2018年我国房地产行业发展趋势、商品房销售面积和销售金额排名分析【图】

    棚户区改造方面，2018～2020年城镇棚户区将再改造1500万套，2018年计划改造580万套，略低于2017年609万套的开工量，但高于市场预期，有助于稳定投资、助推三四线城市去库存。值得注意的是，本次政府工作报告未明确提及棚改货币化安置，预计2018年棚改货币化安置率或有所下降，防止由于盲目货币化安置导致部分三四线城市房价过高、滋生泡沫，有悖于民生保障的初衷。

2011～2018年城镇棚户区改造开工量

数据来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询发布的《2018-2024年中国苏州房地产行业市场全景调研及发展前景预测报告》

    公租房方面，公租房兼具保障房和租赁住房的属性，仍将是未来保障性住房供应的重要组成部分。2018年将增加公租房实物供给，加快入住分配，提升保障能力，优先保障环卫、公交等行业困难群体，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员和青年医生、青年教师等纳入保障范围，对低保、低收入住房困难家庭要应保尽保。

    商品房方面，将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。实际上，为抑制投机投资购房，本轮调控异常严厉且取得了显著效果，但同时也误伤了普通自住购房需求，行政调控终究不是长久之计。尽管遏制投机炒房的基调不会发生改变，但等住房供应恢复正常水平后，可以围绕吸引人才战略，择机、逐步、适度放松对居民自住首套刚需、改善需求的调控，争取做到既支持居民自住购房需求，又确保楼市平稳运行。

    住房租赁方面，自2015年住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》以来，关于住房租赁的顶层设计持续出台，住房租赁市场日渐火爆。根据国家住建部政策研究中心的数据，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元。为了更好地推进租购并举，未来我国将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。住建部部长王蒙徽日前在全国两会上接受采访时透露，12个试点城市已经成立了51家国有租赁公司，到2020年提供给租赁住房和共有产权住房的用地将占到增量的30%。

    共有产权房方面，2017年9月，住建部发布《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。预计未来几年，推出共有产权住房制度的热点一二线城市或将逐步扩围。

    尽管政府工作报告再次提及房地产税引发了社会的广泛讨论和翘首期盼，但从立法流程来看，房地产税立法目前还处于草案的起草阶段，且2018年并未纳入立法工作计划，后续还有公开征求意见、提交国务院常务会议审议、提交全国人大常委会审议（一般三次）、专家评审、全国人大表决、正式发布等多个环节和流程。而要走完所有的立法程序，至少需要三年左右的时间，仓促出台的可能性非常小。综合判断，预计房地产税立法最快2020年完成，随后各地将制定实施细则，最快2022年正式开始征收，同时不排除部分城市于2022年前进行试点探索的可能。

    户籍方面：3月13日，为推动新型城镇化高质量发展，国家发改委对外印发《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，提出要全面放宽城市落户条件，探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。落实地方政府主体责任，2018年实现进城落户1300万人。

    立法方面：3月14日，国务院办公厅印发《国务院2018年立法工作计划》，制定住房销售管理条例、住房租赁条例、城镇住房保障条例被纳入其中，年内有望完成立法并正式出台，房地产法律法规体系建设将更加完善。

    2017年，楼市调控从严从紧并不断蔓延，热点一二线城市成交量大多明显下滑，但在三四线城市的强势增长支撑下，全国商品房销售始终保持增长，整体呈现温和降温态势。全年商品房销售面积16.9亿平方米，同比增长7.7%；商品房销售额13.4万亿元，同比增长13.7%，销售量值再创历史新高。其中，40个重点城市销售面积同比下降2.0%，尤其调控最严的北京同比下降47.6%；非重点城市则同比增长14.0%。

    2018年初，楼市调控不放松且继续蔓延发酵，市场降温调整仍在延续。在三四线城市返乡置业带动下，商品房销量仍保持惯性增长，但其增速明显回落。1～2月，商品房销售面积同比增长4.1%，增速较上年全年下降3.6个百分点，较上年同期下降21.0个百分点。尽管如此，商品房销售金额增速逆势回升，反映三四线城市房价泡沫正在滋生。同期，商品房销售额同比增长15.3%，增速较上年全年提高1.6个百分点。

