二手房阴阳合同避税成公开秘密

    找不到“北”的二手房

    ——楼市统计数据：为何找不到北？

    (主编：庄严编导：王星灿摄影：樊金峰)

    在北京市刚刚公布的房地产运行报告中，新出炉的房产数据中少了二手房均价这个指标。北京市统计局新闻发言人表示，由于二手房市场的阴阳合同等问题比较复杂，暂时还不能做到对二手房市场进行全面调查，所以将暂停发布二手房数据。而北京市统计局此前公布的6月份的二手房统计数据，正是因为同样的原因，导致和中介公司公布的数据悬殊很大，给公众造成了困扰。统计部们联合有关部门出台严厉措施，坚决打击阴阳合同。那么二手房市场中，为什么会产生阴阳合同，它究竟造成了什么影响，是否又能随着打击就此偃旗息鼓呢？

    记者首先采访了一家房产中介，工作人员向记者推荐了几套房源，记者表示打算进行全款交易，但希望可以避税。

    中介公司工作人员：您不说我们都会给你做，因为你既然找到我们，我们肯定就为你着想。其实你是不经常接触，我们就拿这做饭吃。

    在世纪城的这家中介，工作人员向我们推荐了一套七十平米左右售价230万的两居房源，并表示可以低评将网签价格做到接近最低指导价每平米9800元。

    中介公司工作人员：二三百万的房子，交税的时候也就按六七十万的价格交税，把所有的税交齐了也就四万多，你要把所有的税交齐了，这要命了。得交将近十六万。

    而在另一家中介，记者向工作人员表示自己手中资金有限，想通过贷款来购置二套房，希望能从银行尽可能多地贷款。工作人员表示可以通过评估机构将看中的房源进行高评。

    中介公司工作人员：这房子原来评估的话两万二，它做完高评以后可能是两万四到两万五，每平就多三四千元钱，一百平的话就会多出来三四十万，要是四十万的话，(首付)百分之五十就多出来二十万。

    但是工作人员都表示，因为评估价是银行放款的根据，所以银行也会考虑风险，尽管是将评估价尽量做高，但是最终往往还是可以避税。

    中介公司工作人员：你过户价写那么高的价格其实也没什么用，就按评估价格走就可以了，既保证你尽可能多地贷出钱来，又能保证你尽可能少地交一些不必要的费用。费用主要是税费。

    看来不管是全款还是贷款，二手房的实际成交价往往都高于最后提交的网签价，也就是提交给官方的过户价，而其最终的目的就是避税。

    中介公司工作人员：签的价格一般都跟买卖实际价格不一样。没有一样的，我做那么多年，就遇到一个，海归派，从美国回来，买了上河村的房子，当时是500万买的，他按500万交的税，我当时跟他说你可以按100万去交税，他说不行，我说为什么不行，他说这在美国被抓住了得坐三年的牢。我说这是中国，不必了。在中国一般抓不住，那个后悔呀，500万得多交多少税呀。

    因为可以避税，操作起来又没什么难度，记者发现阴阳合同在中介行业早已是一个公开的秘密，当记者表示对合同的有效性有所顾虑时，几家中介的工作人员都表示没有问题。

    中介公司工作人员：不会不会，甭管合同价格写什么价格，它最后房本就改成您的名字，然后你这边很安全的。没有任何影响。谁不傻呀，你放心吧做税只是做给银行看，只是做给国家看。

    当记者问及是否担心这样的阴阳合同被相关部门查处而罚款时，这位工作人员很不以为然。

    记者：上面会查吗，这样的合同。

    中介公司工作人员：它不管你，基本上不查。你想比如说你买这边的房子，这边的房子都是海淀的，海淀的过户大厅你看见了吗？一进去，09年过去你都得挤进去，它能查得过来吗你让他派十个人查，五十个人查，他查得过来吗？

    同样的一套房子，三方私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，然后再向房管、建委等政府部门递交一份阳合同，上面的价格往往都低于实际成交价，为的就是避税。阴阳合同是否真的存在呢，我爱我家北京公司副总经理胡景晖接受了我们的采访。

    我爱我家北京公司副总经理胡景晖

    胡景晖：从购房人的角度来讲，他为了省税，为了达成这个交易，非要这么做的话，我想哪家中介公司都不会说不的。因为谁说了不这个生意就没有了，我想这是一个实际上是整个行业目前实际存在的一个实际的执行状况，只要你想开门做生意，很多东西是避免不了的。

    胡景晖告诉我们，相比新房交易，二手房交易价格相对复杂，包括实际成交价、银行评估价格和网签价格。此外地税部门及建委还制定了地区二手房最低指导价，其目的一是对当地二手房交易起一个指导作用，更重要的目的在于确定一个税收标准，即交易合同价格不得低于当地指导价，也是缴税的官方依据。但是随着近一两年北京市房价的一路狂涨，最低指导价与实际成交价间的差额越来越大，按最低指导价缴税反倒成为避税的最有效途径。

