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户籍制度大变革时代,二线城市或成最大赢家及2019年房地产发展趋势 [图]

2019年06月24日 09:58:59字号:T|T

    从总体上看,二线热点城市的楼市发展前景已经超过了一线城市。一方面,二线城市的人口增量空间更大,另一方面,二线城市原有楼价较一线城市要低很多。实际上,从2015年以来的表现来看,二线热点城市的房价涨幅甚至超过了一线城市。这也符合近年来热点二线城市经济崛起的趋势。

    放宽落户并不等于要放松房地产调控。不管户籍制度怎么改,都要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不动摇,保持房地产市场平稳健康发展。

    国家发改委发展战略和规划司司长陈亚军此前的这个表态,说清了中央放宽落户与房地产调控之间的关系。

    放宽城市落户并不是为了炒高房价,这是中央明确释放的信号。4月19日召开的中央政治局工作会议再次为楼市定调:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

    政策对于房地产的调控未变,不过,有一个信息点不可忽视,那就是,今年以来,中央连续发文要放开放宽落户限制,在户籍制度迎来大变革的同时,城市发展尤其是都市圈、城市群的成长中,哪些城市有发展前景,又将产生什么样的机会?

    放宽放开城市落户限制意味着什么

    其实,放开城市落户限制早已不是新鲜词了,而是近年来的一个高频词。

    本轮户籍制度改革全面开启的标志性文件,应该是国务院2014年7月发布的《关于进一步推进户籍制度改革意见》,走的是打通二元户籍制路线,提高城镇化质量。因为此前的改革一直走的也是放宽路线,但学界认为,城镇化率质量不高,而户籍人口城镇化率直接反映城镇化的健康程度,是一个关键指标。

    2016年9月,国务院正式发布《推动一亿非户籍人口在城市落户方案》,要求“十三五”期间,城乡区域间户籍迁移壁垒将加速破除,配套政策体系要进一步健全,户籍人口城镇化率年均要提高1个百分点以上,年均转户1300万人以上。

    到如今,留给这个目标完成的时间已开始显得紧迫起来。今年以来,国家政策频出,城镇化已开始提速,或者说进入倒计时。

    例如,今年5月5日,中共中央、国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》(下称《意见》),要健全农业转移人口市民化机制。有力有序有效深化户籍制度改革,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。到2022年,城市落户限制逐步消除。

    而这与4月8日国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》(下称《任务》)才隔了一个月。《任务》明确了相关城市放宽落户的具体要求:城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

    国家频提放开放宽落户限制,尤其是放开大城市的落户限制,是目前户籍制度改革的重点。数据显示,截至2018底,仍有2.26亿农业转移人口已成为城镇常住人口但尚未落户城市,其中65%分布在地级以上的城市,基本上是大城市。中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞将这部分人群的现状称为“半城市化”。

    都市圈、城市群崛起

    在目前小城市户籍已全面放开、中小城市吸引力不够的情况下,放开大城市户籍显得尤为重要。陈亚军说,要解决好落户的问题,需要大中小城市和小城镇联动,光靠小城镇、小城市其实解决不了这个问题,需要推动大中小城市放开放宽落户限制。

    虽然我国从上世纪80年代开始就鼓励发展中小城市,但实际上人口一直在往大城市走,现在学界更倾向于走发展大都市圈的道路。毕竟大型都市在经济资源的集聚、效率和节约发展等方面更具优势。近年来,国家中心城市、城市群、都市圈的发展,也彰显着国家要将中心大城市引领作用发挥到最大的决心。

    2018年11月,中共中央、国务院发布的《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》提出,要以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展,带动环渤海地区协同发展;以上海为中心引领长三角城市群发展,带动长江经济带发展;以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设,带动珠江-西江经济带创新绿色发展;以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心,引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展,带动相关板块融合发展。