2017年以来商品房累计销售面积及同比增速

数据来源：公开资料整理

    2017年，由于销售业绩大增，标杆房企拿地积极性较高，但受限价、限签、后市不稳定等因素影响，并不急于加快开工，以免进入预售流程后由于价格不能自主确定而造成经营损失，因而开工动力前高后低、逐步减弱。全年商品房新开工面积17.87亿平方米，同比增长7.0%，增速较上年同期下降1.1个百分点，较1季度高位下降4.6个百分点。具体来看，商品住宅同比增长10.5%，办公楼、商业营业用房同比分别下降4.3%、8.2%。

    2018年初，伴随着楼市销售尤其土地市场的降温，商品房新开工增速降至低位。1～2月，商品房新开工面积同比增长2.9%，增速较上年全年下降4.1个百分点。其中，商品住宅同比增长5.0%，增速较上年全年下降5.5个百分点；办公楼、商业营业用房同比分别下降16.4%、15.8%。

2017年以来商品房累计新开工面积及同比增速

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    2017年，热点一二线城市大多进入补库存阶段，因城施策去库存的重点主要为三四线城市。在投资外溢效应和棚改货币化安置推动下，普通二线城市尤其是三四线城市销售增势良好，商品房去库存取得显著成效。截至2018月2月末，商品房待售面积58468万平方米，同比下降17.1%，创2014年末以来新低。其中，商品住宅待售面积30121万平方米，同比下降26.0%，创2013年末以来新低；办公楼、商业营业用房待售面积分别为3594万、14842万平方米，同比分别下降5.1%、7.8%，商办物业库存去化势头逐步向好。

2017年以来商品房及商品住宅待售面积及同比增速

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    2017年以来，在因城施策、分类调控的政策作用下，主要城市房价过快上涨势头得到有效抑制，但房价走势分化的局面较为明显。其中，一线城市和部分热点二线城市出现明显降温，三四线城市尤其是中西部、东北部城市由于调控政策出台的时序和力度不同，转而成为房价领涨者。2018年2月，70个大中城市环比算术平均上涨0.25%，其中有44个城市环比上涨，较上月减少3个，环比领涨的城市为南充、乌鲁木齐、大连、三亚、徐州、大理、锦州、西宁、哈尔滨、遵义；同比算术平均上涨5.8%，其中有59个城市同比上涨，但涨幅在10%以上的城市降至8个，尤其一线城市连续两个月同比下跌。

2017年以来70个大中城市新建商品住宅价格同环比变动

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    2017年末，广义货币M2同比仅增长8.2%，较上年末下降3.1个百分点，为有统计以来最低增速；房地产贷款余额同比增长20.9%，增速较上年末下降6.1个百分点；个人住房贷款余额同比增长22.2%，增速较上年末下降14.5个百分点；住户部门中长期贷款也从上年的同比增长86.2%转为同比下降6.7%。但同时也要看到，2017年住户部门短期贷款同比增长181.8%，2018年1～2月同比增长5.2倍，意味着仍有不少消费贷等用于居民购房，一定程度上延缓了楼市降温进程，也带来了房地产金融风险。

    2018年，在美联储加息缩表的大趋势下，全球货币政策转而逐步收紧的可能性大大增加，中国货币政策放松的可能性不大。政府工作报告提出，稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供应总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长。在实际执行中，仍可能保持稳中偏紧的基调。尽管全年广义货币M2增速可能有所回升，但很难回到此前的高位，低位运行将成为常态，房地产市场面临的货币环境将发生实质转变。与此同时，为防范房地产金融风险，房地产去杠杆也将持续进行，遏制房地产泡沫化将成为金融市场调控的重要目标之一。缺乏货币和资金的支持，房地产市场也将陷入低迷。

2007年以来商品住宅销售面积累计增速与M2月末增速

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2009年以来住户部门中长期贷款占新增人民币贷款比重

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2009年以来房地产资金融资占比及个人房贷杠杆率

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    2017年，在需求侧调控持续从紧并用到极致的同时，供给侧调节也上升到战略层面，增加土地供给成为各地共识，最终土地购置面积增速远高于商品房销售面积。这也预示着2018年市场供求关系或发生转变。一方面是楼市销售继续降温，另一方面是上年供给的土地集中开工。预计市场对于楼市的预期也将进一步弱化，房价上涨动力也将大大减弱。

2009～2017年土地购置面积增速与商品房销售面积增速比较

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    考虑到热点一二线城市成交量仍将延续低位震荡，普通二线城市和三四线城市的表现将直接决定房地产市场的整体走向。而在楼市调控继续向非热点城市蔓延的情况下，普通二线城市和三四线城市高位走弱的可能性较大，难以再支撑全国商品房销售面积继续增长。尽管在现有的销售惯性之下，一季度商品房销售面积仍可能保持小幅增长，但到二季度后很可能陷入负增长，在上年超高基数基础上，全年同比下滑已成定局。综合预计，2017年商品房销售面积同比下降6%～7%左右。

