房企高管上演离职潮 年底业绩压力大？我国房企分化严重[图]

    今年四季度以来已有超过50位房企高管职务变动，离职人数超过20位，多见于经营、财务、营销等岗位

    铁打的房企，流水的兵，高管人事变动对于房地产行业来说，并不鲜见，尤其是在市场下行周期。

    2019年8月29日，国家金融与发展实验室发布《中国住房金融发展报告》（下称《报告》）提出上述判断。1998年住房货币化开启中国房地产黄金十年；2009年到2016年开始政策不再直接支持房地产，中国房地产市场进入白银时代。房地产市场经过快速发展，并且成为居民资产增值的选择。但在2017年后，中央明确提出“房住不炒”的定位，居民部门杠杆率快速增长难以为继，房企盈利逐步被高额债务利息侵蚀，在趋紧的融资环境下主动降杠杆，房地产市场进入青铜时代。

    2019年197月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资53466亿元，增长15.1%，增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.4%。

2018年7月-2019年7月全国房地产开发投资增速走势图

    在房地产调控进入的第三个年头，房企高管离职人数创下高峰，尤其是四季度以来，在业绩冲刺的关键节点，高管离职潮仍在继续，其背后原因到底是个人职业选择还是行情低迷带来的经营压力过大？

    1 四季度高管频繁离职

    在上个月，有消息指出，正荣地产集团执行董事、行政总裁王本龙已经递交辞呈。11月10日，正荣地产正式公告称，王本龙已辞任，将由执行董事兼董事会主席黄仙枝暂代执行总裁职务，直至选出新总裁为止。而在这期间，正荣产业发展集团副总裁、商业董事长肖春和也递交了辞呈。

    首次进入千亿阵营后，正荣迎来高管团队换防，仅在3月份，正荣地产集团人力资源副总裁袁变革、副总裁兼董事会秘书刘翔、设计中心总经理陈伟相继离职。随后的4月份，正荣产业发展集团财务总监郑琳琳离任。

    如今，正荣地产集团由黄仙枝、林朝阳、王本龙三人形成的职业经理人团队，仅剩黄仙枝一人。

    正荣高管人事频繁变动正是2019年房地产发展变化的一个缩影。据不完全统计，今年以来，离职的房企高管人数高达上百位，仅四季度以来，就有超过50位房企高管出现职务变动，其中离职的高管人数在20位之上。

    除了正荣外，10月份，招商蛇口也发生人事地震，许永军因工作安排原因申请辞去公司总经理职务，仍担任公司董事长职务，而蒋铁峰担任总经理的职务；朱文凯因工作安排原因辞去常务副总经理的职务，仍担任招商局海南开发投资有限公司总经理职务。

    此外，阳光城、新力控股、奥山控股等涉及重要岗位的高管也出现职位变动。

    10月25日晚，阳光城发布公告称，彭心旷辞任公司董事局董事职务，同时不再担任董事局战略委员会委员职务；陈超辞任公司监事职务。

    10月17日，新力控股发文称，“经公司研究决定，接受王炎（曾用名：王哲）辞去集团副总裁兼首席财务官申请，请相关人员做好工作配合。”而王炎加盟新力控股也不过半年时间。同一天，消息确认，奥山控股原副总裁兼融资管理中心总经理谈铭恒已入职祥生地产，担任公司副总裁。而谈铭恒在奥山控股履职也不过一年时间。

    2 经营、财务等岗位是重灾区

    不难发现，在离职的高管团队中，经营、财务、营销等岗位是重灾区。资料显示，王炎拥有20多年财务管理及投融资工作经验。在新力控股之前，曾先后在复地集团、海仑堡地产集团、仁恒集团等担任财务、资本运作等方面的相关负责人。而谈铭恒在加入祥生地产前，曾经分别在景瑞地产、正荣地产、奥山控股任职，擅长财务管理，正荣在2018年上市时，由谈铭恒负责财务及资本营运。

    在正荣地产深耕6年的王本龙，被认为是该企业进入千亿阵营的主要功臣之一。王本龙2014年年中加入正荣地产，先在天津担任总经理，后调入苏州。2016年王本龙上任总裁助理，2017年1月升至副总裁，2017年11月成为常务副总裁，主要负责集团日常业务运营、人力资源事宜、客户关系事宜及整体行政事务。

    另一位处于人事变动旋涡的职业经理人是袁春，其离职传闻从8月份持续到10月份。众所周知，在加盟鸿坤地产之前，袁春在龙湖地产工作8年，先后担任龙湖杭州公司总经理、集团品牌及营销部总经理、集团副总裁，拥有丰富的地产管理经验。而对于下一站，10月17日，有消息称，袁春将加盟弘阳地产，最大的可能是分管营销工作，进一步优化弘阳营销体系，进而实现销售规模的增加。不过该消息，并未得到他本人确认。

    在2019年离职的房企高管中，诸如原协信地产总裁张泽林、原宝龙集团副总经理张岩、原卓越集团执行总裁王卫锋、原卓越集团营销中心副总经理刘汉东、原云南城投副总经理袁浩、李向何，等等，均在原企业管理、经营等岗位担任重要职务。

    在业内人士看来，2019年以来，房地产行业高管离职现象明显增多，有两个重要原因，一是销售业绩压力，二是融资压力，这也导致这两个岗位的相关负责人压力倍增。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱也表示，在市场下行周期，销售回款慢，公司又需要资金造血，营销和融资压力都很大。

    3 业绩、融资压力或为主因

    1—6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2％，增速比1—5月份回落0.4个百分点。

2012-2019年上半年房地产开发企业到位资金情况

    年底将至，在年终奖的巨大诱惑面前，市场不禁疑问，这些高管为何要“仓促”离职？

    在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，和业绩目标的达成不及预期有直接关系。如果前三季度房企全年业绩完成率低于70%，那么达成目标的压力就会明显增大。今年众多房企已将冲刺提前到了上半年5月，但由于整体行情偏弱，大部分区域的完成情况依然难言乐观。

    “此外，房企高管离职有一部分原因是资金压力导致，在融资难的背景下，即便是有着极大人脉资源的众多房企财务高管，也未必能够快速缓解企业的资金压力，重压之下也唯有离职。”张波如是说。

    以新力控股为例，王炎的离职原因扑朔迷离，但是在其离职之时，正是新力控股上市的冲刺阶段。过去几年，新力控股以黑马之势出现在众人眼前。但是高速扩张也令该企业负债率、融资成本高企。对接资本市场、寻求新的融资渠道，无论是降负债还是继续扩张，均是最优途径，而王炎当初加盟，也被认为助力新力控股实现上市的重要猛将。如今离职，在上市关键节点的大背景下，其原因不免引起猜测。

    当然，纵观2019年各大房企的高管人事变动，还有反腐、业务转型等原因。克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，年底以及年初的高管流动都很正常，反映到目前房地产行业及房企发展过程中存在的问题，诸如企业转型、多元化等。

    对于今年加速扩张的奥山控股来说，在谈铭恒离职前，奥山控股已经有多位高管加盟，包括副总裁兼中部区域集团总裁张岩、分管营销的副总裁徐承、融资副总裁兼新任CFO谭为民以及分管财务的副总裁张博。

    在业内人士看来，随着行业进入深度调整期，企业和个人都面临重大转折，对于企业来说，如果处于扩张期，需要匹配更擅长营销抑或是财务的高级管理人才，而对于个人来说，快速上升期的企业发展空间更大。

    在张波看来，高管的变化无疑体现出行业正从高速野蛮式增长换挡到中速重质化发展阶段，无论是高管还是房企决策层都需要调整好心态，健康稳定发展。