    一方面是要放开放宽大城市的落户限制,另一方面要突出中心大城市的带动引领作用。在这种情况下,显而易见,未来大城市的发展更被看好。

    但问题是,大城市的发展和落户也不是没有限制的。尽管中央密集发文要放开放宽落户限制,但都附加了一定的限定词,落户的全面放开,是将个别超大城市、特大城市除外的。

    根据《2017年城市建设统计年鉴》,目前,城区人口超过500万的城市有13座,除北上广深这4个超大城市,还有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙9个特大城市。

    结合政策,也就是说,在未来,除了上述13个城市外,其他城市都将全面放开放宽落户限制。这个过程中,一大批二线城市将受益最大,包括西安、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州等。

    一方面,大城市户籍放开后,中小城市的发展前景会更受限。另一方面,相比京沪等超大城市,二线城市还有大把的发展空间。这些二线城市崛起后,不仅可以承担、疏解一线城市过于集中的部分功能,还可以起到区域发展龙头的作用,带动更多区域相对均衡地发展。

    放开放宽落户带来的机会

    值得注意的一点是,《意见》明确,要全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策、城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策,以及中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多的城镇倾斜政策。

    这里必须要说明的一点是,过去国家强调中小城市战略的结果是:一线和部分热点二线城市人口快速增长、土地供给不足,三四线城市人口增长缓慢、土地供给过多,由此造成土地供需错配。现如今,人地挂钩的政策更符合人口与经济社会发展的真实需求,对输入城市将起到很好的激励作用,有利于输入地城市的建设和发展,这个过程中,对一二线城市也是一大利好。

    《意见》提到,到2022年,城乡统一建设用地市场基本建成,经济发达地区、都市圈和城市郊区在体制机制改革上率先取得突破。

    这意味着,未来城市更新改造,有望成为房地产发展的重点。什么样的城市更新改造尤其是旧村改造会有价值?哪里的农村户口有价值?当然不可能是小城市的农村或者贵州、东北、淮河流域等地的偏远农村,而是一二线大城市的城中村或近郊区的农村。

    从总体上看,二线热点城市的楼市发展前景已经超过了一线城市。一方面,二线城市的人口增量空间更大,另一方面,二线城市原有楼价较一线城市要低很多。实际上,从2015年以来的表现来看,二线热点城市的房价涨幅甚至超过了一线城市。这也符合近年来热点二线城市经济崛起的趋势。

    春江水暖鸭先知。今年以来,热点二线城市的土地市场火爆,各大开发商鏖战二线城市。中原地产研究中心的统计数据显示,50大城市合计在2019年前5月土地出让1.59万亿元,同比上涨了12.3%。其中,5月杭州土地出让金收入266亿元,位列榜首。此外,今年以来,天津、武汉、苏州、济南、郑州、福州等二线城市的土地市场表现也十分抢眼。

    2019年房地产行业“一城一策”发展思路

    在2019年,过往的一些限制、打压的措施有望取消,房地产行业将迎来自2016年以来最宽松的政策窗口期。

    2019年“一城一策”将成为调控的核心思路:1、地方政府的主体责任,对于一个城市的调控主要话语权从中央下放到地方,意味着地方在政策决策上有更大的自由度但同时也承担更大的责任;2、加强市场监测和评价考核,这涉及到从中央到地方更为精准的系统和机制,能够灵活精准地监测城市市场变化。

    在一线城市极其严苛的政策边际宽松、二线城市政策边际改善之后,一、二线城市房价上涨将会衍生出溢出效应,部分购买力仍有望将流向三四线城市,预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%;全年销售负增长将对投资、新开工形成一定程度的制约,预计2019年房地产投资累计同比增速为3%、新开工面积累计同比增速5%,若上述政策放松预期落空,行业将面临“硬着陆”风险。