    胡景晖： 5.5%的营业税，3%的契税，1%的所得税，如果再加上一些其他的税费，有可能购买一套房屋的成本，税费成本达到10%以上。那很多人都会产生这样一个避税的这样一个动机。

    同样的一套房子，三方私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，然后再向房管、建委等政府部门提交一份阳合同，这个价格实际上往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个，就是为了避税。买方省下的是真金白银，这不难想象，但是卖方和中介机构又能从中得到什么好处？三方为什么轻易就能达成默契，签下阴阳合同呢？来看看陈女士的经历。

    家住北京的陈女士，有过几次房屋买卖的经历。他告诉记者，几次买房子，签的都是阴阳合同。

    陈女士：当时正好就是那个税点的新政出台后面一周，当时那个税比较高。中介给我的建议就是除了在中介签的那份合同，包括中介费什么的是按照正常的销售价，是160万的时候是去销售的。合同是这样签的，然后剩下在走其他税的时候，他们中介都说他可以帮助把这个税避开。

    陈女士最近卖的这套房子，总价160万，房屋合同是由陈女士、买方和中介三方私下签订的合同。而为了避开高额的税费，陈女士和买方都听从了中介的建议，又签了一份合同，这份合同中，原本160万的房屋成交价，被写成了50万。这份合同是提供给税务、房管等部门的网签合同。

    陈女士：当时的房价应该是签了一个50多万的房价，就实际上比我自己购买的房价还要低。

    160万的房子，变成了50万，由此省掉的税款是多少呢？按照北京市房地产交易中心的规定，房屋建成5年后出售的房子可以免交营业税等税费，而5年之内出售的房子，购买方要缴纳契税和印花税，契税按照成交价1.5%比例缴纳、印花税按照成交价0.05%比例缴纳。房屋出售方则要缴纳印花税，营业税和个人所得税，其中，印花税按照成交价0.05%的比例缴纳，营业税按照买卖差额5.5%比例缴纳，个人所得税按照成交价1%比例或者差额20%比例缴纳。

    二手商品房的交易双方税费缴纳明细表(普通住宅)

    购买方缴纳的税费：1、契税：成交价×1.5% 2、印花税：成交价×0.05%

    出售方缴纳的税费：1、印花税：成交价×0.05% 2、营业税：5年之内：买卖差额×5.5%，5年之外：免交，3、个人所得税：5年之内：成交价×1%或差额×20%，5年之外：免交(业主满5年唯一住宅 。

    因为陈女士的房子不满两年，不能享受5年之外税费免交的政策。根据计算，如果按照总价160万计，该房应该缴纳的各项税费总计94950元；如果按照总价50万计，因为低于房屋之前的购买价63万，买卖差额为负数，营业税和个人所得税项目为零，所以该房应该缴纳的各项税费总计只有8000元。双方可少缴纳税款86950元。

    阴合同：160万×1.5%(契税)＋160万×0.05%×2(印花税)＋(160万-63万)×5.5%(营业税)＋160万×1%(个人所得税)=94950元

    阳合同：50万×1.5%(契税)＋160万×0.05%×2(印花税)=8000元

    税收流失：94950-8000=86950元

    陈女士：我们从缴税大厅出来，就是去银行打款，然后我才给他过户。他付给多少银行也不管，然后缴税大厅也不管。

    根据规定，购买方和出售方都要承担一定比例的税费。但实际上按照行业潜规则，所有税费几乎都是由购买方承担的，作为卖方的陈女士其实从中受益有限，可他为什么要同意签订这种阴阳合同呢？

    陈女士：(卖方)给买方省税的话，买方就会觉得更痛快，觉得这笔钱还是比较值的。然后就可以让我卖房子卖得更快一些也就是。

    陈女士告诉我们，大部分人对于如何签阴阳合同并不是非常清楚，他买卖的几套房屋，都是由中介机构来负责起草的。

    陈女士：比如说过户大厅交税，纳税大厅都会有中介专门派驻这种专员，然后他的专员会帮你把所有手续签好。然后只是说该签字地方你签字，该出身份证复印件的时候你出复印件。然后基本上我就看了一眼合同，签成这样，然后他说你签字。我可能看一下总价，当时觉得比较诧异，当时说这样能过吗？那边办这个事情的专员就跟我说，这个没问题肯定的。

