2018年中国房地产行业现状及行业发展新方向分析【图】

房地产管小红 2018-05-30 07:24 来源：智研咨询

一、房地产行业现状

1、房地产行业行政调控难以放松，三四线宽松政策预期退出

限购限贷方面，2018年2月以来，初步统计有济阳县、昆明、安徽阜南县、大连、广州、沈阳、青岛、海南、东莞、成都、太原等十余个城市陆续出台或升级限购、限贷相关政策。限售方面，继2017大范围执行限售之后，2018年以来，长春、安徽阜南县、青岛和哈尔滨等相继加入了限售阵营。截至目前，初步统计已有超过80城实施限售。限价方面，初步统计2018年以来三亚、湖北、南昌、济南、福建、东莞、海南和长春陆续出台房地产限价政策。

2018年4月533家银行首套房贷按揭首付以3成为主

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相关报告：智研咨询网发布的《2018-2024年中国房地产金融市场专项调研及投资方向研究报告》

2018年4月热点城市二套房首付比例普遍维持5成以上

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2018行政调控向三四线城市蔓延，三四线城市棚改货币化所带来的阶段性繁荣仍在2018Q1持续，去库存取得阶段性成果的情况下区域市场的量价齐涨引发新一轮调控预期。2018Q1三四线城市（全国-40大中城市）商品房销售面积和销售金额累计同比增速分别达到7.3%、18.9%，显著高于一二线城市的-2.5%、3.3%。2018年五一期间住建部约谈太原、成都、哈尔滨等12城，此后已有7城进一步升级调控措施。未来三四线城市的成交端或难以再现阶段性的单边上涨行情。

2017年末一、二、三线城市新建商品住房价格指数同比涨幅

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棚改政策方面，作为棚改的主要资金来源，2018年PSL新增规模依然保持高位水平，1-4月份累计新增3570亿元，同比增长44.5%。但是考虑到：（1）货币化安置比例依然尚未明确，棚改资金支持力度的加大或难以转化为需求端的直接刺激，如山东在2018棚改计划中提出取消货币化安置奖励；（2）1-4月PSL新增规模增速呈现逐步放缓趋势，考虑到地方城市去库存的阶段性成果以及进一步刺激可能带来的市场过热，未来资金支持力度可能下降；（3）2018年4月，财政部、住房和城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，未来棚改资金来源或主要来源于地方政府，并且专款专用，资产收益相对应，地方货币化安置意愿可能受到一定程度的影响。未来通过PSL监控棚改资金支持力度的有效性可能降低，未来货币化安置力度预计保持稳中回落。

2018年以来PSL当月新增（亿元）保持高位

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2018年以来PSL累计同比增速逐步回落

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2、房地产行业银行贷款和债券融资悲观，中小房企再次转向高成本信托

供给端来看，2018年1-4月房企资金来源累计同比增速由1-2月的4.8%逐月放缓至2.1%。其中国内贷款累计同比增速自2016年3月以来首次为负。从1-3月的细分数据来看，国内银行贷款累计同比减少4.0%，而非银金融机构贷款累计同比增速高达31.3%。银行在对房企普遍提高开发贷利率上浮水平，收紧开发贷额度的同时，进一步穿透审查并购贷款。1月31日，澎湃新闻获悉，上海银监局于1月29日下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》，对投向房地产行业的并购贷款进行严控。

17年及18年1-4月房地产开发资金来源增速放缓

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17年以来国内贷款及个人购房款增速回落甚至负增长

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2015、2016房地产信用债的发行规模分别达到6132、10683亿元，净融入额（发行-偿还）达到5805、10071亿元。2016年9月交易所为房地产公司债的发行设立准入门槛，2017-2018发行规模进一步收缩。截至2018年5月中旬，房地产信用债发行规模为2136亿元，而到期规模2997亿元。考虑到到期规模的大幅增加，交易所和银行间市场有望延续“借新续旧”操作，预计全年发行量高于偿还量，但是预计净融入额进一步收缩，融资成本上浮明显。2019-2021地产信用债到期规模将进一步增长至4029、5217、5802亿元，如果监管机构继续执行严格审核标准，房企资金链和融资成本预计进一步承压。