2014-2018年房地产投资累计同比增速

数据来源:公开资料整理

2016-2018年房屋新开工面积累计同比

数据来源:公开资料整理

    预计在2019年,中国房地产行业集中度有望继续提升,主流地产股的合同销售额增长中枢有望保持在15-20%。

2018年中国优势房企市场份额

数据来源:公开资料整理

    2019年1月重点城市和重点房企销售增速差强人意,市场对房地产行业普遍存在争议,一方面认可当前板块低估值,但同时也担心需求回落超预期导致后续企业盈利回落。但是这轮地产周期与历轮周期相比核心差异在于前几轮周期房地产行业波动的一致性较强,而新一轮周期在行业政策、城市结构、房企融资等多个层面都出现了明显的分化。其中各地政策严控和宽松并存,地方政策的错配带来城市结构的周期波动,房企融资集中度和信用利差持续提升扩大,而这种分化也将导致房企投资节奏的变化乃至地产股投资节奏的变化。

    一、地方政策的分化

    强调的是因城施策、一城一策,使得城市和城市之间政策框架差异较大,严格的限购限贷政策和宽松的去库存政策同时存在,使得过去城市之间高度的一致性淡化,不同能级、不同区域城市之间全面分化,分化维度的下沉伴随调控精确度的同步提升。

    二、城市结构的分化

    地方政策的错配也带来城市结构的周期波动,2016-2017年由于一二线城市的政策高压,而三四线城市的棚改货币化叠加需求溢出,迎来了久违去库存环境。到了2019年,这两方面将呈现相反的格局。三四线城市在经历了过去几年的高速增长之后,2019年预计会逐步回落,一方面来自于高基数,另一方面则来自于棚改规模的大概率下降,统计的21个省市2019年棚改目标共计260.3万套,同比下降20%左右。而核心一二线城市经历了近2年的调整后有望逐步筑底。

2016-2018年40城与三四线城市商品房销售面积累计同比

数据来源:公开资料整理

2016-2018年70大中城市中各能级城市新建商品住宅价格同比

数据来源:公开资料整理

    三、房企资金的分化

    2018年1-9月TOP30房企融资规模占到85家典型房企融资规模的67.5%,2019年1月TOP30融资占比进一步提升至71.0%。此外融资成本差异也不断拉大,2018全年TOP10房企增量融资平均成本6.13%,分别低于TOP11-30和TOP31-50梯队54和106BP。国企和民企之间、大企业和小企业之间的融资差异进一步凸显,1月份融创收购泛海控股核心区域项目,根源上就是企业间融资差异和融资集中度的体现。

    四、分化的周期带来行业和房企结构性机会

    1.对于行业而言,2019年全国销售景气下滑在所难免,但是部分城市会出现结构性修复的机会。2.对于房企而言,可能周期不是变长,反而是变得更加高频,机制更加灵活而且融资更加顺畅的头部房企能够更加从容地把握融资和高周转的机会。

    全球主要经济体(美国、日本、韩国、加拿大、澳大利亚),经济增长中枢下行,种种应对措施,最终导致的一个结果就是居民杠杆率的提升。因为此阶段三个长期趋势:企业融资下降、金融自由化推进、金融机构风险偏好下降。中国居民杠杆率提升有空间,政策边际变动下,地产基本面弹性很大。
一二线城市的修复,三四线近年来购房杠杆率比较高,居民杠杆是支撑三四线繁荣的主要力量。

    第一部分杠杆是按揭贷款,全国按揭净增加额为3.95万亿,估算流入三四线占比53%,即2.10万亿;第二部分杠杆是住房公积金,全国住房公积金贷款发放额9534亿元,30大中城发放额4224亿元,三四线5319亿元;第三部分杠杆是消费贷,2017年居民短期消费贷款余额增加1.87万亿,同比大幅增长125%,预计80%流入三四线房地产市场,即1.50万亿。此外网络平台消费贷新增0.58万亿,同比增长近3倍,预计80%流入三四线房地产市场,即0.47万亿。

2017年购房资金来源拆分占比图

数据来源:公开资料整理

2012-2017年中国三四线杠杆占比图

数据来源:公开资料整理

    三四线继续加杠杆空间有限,未来空间在一二线城市。三四线近年来购房杠杆率比较高,去库存目标完成后,三四线难以继续成为稳经济和银行资产配置以及信用创造的主要载体。一二线城市将成为变化的主体,很可能成为未来经济增长和银行资产配置、信用创造的主要载体。

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