    陈女士说，阴阳合同，也不仅仅是把高价作低用以逃税，之前他买过一套房，中介就特地建议他，可以把房屋总价做高，用于获取更多贷款。

    陈女士：我其实第一套，买了一个小的二手房。我是希望多贷款，然后中介就帮我把评估价做高，这样房子的总价也就高了，把价格调高那种所谓阴阳合同。

    原本160万元的一套房子，在出示给税务部门的合同中，签订的成交价就变成了50万元，买家因此少交了接近10万元的税款，而卖家的房子也因为配合签订阴阳合同，很快就可以出手，双方皆大欢喜，这也正是阴阳合同泛滥的原因。有人因为阴阳合同逃了税或者多贷了款，但是也有很多人因为签了一个这样的合同，遇到了麻烦。

    房产中介机构为促成房屋买卖合同的签订，往往会推荐各种方式进行逃税、避税，最常用的手段即签订“阴阳合同”。在二手房市场上，阴阳合同已经成了一个公开的秘密。但是一阴一阳两份合同，真的就能像中介说的那样，能合理避税没有风险吗？北京的王女士最近正在为阴阳合同的事儿苦恼。

    家住北京的王女士，这几个月来一直在为房子的事情烦恼。2009年7月，王女士位于北京市丰台区的一处房产准备出售，找到了一家中介公司帮助联系买家。

    王女士：我们都见了面了，签了合同了，成交的价格是60万。

    但当王女士到房产交易大厅办过户手续时，摆在她面前的却是另一份合同。

    王女士：交给房地局的那个合同的价格是22万。我突然就发现，我说这价格怎么是22万啊？我说咱们不是成交60万吗？然后他说这个你甭管了。这个是那什么，是我们作价的，你别在这说。然后就给我拉一边去了。

    房子价格突然由60万变成了22万，王女士这时候才被告知，中介帮他签的是阴阳合同，这份价格低的合同，主要是给有关部门看，是为了让买家少交点税。看到眼前合同上原本60万的房款，变成了22万，还有她的亲笔签名。

    王女士：链家(地产)那个程序特别搞笑，你所有东西就是到那他捂着。赶紧签字，这你赶紧签字，那赶紧签字，然后你就去签。

    记者在王女士提供的材料里看到，这份三方实际成交的合同，成交价格一栏没有数字，而在另外一份《链家居间补充协议》中说明，房屋成交价格为60万。随后，王女士给律师打了电话。律师告诉她，这样做属于违法避税，超过一定额度的会被追究刑事责任。也有可能会给他带来很多意想不到的纠纷。王女士心里非常不安。

    王女士：就怕那个买房的人，你过完户以后，回头他反悔了。他觉得可能那个房价要跌，或者怎么样的，他会找你后帐。他完全可以说按要求22万去付你的钱，让你把其它多余的钱给他退回来。

    一系列顾虑让王女士不敢把房子过户给买方，但中介公司却急于做成这笔生意，催促王女士过户。

    王女士：我跟他说，这样吧如果你要过的话，我先找我的律师，他跟我签个东西。然后我这样说的时候，她就去跟那个买方去协调。然后最后说那行，结果我就先走了。因为当时他就有点控制我的意思，你知道吗，就是你今天不能走。

    王女士后来找到税务部门举报了这次阴阳合同的事，该部门相关负责人告诉王女士可以立案，但最快解决要等3个月。

    王女士：举报之后税务部门后来给我回信了，但是他们说他们不管。他的理由就是说，你的交易没完成。而且他又按那个指导价格，不低于指导价格去交易的。

    由于交易没有完成，税务部门无法介入。税务人员说，如果按照当时北京市丰台区此类房子每平米指导价不低于3500元的标准计算，由于王女士的房子是回迁房，面积60平米，即便是22万成交也不属于异常，税务部门同样没有办法介入。就在王女士左右为难的时候，因为王女士收了房款却迟迟没有过户，买家认为王女士违约，申请仲裁。从北京仲裁委员会出具的这份仲裁结果来看，王女士因为违约，需要全额返还买方593000元房款，还需要赔偿给买方，包括27550元仲裁费在内的50000元。房子没卖成，反倒要赔给买家5万多块钱，这让王女士怎么也想不通。

    王女士：现在我就有一个想法，我觉得中介公司他存在严重的过失。我觉得他应该来赔偿我这个损失，所以我准备去起诉这个中介公司。

    为了少交税、多贷款而签的“阴阳合同”，看似对交易双方都有利，其实它暗藏很多风险。数据显示，今年上半年，因为阴阳合同产生的纠纷有300多起，而今年二手房交易保守估计的逃税额度在20亿元左右。阴阳合同的存在，不仅造成了国家税收上的重大损失，也给正常的楼市数据统计，放了一颗迷雾弹，导致统计数据失真。那么，到底有什么养的杀手锏，能禁止阴阳合同产生呢？