2018-2021房地产信用债到期规模（亿元）大幅增加

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传统融资渠道收紧，非标融资逆势增长。

今年前3个月房地产领域集合信托产品成立480款，仅1月的成立数量几乎就与2017年前3个月数量相当；成立规模966.29亿元，同比增长约90%；发行步伐也较为一致，一季度房地产信托共发行576款，规模为1604.43亿元，同比增长超一倍。2018年4月全国信托监管会议召开，进一步强调“严监管、去通道、控房地产、控政府平台”。地产信托未来监管形势依然趋严，2018一季度信托产品的井喷也表明当前房企资金需求量较大，作为房企为数不多的资金输血通道，信托发行规模的扩大或进一步推升中小房企的资金成本。

3、房地产行业需求情况及资金成本敏感度情况分析

2018年2月6日据时代周报报道，“今年银监会的重点是居民去杠杆”。从首套房和二套房贷款利率来看，2018年以来保持继续攀升态势。房贷利率的上升的原因主要在于（1）需求调控对按揭贷款额度的限制；（2）表外回归表内银行资产的重新配置；（3）新的利率走廊下市场化利率中枢的抬升。从居民新增贷款数据来看，2018年4月居民户新增人民币中长期贷款同比减少20.2%，降幅较3月份进一步扩大4pct，占新增人民币贷款的比重由2017年4月的40.4%下滑至30.0%。考虑到同期商品房销售金额依然实现正增长，表明当前按揭放款速度有所放缓或者按揭贷款对成交的支持力度进一步减弱。2017年“两会”期间，央行营业管理部主任周学东就透露，就个人房贷在新增贷款的占比来看，预计今年会下降到30%以内。

当前居民对资金成本上涨的敏感度依然较低，原因一方面在于部分地区房价依然处于上涨通道或者政府限价导致一定的套利空间，相对较强的资产升值预期下部分投资兼自住的需求依然看重未来资产升值预期，忽略短期资金成本。另一方面在当前低库存+低供给的市场格局下，部分地区依然需求较为旺盛，卖方主导的市场格局下，买方选择空间较为有限。

从利率中枢的角度来看，统计2016年至今十年期国债到期收益率的最低值和最高值分别为2.64%和3.99%，同期融360统计的全国首套房贷款利率的最低值和最高值为4.44%和5.56%，如果以区间十年期国债最大涨幅135bp作为房贷利率的最大上浮空间，预计未来首套房贷利率依然有23bp的上涨空间。如果考虑到央行控制按揭贷款的额度和占比，预计上浮幅度可能提升至30-40bp，达到6%，接近2014年的水平。

2018以来房贷利率保持持续攀升

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2018年4月首套房执行贷款优惠的银行数量仅占比1.1%

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2018年4月76%的银行二套房贷款利率上浮20%以上

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2018年4月居民户新增中长期贷款（亿元）同比减少20%

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2018年4月居民户新增中长期贷款（亿元）占比降至30%

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三、房地产行业发展新方向分析

1、共有产权同限价房挂钩提供新的发展方向

共有产权方面，以北京为代表的一线城市率先推出，并且于4月份发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，将限竞房和共有产权项目挂钩。共有产权项目具备较强的保障房属性，开发商和购房者的观望心态较强，此前北京多块共有产权项目流拍，项目吸引力相对不足。考虑到北京2017年限房价、竞地价项目较多，而其他城市的经验来看，政府强行压制的低价项目存在较为明显的套利和投资空间，因此北京限房价项目销售管理的通知规定政府可以优先收购限价力度较大的限竞房项目作为共有产权，将商品房的属性转为保障房。不同于上海租赁模式，北京共有产权的体系依赖于限房价、竞地价的土地出让模式，一方面为共有产权提供了低价房源，另一方面前置出让条件已经提前满足房价调控目标，为房企预留一定的盈利空间，避免出现其他城市预售证价格过低，房企入市意愿消极的情形。控房价的核心诉求下，未来限房价、竞地价的出让模式有望进一步推广，同时为共有产权项目的发展奠定基础。

