房租异常上涨 可能表明房价将面临拐点 中国房价发展走势分析【图】

    当前我国热点城市房租异常上涨，虽然有房价高位运行对房租的拉动作用，也有房地产调控措施对房价上涨的抑制作用，但更多可能是房价上涨动力衰减的信号。

    在房价涨幅从严管控同时，房租涨幅异军突起，这不仅严重阻碍城市经济发展，也意味着楼市拐点临近。

    众所周知，房租和房价构成住房市场价格指标。房租异常上涨，背后有着复杂的经济现象。

    一是房租异常上涨意味着城市经济发展基础的动摇。住房租赁市场主要满足低收入人群住房需求。在城市经济发展过程中，低收入人群提供了社会生活和生产需要的主要劳动力，也是小微企业雇佣的主力。但房租的异常上涨，意味着低收入人群的固定支出比例将会明显上升，进而挤压生活质量。这势必产生两个选择，一是低收入人群工资上涨，以抵消房租上涨压力；二是用脚投票，离开城市。任何一个选择都会导致城市生活成本和小微企业经营成本上升，削弱城市经济稳定发展的基础。

    二是房租异常上涨消耗了创业创新动力。我国创业创新动力在于青年人群。在青年人群主要流向的热点城市，房价高不可攀，租房成为各种“北漂”的主要依赖。在房租相对房价可接受的情况下，青年人还可以挥洒青春，热衷于创业创新。可一旦房租成为不可承受之重，所谓的创业创新将成为呓语。房租与距离的此消彼涨，青年人将远离城市核心区，梦想也将远去，这种社会现象不能不引起国人深思。

    三是房租异常上涨背后显然有推手。应该说，我国住房租赁市场虽然发展不完善，但相对于新房市场而言，属于一个更接近于完全竞争的市场。相对完全竞争的市场，房租上涨主要取决于市场供求关系，没有一方能够左右房租走向。除非一种有形力量改变了住房租赁市场供求关系，将完全竞争的市场关系变为垄断的或寡头式的竞争，因而市场均衡价格上升。这些年，住房中介市场迅猛发展，以及住房中介与资本融合，创造了改变住房租赁市场供求力量的重要条件。过去，“首付贷”、“过桥贷”等，都是住房中介围绕金融领域所谓的创新，对市场的影响有着放大效应。房东将住房交予中介享受房租大幅上涨的喜悦时，切莫不要忘记房租对低收入人群的挤出效应，最终将极大伤害自身的福祉。

    房租异常上涨很可能表明房价即将面临拐点。当前我国热点城市房租异常上涨，虽然有房价高位运行对房租的拉动作用，也有房地产调控措施对房价上涨的抑制作用，但更多可能是房价上涨动力衰减的信号。

    这主要是因为：一是房租异常上涨将动摇高房价基础。房价和房租之间存在租售比关系，这也是衡量房价是否合理的重要标志。近年来我国房价持续大幅上涨，租售比已经远远超过合理水平。应该看到，在本轮房租异常上涨前，房租虽然连续上涨，但在可承受范围，反映出居民收入上涨的现实。在高房价对低收入人群挤出的同时，房租异常上涨将加速对低收入人群的挤出，势必导致城市人口增长放缓，甚至出现净下降，这将明显动摇房价上涨的基础。

    二是房租异常上涨反映出炒房动力衰减。我国存在根深蒂固的炒房惯性。与炒房动辄数十万元、数百万元盈利，房租上涨所能带来的盈利空间有限。这在某种程度上反映出我国炒房动力的衰减。

    三是房租异常上涨并不能形成购房动力。在房租异常上涨时，将自然而然思考房租是否会形成购房动力。这种可能性是存在的，但在房价连续高位上涨的今天，这种可能性又是微乎其微的。无法承受高房价的低收入人群，绝无可能因为房租上涨而即时获得购房能力。

    2017年中国35城房价工资比超1，16城房价工资比超2，9城房价工资比超3,3城房价工资比超5。其中北京购房压力最大，房价工资比为6.83，房价工资比最低，为0.91，完全没有压力。

    TOP10城市房价住房比平均为4.24，分别为：北京、厦门、,深圳、上海、天津、南京、广州、福州、杭州、石家庄。

    从工资水平开看，月平均工资8000-9000元，北京房价工资比最高，为6.83，上海最低，为4.94。月平均工资为7000-8000元的有13城，广州房价工资比最高，为3.31，无锡房价工资比最低，为1.43。月平均工资为6000-7000元的有20城，山城重庆房价工资比最高，为1.17，长春房价工资比最低，仅为1.11。

    从房价来看，房价在10000元以下的城市有16个，房价工资比皆在1.5以下。房价在10000-20000元内有12个,其中7城房价工资比超2，其中石家庄购房成本最高，房价工资比为2.43，佛山房价工资比最低，为1.37。房价在20000-30000元内的城市有5个，房价工资比全部超3，其中天津最高，为3.96，即将破4。杭州最低，为3.01。房价在300000元以上的城市有4个，其中北京最高，上海最低。