2018～2020年商品房销售面积、销售额及增速预测

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    2017年，商品房新开工面积增速呈现高位震荡下滑态势，全年整体实现较快增长，旺盛的补库存需求和持续火热的土地交易市场起到了较大支撑作用。进入2018年，销售降温背景下市场供求关系趋于缓和，调控蔓延背景下三四线土地市场趋于回归理性，开发企业拿地和开工热情均将减弱，商品房新开工指标走弱已成定局，同比下滑的可能性较大。但考虑到2017年集中出让的土地大多将在2018年内开工，预计商品房新开工面积降幅不会太大，全年同比下降2%～3%左右，整体低于商品房销售面积降幅。

2018～2020年商品房新开工、竣工面积及增速预测

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    在遇涨即调的调控格局下，大中城市房价过快上涨势头已得到较好的控制，尤其一线城市和部分热点二线城市房价已出现同环比双双下跌，具有一定的示范效应。尽管中西部、东北部的一些弱二线城市和部分三四线城市依然领涨，但单纯受益于投资外溢和棚改货币化安置效应的市场回暖显然无法持续，尤其随着楼市调控进一步向这些城市收紧蔓延，二三线城市房价涨幅必将逐步走弱。与此同时，开发企业也将普通采取以价换量、加快周转的策略，以保证足够的流动性“过冬”。初步预计，70个大中城市新建商品住宅价格将于二季度环比由涨转跌，三季度同比由涨转跌。全年来看，商品房销售均价仍将保持上涨，同比涨幅或在3%～4%左右，房价将保持相对稳定。

    值得注意的是，由于2017年土地购置均价涨幅较大，地价对于房价的成本推动力远强于往年。2017年，土地购置均价与商品房销售均价的比值高达0.68，较上年提高0.13。对于房价的影响将体现在两个层面：一方面，由于成本推动力过强，后续一旦调控方向和力度出现偏差，不排除出现新一轮房价回升的可能；另一方面，前两年高价拿地的房企很可能因房价受控、资金紧张和销售低迷而陷入经营困境。

2010～2017年房地产开发土地购置均价及占销售均价的比重

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    2017年，受益于房地产供给侧改革和持续旺销后的补库存需求，全国土地交易市场异常火热、量价齐升。尤其在热点城市调控太严、供地有限的情况下，开发企业拿地布局开始下沉到库存去化进展顺利的三四线城市，三四线地价也被迅速抬高。从供给来看，全年房地产用地供应11.5万公顷，同比增长7.2%，2013年后首度恢复增长；从需求来看，全年房地产开发土地购置面积2.55亿平方米，同比增长15.8%，为2011年以来最高年度增速，其中40个重点城市同比增长2.4%，非重点城市同比增长24.3%；从价格来看，土地成交价款同比增长49.4%，成交均价同比上涨29.0%，地价涨幅为近十年来最高。

    2018年初，尽管百亿级房企仍在积极拓储，但多数房企倾向于采取低杠杆、高周转策略，拿地更加谨慎，上年持续火爆的土地市场开始降温且分化加剧。1～2月，房地产开发土地购置面积同比下降1.2%，土地成交价款同比零增长，成交均价同比仅上涨1.2%，与上年形成鲜明对比。

2009～2017年房地产用地实际供应量、增速及占比

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2017年以来房地产开发土地购置面积及同比增速

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    2017年，开发企业销售业绩普遍较好，增补土地储备、优化市场布局的热情较高，尤其标杆规模房企争抢市场份额的意识不断增强，开发投资增长保持相对稳定。全年房地产开发投资11.0万亿元，同比增长7.0%，全年呈前高后低走势，增速较上年同期提高0.1个百分点。其中，住宅开发投资同比增长9.4%，增速较上年同期提高3.0个百分点；办公楼、商业营业用房同比分别增长3.5%、下降1.2%，增速较上年同期均有所下降。

    2018年初，受上年土地高热的滞后推动及成本和预期等因素影响，房地产开发投资呈现超预期增长。1～2月，房地产开发投资同比增长9.9%，增速较上年全年加快2.9个百分点，较上年同期加快1.0个百分点。其中，商品住宅、办公楼、商业营业用房开发投资同比分别增长12.3%、下降0.2%、下降4.8%，商品住宅投资增势较好，商办地产陷入负增长。尽管如此，拿地、开工、资金等先行指标均已放缓或下滑，开发投资增长后劲难以持续。

