复。

    “转不转换要看LPR走势,与现行房贷利率无关。”不过,新网银行首席研究员董希淼认为,“即便之前是7折利率(3.43%),也应转换,转换之后的加点是负137个基点(目前的利率水平减2019年12月的5年期LPR,即3.43%减4.8%)。在还清贷款之前,这个负137个基点作为加点值,将保持不变。”

    国家金融与发展实验室特约研究员戴志锋则表示,考虑到房贷合同期限较长,利率水平会根据经济周期的变化出现波动,因此浮动利率定价存在一定利率风险。“若经济处于上行周期,通胀压力上升,LPR利率也会出现上调。但若经济下行压力加大,利率处于下行周期,采用LPR加点的定价方式便可以减少房贷成本。”

    “在经济下行压力下,转换或为较优选择。在目前经济形势下,稳健的货币政策是不会转向的,5年期LPR在今年还有下行空间。即使后续LPR出现小幅回升,也可以选择提前还款,避免房贷利率上升带来的成本上升。” 戴志锋建议。

    特殊时期稳楼市方向不变

    “历史上,2月份是楼市政策较少的月份,但今年受疫情影响,2月份全国有超过60个城市发布了多次房地产政策。大部分都和疫情下的房地产市场调控有关。” 中原地产首席分析师张大伟表示,“政策主要集中在公积金政策、土地款缓解政策和预售加快政策方面。预计3月份的房地产市场调控政策将会集中在刚需购房政策宽松上,坚持‘房住不炒’。”

    “2月下旬开始,河南驻马店、广西南宁、广东东莞等地开始调整公积金政策,涉及公积金贷款首付比例、贷款额度、二套房购房贷款、贷款期限等。” 李万赋表示,各省市因城施策,疫情期间对待房地产市场的政策思路有所差异,大部分将在一定程度上刺激到刚需。

    不过,作为此轮释放放松信号的代表地区之一,驻马店所出台的《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》,在发布数天之后就被喊停。2月28日,河南省政府约谈驻马店市人民政府主要负责同志,要求其提高政治站位,坚决贯彻党中央、国务院决策部署,按照省委、省政府工作要求,坚持“房住不炒”。目前,在驻马店市人民政府网站上,上述文件已经被删除。

    “疫情之下,大部分开发商与市场的乐观,是因为宽松的刺激政策不断出现和试探。但驻马店被约谈会让很多城市松绑的步伐放缓。目前看,最关键和核心的政策依然是房贷政策,特别是首套房的首付比例、二套房的认定标准。到目前为止,全国的商业贷款首付比例政策没有变化,监管层对房地产金融绝不松口,反映了‘房住不炒’的基本态度。”中原地产首席分析师张大伟认为。

    在解读《2019年第四季度中国货币政策执行报告》时,央行副行长刘国强强调,LPR下行基本上不影响个人房贷利率。银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平。

    李万赋表示,2020年以来,全国房贷利率水平呈现平稳略降的走势,预计未来仍将维持这种基本平稳的趋势。

    银行探索差异化房贷政策

    近期,银行业在住房金融业务方面的动作也引发关注。以浙商银行为例,该行发布的调整个人贷款通知称,对非限购城市,各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况,将非限购城市居民家庭购买首次个人住房的首付贷款比例从原来的30%调降至20%。

    对此,该行回应称,始终严格执行监管部门关于限购和非限购城市差异化信贷政策,同时符合各分行当地房贷调控措施,与银行同业执行要求基本相当。从法规意义上讲,这也符合央行最新的关于个人住房贷款政策的相关规定。

    刘国强表示,要确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。银保监会办公厅主任、首席风险官肖远企也表示,整体来讲,房地产政策遵循“一城一策”的原则,各地方可在“房住不炒”等大方向下,根据城市具体情况做安排。

    “银行的举动和回应可以体现出其未来的房贷策略。未来,各银行将在‘因城施策’和‘个人住房差异化信贷政策’上下更多功夫,房贷利率水平的多样性势必愈加显著。” 李万赋预测。 

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