    邱宝昌律师告诉我们，因为阴阳合同引起的纠纷呈上升趋势，上半年，京城的各家律师事务所就接到了多起这样的诉讼。

        北京汇佳律师事务所律师邱宝昌

    邱宝昌：实际上阴阳合同，是一种虚假的或者采取一种欺骗的手段，签订这种合同，是损害国家利益的。本来是六十万，做成二十万，它税少了三分之二。

    律师邱宝昌告诉记者，按照目前的法律规定，签订阴阳合同是一种违法行为。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:“纳税人采取虚假的纳税申报的手段不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款”。《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定:纳税人不缴或者少缴应纳税款偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的处三年以下有期徒刑或者拘役并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。

    邱宝昌：，另外在这里面作为一个中介，它是有责任的。有一些中介公司，为了促成交易买卖完成，获取这种佣金，它就采取一种阴阳合同，中介方起到了推波助澜。或者是出主意，再他的主导下，那他承担责任，因为他是共同的逃税。

    我爱我家副总经理胡景晖告诉我们，地税部门及建委制定了地区二手房最低指导价，以确定一个税收标准，即交易合同价格不得低于当地指导价，也是缴税的官方依据。但是随着近一两年北京市房价的一路疯涨，最低指导价与实际成交价间的差额越来越大，像陈女士的刚刚出售的朝阳区这套房子，当地的市场价格已经接近每平米3万，但市场指导价不过才五六千元，最低指导价实际上已经难以起到作用。

    胡景晖：从现在各个区域的最低过户价和成交价来看的话，平均的这个价差大概在20%左右。如果要想杜绝这种行为的话，从理论上来讲，那就是把目前政府执行的最低过户价，调整到一个跟市场比较接近的水平。

    中国指数研究院院长莫天全

    莫天全：西方方国家在制度上也是做了很多事情，来避免大家有机会来钻这个空子。你比如说他对这个指导价，用这个第三方，中立的第三方，不是用得这个买卖双方，也不是用中介公司，去做这个房屋的评估。就是这个市场的指导价，跟市场的真正成交价是比较接近的。

    莫天全认为，提高政府指导价的更新频率，缩小政府指导价与市场价格之间的差异，是解决阴阳合同的最有效办法。此外他还指出，加强与独立中介机构的沟通和合作，让这些机构参与政府指导价的制定和交易规则的设立尤为重要。

    莫天全：指导价跟市场价能更及时接轨。我们更新更及时更快一点，这样就是说不给大家有这个机会去做这个阴阳合同，或者说那个空间已经很小了，大家不至于为了一点点小的利益去做这个阴阳合同。

    莫天全特别指出，德国的经验值得借鉴。在德国，根据不同地段，不同类型的房产制定的“指导价”具有法律效力，当地所有房地产交易均需按照此“指导价”在一定合理范围内进行。根据德国《经济犯罪法》规定，如果地产商制定的房价超过“指导价”20%，则定义为“超高房价”。购房者一旦发现可以立即向当地法院进行起诉，如果房价不下降到合理范围内，售房者将面临最高50000欧元的罚款。除此之外，胡景晖认为，阴阳合同产生的一个更重要的原因是二手房交易过程中的税收过多，避税自然会成为买方的重要考量。禁止阴阳合同,税制改革才是根本.

    胡景晖：减少目前在流转环节过重的税收。增加在多套持有环节的税收，从存量、从大量空置的存量里面增加供应，激活这些目前闲置的房产，让它更多的在市场上出租和出售，既可以稳定房价，又可以平均租金，还能够避免这个资源的浪费。

    莫天全：西方国家在保有环节，就是它的物业税比较成熟一点。这样它很多税就归到了保有环节去纳税。我们这个物业税还迟迟没有出台，将来如果说物业税的出台，能减少交易环节的复杂程度，能减少交易环节的税费的话，我相信对抑制阴阳合同的出现还是会有帮助的。

    半小时观察

    两个月前，北京市统计局发布的二手房均价，由于和中介公司公布的均价，每平米相差了近3000元钱，再次引发了公众对于统计数据失真的质疑。殊不知，这种差距里面，“阴阳合同”起到了很大的干扰作用。实际上，近几年关于楼市的各种统计数据频频打架，其中不能排除各种机构的数据，鱼龙混杂，混淆视听。从1998年中国房地产市场化以来，中国房地产市场始终缺乏一个科学的房价统计体系，房产分类统计一直处于空白状况，需要尽快完善、建立一个分类的、能够科学反映整个房价变动态势的指标体系。目前，北京市统计部门暂停了二手房数据发布，但是各类机构，还有等着买房子的市民，对于这个数据的关注和热情，应该并不会降低。

     （责任编辑：王炬鹏）