2017年以来房地产开发和住宅开发投资额累计同比增速

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    2017年，楼市销售前高后低、逐步降温，各类资金进入房地产市场的渠道相继收紧，开发企业到位资金增速震荡下滑，资金链紧张局面逐步形成。全年开发企业实际到位资金15.6万亿元，同比增长8.2%，增速较上年同期下降7.0个百分点。其中，受商业银行压缩个人按揭贷款影响，个人按揭贷款同比下降2.0%，而上年同期为同比增长46.5%；受发债、再融资等融资渠道受阻影响，自筹资金同比仅增长3.5%；开发贷、定金及预收款同比分别增长17.3%、16.1%，是到位资金保持较快增长的主要支撑。

    2018年初，随着楼市销售进一步降温，以及金融监管继续收紧，开发企业到位资金增速明显回落，资金链紧张的局面明显加剧。1～2月，开发企业本年到位资金同比增长4.8%，增速较上年全年下降3.4个百分点，较上年同期下降2.2个百分点，较同期开发投资增速低5.1个百分点。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款同比分别增长0.3%、7.2%、14.2%，个人按揭贷款则同比下降4.3%。

2017年以来房地产开发企业本年实际到位资金累计同比增速

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    2017年，房地产开发投资同比增长7.0%，对城镇固定资产投资增长的贡献率为16.9%，贡献率较上年同期提高2.1个百分点，对稳定社会固定资产投资起到了非常重要的作用。值得注意的是，在2009、2015年房地产开发投资贡献率降至阶段性低点的第二年，房地产开发投资的贡献率均实现大幅反弹，充分显示政府稳定投资的积极性、直接增加土地供给的效果和房地产开发投资的重要性。

    进入2018年，政府工作报告将国内生产总值增速目标定为6.5%，稳增长的压力将有所减弱。但即便如此，也不允许房地产开发投资增速过度下滑。一方面，楼市调控的重点从需求侧转向供给侧，完善住房供应体系仍需要开发投资。另一方面，房地产开发投资有一定的惯性，既影响着土地财政的好坏，也决定着上下游行业的兴衰，成本因素也具有较大的推动力。

2006～2017年房地产开发投资对城镇固定资产投资增长的贡献率

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    2017年以来，无论是开发贷、银行理财、企业债、私募，还是个人按揭贷款、“消费贷”、“首付贷”等进入房地产的资金均受到严格限制，房企境内融资渠道全面收紧。2018年1～2月，开发企业实际到位资金同比仅增长4.8%，尤其国内贷款同比仅增长0.3%，个人按揭贷款同比下降4.3%。在传统融资渠道受阻的背景下，开发企业不得不转向成本更高的信托和海外融资渠道。用益信托数据显示，2017年，房地产类集合信托募集资金同比增长121.89%至4367.05亿元，平均预期年收益率从年初的6.75%升至年底的7.49%。中原地产数据显示，2017年，房企境外融资同比增长176%至388.6亿美元。

    2018年，房地产去杠杆仍将持续进行，加上销售资金回笼难度加大，以及还债高峰的到来，开发企业资金链安全将面临巨大压力。2017年11月，住建部联合人行、银监会部署规范购房融资行为，严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资，并要求银行业金融机构加大对首付资金来源审核力度，强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理，严禁资金挪用于购房。2018年1月，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，直接或变相为房企购地提供各类内外融资、向“四证”不全项目提供融资等均被列入整治重点。

    2017年，开发企业销售业绩远超预期，拿地补库存的积极性较高，尤其三四线城市土地市场高热，支撑房地产开发投资同比增长7.0%，2018年1～2月仍同比增长9.9%。不过进入2018年后，楼市销售将从增速放缓转为实质降温，开发企业销售压力和资金链压力并存，拿地和投资决策将更加谨慎，工作重心也将转为加快周转、以价换量。尤其随着楼市调控进一步向普通二线城市和过热的三四线城市扩容加码，三四线城市土地市场过热的局面也将得到控制，届时支撑开发投资增长的动力将进一步减弱。综合预计，2018年房地产开发投资同比增长4%～5%左右。上年集中拿地进入开工周期，棚户区改造保持较大投资强度，以及租赁住房项目加快开工，可能成为支撑开发投资继续增长的主要因素。