北京市共有产权同限价房挂钩

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2、房产税推进谨慎，市场预期和调整空间充分

2018政府工作报告针对房产税的表述为“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。结合此前人大发言人答记者问，目前房产税依然处于加快起草和内部论证阶段。(1)房地产税改革和健全地方税体系并列出现，体现房地产税补充地方税源的重要定位，而非意在调控房价。（2）“稳妥推进”的表述表明，对于影响近三百万亿左右存量资产的重大税种，管理层态度趋于谨慎，未来税制细节的论证、制定和试点决定了短期内难以大范围推行。结合2017年末不动产登记联网基本完成的最近进展，技术性问题的解决并没有实现房产税的超预期推进，进一步体现管理层在当前时点的保守态度。总体来看，房产税的开征已确定，但无论从立法进程还是推进难度来看，全面开征依然任重道远，2018年3月国务院立法规划公布，房产税并未列入立法规划。市场大概率面临充分的时间进行预期消化和主动性调整。

3、销售增幅同比放缓，缓增趋势仍将持续

2017年和2018年1-4月商品房销售延续了2015年和2016年的增势，但增幅放缓，行业库存达到5年来低位。低能级城市的棚改货币化等政策以及高杠杆资金是推动商品房销售的主要动力，但是目前三四线城市房价领涨一二线城市，且去杠杆政策取得阶段性成效，造成2017年以来销售增幅较2016年有所放缓。预计，由于目前行业存量仍居历史高位、去化周期放缓，加之三四线城市房价抬升，后续行业政策放松可能性仍较低，低增长的趋势可能将会持续。

4、销售增幅同比放缓，行业库存明显降低

2017年全年商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%，低于2016年22.5%的增幅水平；2018年1-4月累计销售约4.22亿平方米，同比增长1.29%，也低于2017年同期15.67%的水平。销售金额方面，2017年全年及2018年1-4月分别实现13.37万亿元和3.62万亿元，分别同比增长13.7%和9.03%，均低于2017同期增幅水平

商品房销售面积（亿平）累计值

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商品房销售额（万亿元）累计情况

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销售规模不断增长的情况下，去库存取得一定成效，目前行业库存明显降低。从统计局最新公布的住宅待售面积来看，2017年末和2018年4月末与2016年末相比均出现明显下降，分别减少约1亿平和1.2亿平，降幅分别达到25.1%和29.3%；截至2017年底，待售面积绝对值也已经低于2013年，达到了近5年来的最低值。就广义库存而言（累计新开工住宅面积-累计住宅销售面积），2017年和2018年1-4月也达到了5年来新低；以此推算的住宅去化周期从2014年的历史峰值2.67年下降至2017年的1.64年。行业去库存政策已经取得了阶段性成效

行业狭义库存情况

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行业可售面积平均去化周期（月）

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全国住宅广义库存（亿万平）及推算的去化周期（年）

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5、三四线城市依然为成交的主力军

2017年和2018年一季度的销售增长主要来自三四线城市的贡献。从绝对数量来看，三四线城市的成交面积始终高于一二线城市，且两者之间的差距自2016年以来扩大。三四线城市的商品房销售金额虽然不及一二线城市，但是2017年和2018年一季度两者之间的差距已经大幅缩小。从同比增速来看，2017年全年三四线城市在销售面积上以及销售金额增速上分别领先一二线城市16个以及25个百分点，是近五年来两者差距最大的一次；2018年一季度差距缩小，但仍有10个和近16个百分点。从销售均价来看，2017年和2018年一季度，三四线城市的商品房销售均价维持增长态势。与一二线城市相比，虽然仍存在较大的价格差距，但是17年和18年一季度的同比增速相对较高。

16年以来三四线城市与一二线城市成交面积差距扩大