2026年中国购物中心行业重点上市企业对比分析：存量竞争，业态焕新与多元求变[图]

上市企业：王府井（600859.SH）、欧亚集团（600697.SH）、汉商集团（600774.SH）、ST文峰（601010.SH）、大悦城（000031.SZ）、茂业商业（600828.SH）、国芳集团（601086.SH）、百大集团（600865.SH）等

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一、概述

购物中心，以多种零售店铺、服务设施集中于同一建筑物或区域，向消费者提供综合服务的商业集合体，是实体零售由单一百货向“生活方式综合体”演进的核心业态。2025年我国社会消费品零售总额501202亿元、同比增长3.7%，其中限额以上零售业中便利店、超市、百货店零售额分别同比增长5.5%、4.3%、0.1%，品牌专卖店下降0.6%，实体门店调改引流与即时零售并行，行业整体仍处存量调改与结构升级的深度转型期。

目前，中国购物中心行业重点上市企业包括王府井（600859.SH）、欧亚集团（600697.SH）、汉商集团（600774.SH）、ST文峰（601010.SH）、大悦城（000031.SZ）、茂业商业（600828.SH）、国芳集团（601086.SH）、百大集团（600865.SH）等。

二、企业基本信息对比

4家企业中，汉商集团1996年上市，ST文峰2011年上市为最晚，欧亚集团、王府井分别于1993年、1994年较早登陆资本市场。企业总部分布长春、北京、武汉、南通，立足各自区域消费市场，区位特征鲜明。王府井、欧亚集团由老牌百货改制，成立至上市间隔较短；汉商集团改制后间隔约六年上市；ST文峰设立后经历较长区域连锁培育周期才完成上市。业务布局层面，王府井属于全国性全业态平台，实现百货、购物中心、奥特莱斯等多业态全国布局；欧亚集团为区域商业综合体龙头，自持物业占比较高；ST文峰以南通为核心开展多业态连锁零售；汉商集团实行“大健康+大商业”双主业模式，业务结构最为多元。

三、企业经营业绩对比

按2025年整体营业收入规模，4家企业中王府井以101.50亿元营收居于首位，欧亚集团67.54亿元紧随其后，文峰股份、汉商集团体量相对偏小，首尾营收相差约9.8倍。四家企业营业收入全部同比下滑，文峰股份、汉商集团降幅靠前，欧亚集团表现相对抗跌，行业受实体零售需求疲软、线上分流及门店调整共同影响。盈利端普遍承压，企业归母净利润出现亏损或亏损扩大，面临收入下行叠加资产减值双重压力。购物中心业态维度，欧亚集团、王府井构成第一梯队，业务营收显著高于汉商集团、文峰股份。四家企业购物中心业务收入同样全部回落，欧亚集团因口径包含刚性零售降幅最小，汉商集团下滑幅度最大，行业线下商业经营环境整体偏弱。

四、企业门店网络与经营规模

2025年4家企业门店网络与经营规模上，四家企业门店网络规模差异明显：欧亚集团合计门店150家，拥有40家购物中心，购物中心建筑面积达253.41万㎡，业务辐射东北、华北多省份；王府井布局78家大型零售门店，购物中心相关未披露细分数量与面积，网点遍布全国七大区域37座城市；汉商集团仅4家门店，含3家购物中心，业务集中于武汉本地；ST文峰合计约80家门店，购物中心5家、建筑面积19.41万㎡，主要覆盖南通、上海区域。

六、企业发展规划

各企业规划均围绕业态焕新升级、培育第二增长曲线、数字化精益运营三条主线展开：王府井推进有税+免税双轮驱动，奥莱作为基本盘，购物中心谋求成长，百货实行一店一策转型，发力免税业务打造“机场+”生态；欧亚集团落实三星战略，实施门店分级调改；ST文峰扎根本地，优化购物中心体验；汉商集团做大医药健康板块，探索会展商业融合；四家企业同步推进全渠道会员体系建设、降本与组织提效，王府井进一步明确2026年经营十六字工作方针。

七、购物中心行业代表性上市企业—欧亚集团

欧亚集团为4家企业内购物中心业态营收排名第一、且唯一提供2021—2025年连续年报的企业，故选作深读对象。公司1992年设立、1993年上市，总部位于长春，从事商业40余年，形成“现代百货、商业综合体、商超连锁”三大主力格局，旗下150家门店分布全国11省23市，以高比例自持物业构筑竞争壁垒，区域龙头地位稳固。其核心业态“购物中心（百货店）”以欧亚卖场等大型综合体为代表，多次加冕“最大零售购物中心（门店数量）”吉尼斯纪录。经营业绩上，公司总营收自2021年83.52亿元回落至2025年67.54亿元，2022年受疫情与市场下行探底至69.20亿元后小幅修复，2024年回升至70.11亿元、2025年再度承压。购物中心（百货店）业态营收在30亿—35亿元区间波动，2021年35.47亿元为高点、2025年33.15亿元；业态综合毛利率由2021年44.28%逐步降至2025年36.17%，反映自营、联营占比变化及让利压力。归母净利润由2021年盈利0.28亿元，转为2022年亏损1.59亿元，此后在盈亏线附近反复，2025年亏损0.52亿元，业绩韧性主要来自自持物业与区域密度，但资产减值与收入下行持续侵蚀利润。

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