2018～2020年房地产开发投资总额及增速预测

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    2017年，在楼市逐步降温、融资渠道收紧的情况下，开发企业实际到位资金最终仍呈现较快增长，离不开开发贷、定金及预收款的逆势高增长。进入2018年后，监管层将加大银行业市场乱象整治、规范购房融资行为，开发贷、定金及预收款的较高增速难以保持，开发企业融资将更加依赖信托、海外融资等自筹渠道，融资环境将进一步恶化。再加上销售降温下资金回笼不畅，以及还债高峰期的到来，开发企业资金链将承受较大压力。综合预计，2018年房地产开发企业实际到位资金将陷入负增长，预计同比下降5%左右。除龙头房企在融资上有一定优势外，一批中小房企将因资金链断裂而被收购、兼并或淘汰，行业整合速度将加快。

2018～2020年房地产开发企业本年实际到位资金及增速预测

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    在楼市调控蔓延升级、市场波动加剧的背景下，规模房企凭借品牌、布局、投资、并购等综合优势，实现销售业绩大幅增长，行业集中度快速提升。根据克尔瑞的数据，2017年，销售金额TOP10房企市场集中度达24.1%，较上年提高5.4个百分点；TOP50房企市场集中度达45.9%，较上年提高10.6个百分点；TOP100房企市场集中度达55.5%，较上年提高10.7个百分点，百强房企集中度首度超过50%。

2015～2017年房地产行业国内市场集中度

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    值得注意的是，千亿销售规模以上房企增至17家，较上年增加5家；500亿以上房企增至23家，较上年增加15家，强者恒强的态势更加明显。相比之下，300～500亿、100～300亿房企分别较上年减少4家、13家，百亿房企间的分化仍在加剧。具体来看，碧桂园、万科、中国恒大合同销售金额均超过5000亿元，碧桂园凭借区域深耕的布局优势首度超过万科升至行业龙头；融创凭借并购优势、充足的可售货值和良好的项目品质，销售金额同比增长140.3%至3620亿元，保利、绿地及中海则各自迈入3000亿和2000亿房企阵营。

    进入2018年，楼市降温调整将进一步深入，龙头房企的竞争优势将更加凸显。预计房企市场集中度将继续大幅上升，碧桂园、恒大、万科、融创四大龙头房企销售总规模或近3万亿，TOP10房企集中度有望达35%，千亿房企将继续扩容。

2016～2017年百亿以上规模房企数量变动（单位：家）

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2017年房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20

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    2017年，尽管楼市销售整体有所降温，但土地市场依然火热，土地成交价格明显上涨，房企通过传统招拍挂形式获取土地的成本和难度日趋加大。其中，一二线热点城市可供土地总量有限，市场竞争激烈且直接拍地运营风险加大；三四线则随着房企区域布局的下沉出现地价大幅上涨。而在市场波动加剧、优胜劣汰加快的背景下，房企之间规模和速度的比拼仍是主旋律。为了加快土地储备、降低成本压力、实现弯道超车，百亿房企通过收并购拿地的力度明显加大。

    根据中国指数研究院的监测数据，2017年，50家百亿代表房企通过收并购拿地金额达3109.2亿元，占拿地总金额的15%左右。500～1000亿、1000～5000亿房企收并购拿地金额占比最高，分别为50.8%、34.6%。其中，融创、阳光城及泰禾收并购拿地金额占比分别高达78.1%、76.7%、68.9%，招商蛇口、旭辉、融信等房企也在30%以上。此外，百亿房企并购项目主要聚焦于一二线核心城市，以绕开供给稀缺、成本高昂的招拍挂市场。

    进入2018年，调控不松、销售降温、竞争加剧、资金紧张等不利因素叠加影响下，房地产企业经营分化的局面将进一步加剧。其中，意图做大做强的百亿房企将继续加快收并购步伐，更多中小房企则将主动退出房地产业务或被收购甚至倒闭，行业洗牌整合仍将加速，未来的市场份额将被大型房企及正在急速成长的中型房企所占据。而除增量资产外，存量资产和多元化拓展也将成为百亿房企收并购的重点。存量资产方面，2018年3月4日，融创上海与盛煦地产共同发起国内第一个存量资产并购基金，基金规模约200亿元，主要用于投资一线和强二线城市商办存量项目。多元化拓展方面，特色小镇、文旅地产、养老地产、长租公寓的开发和运营也将成为百亿房企的布局重点。