“十字路口”上的中国楼市何去何从

 

    近期,随着全国70个大中城市房屋销售价格连续两月环比持平,房价逐渐走成一条先抑后平的曲线。从今年4月楼市持续博弈陷入“僵局”,到如今深圳、上海等地楼盘成交量有“回暖”之势,中国房地产市场正走到一个重要的“十字路口”。是该再出硬招,还是强化政策执行力?出席第四届夏季达沃斯论坛的知名专家和企业界人士各抒己见。

    “回暖”迹象:调控政策宜松宜紧?

    北京南四环附近一处商品房即将开盘,低密度、小板楼,良好的小区环境吸引了不少购房者,然而预计每平方米3.5万元的价格却让他们望而却步。

    今年4月,为遏制部分城市房价过快上涨,国家出台了一系列房地产调控措施,种种迹象表明,本轮调控确实点中了不少投机者的命门,高温楼市有了“退热”迹象,调控效果初步显现。但是,部分楼市高房价“坚冰”未除,个别市场出现了“回暖”迹象,楼市政策下一步宜松宜紧?

    国务院总理温家宝在论坛开幕式上明确指出,我们要进一步规范市场秩序,抑制投资、投机性需求。他强调,稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要责任。

    不少与会人士认为,这相当于承诺,中国政府将继续致力于调控房地产市场。由于房地产市场的变化周期要比普遍商品长一些,从出台调控政策到政策效果完全显现需要更长时间。因此,要达到前期确定的房地产调控目标,必须坚持当前已经出台的各项政策措施。

    “调控政策肯定不会松动。”天津住宅集团董事长马骏指出,如果未来一段时间,房地产市场价格出现快速反弹,表明调控政策没有达到预先的效果。

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松告诉记者,今年以来房价较高的几个城市土地供应量仅完成了全年的20%,如果再剔除保障性住房的土地供应,就更少了。一些地方趁势高价推地,对调控形成了干扰。

    “下一步,关键是各级地方政府要把已经出台的各项政策措施落实到位,不要让房地产市场大起大落。”远东控股集团有限公司董事局主席蒋锡培说。

    持续调控下,中国房地产价格走势如何?

    “中国房地产业发展最快的时期可能已经过去了,再像过去十年那样大幅上涨的故事重演的可能性不大。”巴曙松预计,今年四季度到明年上半年已开工房地产项目将大规模投放市场,与此同时,需求持续下滑,观望气氛浓厚,房价下跌不可避免。

    蒋锡培则认为,随着城市化进程的继续,房地产市场仍将持续发展。长远看,中国房地产价格仍然会呈现一个波动向上的趋势。   

    市场“短板”:居住性需求如何释放?

    在法国,每1000人拥有69.2套福利性住房,廉租房占到可出租房屋的40%以上；在德国,社会福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭等；在新加坡,政府通过建造近100万套公共住房,解决了全国80%的人口住房问题……针对低收入群体,世界很多国家和地区政府都根据各自国情,制定了不同的安居政策,力争使公民的居住权得到基本的保障。

    “要解决中国的房地产问题,需要政府把大部分人的住房管起来,大力推出廉租房、经济适用房等保障性住房。”马骏说,“房地产市场不能过度市场化。消费者的住房需求是有差异的,收入不同,能力不同,住房的需求也不同。高收入群体需要高端商品房,中低收入者则适合购买中小户型的保障性住房,这样的居住性需求亟待释放。”

    人们注意到,目前全国各地在保障性住房建设上进展还不平衡,住房保障体系仍不完善,政策支持力度也有待提高。

    不少与会人士认为,在房地产调控过程中,保障性住房供应尽快跟上,不仅有利于解决低收入群体的住房问题,还有利于加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制,促进形成合理的住房供给结构,满足多层次的住房需求。

    “现在看,房地产市场的投机性需求基本被抑制,要尽快引入健康可持续发展的轨道。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群指出,下一步要使居住性需求成为房地产市场的主导力量,通过加快保障性住房建设,有效增加供给。

    大连万达集团董事长王健林也认为,当前在困扰中国房地产的诸多问题中,最容易解决的问题当属保障性住房建设,“如果政府能够明确规定,保障房的建设能达到房屋建设面积的50%,也许高房价的问题就不会是一个社会问题了”。

    今年以来,我国保障性安居工程建设大规模推进。有关部门与各省级人民政府签订了2010年住房保障工作目标责任书,将全年300万套保障性住房和280万户棚户区改造以及120万户农村危房改造任务分解落实到地方,但最终落实如何尚有待观察。

    “未来数月,保障性住房和廉租房慢慢释放到市场中来,将把市场平均房价拉低。未来数年,保障性住房建设将成为经济重要增长动力之一。”摩根大通中国区董事总经理李晶说。

    抑制过热:“两难”之间平衡点在哪?

    在中国,房地产调控一直面临“两难”境地:要抑制过热投资和高房价,以防止出现经济“泡沫”并引发金融风险,同时要让普通百姓买得起房,就要对房地产市场进行适度调控；但是,一旦房地产投资大幅萎缩,又会直接影响经济增长速度。

    本世纪初房地产市场的繁荣曾把美国从危机中拉了出来,然而这次国际金融危机的爆发恰恰始于美国房地产市场“泡沫”破裂。美国联邦储备委员会前主席格林斯潘日前表示,如果房地产市场出现恶化,美国经济可能再次陷入衰退。这将直接影响全球经济复苏的步伐。

    中国经济是否也存在类似隐患?

    英国传媒集团WPP公司首席执行官马丁·索雷尔说:“转型期的中国经济,特别是房地产业将面临诸多挑战。”

    普华永道亚太区执行主席及首席合伙人杨绍信认为,近年来中国房地产价格的上涨反映了居民对于改善住房条件的强烈需求和日益增长的消费能力,具有一定的客观必然性。同时,中国对于房地产投资的信贷控制相比美国要严格得多。他相信,中国不会重蹈这次欧美金融危机的覆辙。

    但是,随着政府对房地产市场调控力度加大,房地产投资减少、房价下降对于经济增长、财政收入,以及就业的影响不可忽视。显然,未来中国房地产市场发展,必须在“两难”之间寻求一个平衡点。

    就此间召开的夏季达沃斯论坛,英国《金融时报》指出,稳定房价对中国经济是极大的考验。“假如打压房地产市场过猛,则会导致经济增速放缓；假如过快放松对房地产市场的调控,则会引发产生巨大的资产泡沫。”

    “要牺牲一点速度来换取更长期、更健康的增长。”国家发展改革委宏观经济研究院副院长王一鸣表示,房地产价格回调是老百姓期望的,我们希望挤压房地产的泡沫,也需要清理地方融资平台,这些都是高速增长时期控制风险必须做的。

    天津泰达集团首席执行官张军认为,房地产的调控措施不是要搞垮房地产业,而是打击投机性的购房需求,从长期看,这有利于促进房地产业的健康发展,稳定消费者的购房预期。