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河南开了第一枪,这个行业被“连窝端”了,全国一片叫好[图]

2020年05月26日 09:50:52字号:T|T

    两会上,总理又强调了一遍“房住不炒”,会下,大家纷纷向高房价开炮。

    前两天,北京炒了一阵子的学区房,上千万买个老破小,终于官方看不下去了,21家房产中介被查处,全国也开始了一通中介专项整治。

    全国政协委员、房天下的董事长莫天全也炮轰了高房价,“低收入人群无法负担高总价”,不过他最后的落脚点,指向了中介行业,“要预防部分城市逐渐形成的1中介机构高市场占有率的垄断格局”。

    他举了北京的例子,最大的中介公司二手房市场占有率超过50%,有垄断的风险,有炒房的嫌疑。这话在说谁,大家心里都有数。
这都只是在声讨中介,有些地方更狠,中介被全行业“连窝端”了。

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    最近,河南永城,一个新的“中介单位”——永城房产信息中心挂牌成立了。

    与一般中介不同,永城房产信息中心是由永城市房地产管理局主办的,说白了就是一个政府主导的中介机构。

    谁跟他竞争呢?没有。

    早在2018年,永城进行了一场打击“黑中介”的行动中,永城房管局公布了全市67家中介机构没有取得《房地产经纪备案证书》,成为名副其实的“黑中介”。

    更惨的是,剩下的10余家“合法中介”在证书到期后,也没有拿到证,也就是说,全市的中介机构就成了“黑中介”。

    “拉黑”了市面所有的中介机构,官方自己下场了,永城房产信息中心就成为了永城唯一的“中介机构”了。

    此前疯传的是,永城房产信息中心仅收取卖家50元的登记费,成交后收取1%的服务费,但是很快永城方面就发布了官方辟谣——信息中心是本着“房住不炒”原则,“为广大市民搭建一个买房、卖房、房屋租赁信息发布的免费平台”。

    但实际上,免费的项目只有“发布信息、房源核验和资金监管”,根据永城本地论坛上流传出来的信息中心挂牌的收费标准,信息中心还是传统中介的模式,买卖佣金以房屋成交价为基数,买卖双方0.3%,也就是总共0.6%的佣金。

    当然,这个价格在0.5%-2.5%的中介收费区间里面,算是比较低的水平。永城二手房房价已经快7500元了,一套100㎡的均价房,佣金收入只有4500元,如果再加上贷款服务费、权证代办服务费、评估费,如果成交量过万的话全年收入也能过亿。

    以前这钱被中介赚走了,现在,这钱进入了政府的口袋。

    02

    中介这个行当,历史也挺长的,汉唐就有,明清的 “宅行”已经开始专职做土地、房屋的买卖了。

    而当代的房地产中介,是从1996年的《城市房地产中介服务管理规定》开始的,随着房地产的兴旺,中介这个行业发展越来越快。

    中介的本质其实就是撮合交易,消除更多信息不对称的情况,而且,中介相对比较专业,对政策信息了解比较全面,作为一个服务性的行业,成了市场中不能缺少的一个环节。

    但是在运行了24年之后,中介这个行业的分化越来越严重,有人一月买奔驰,有人几个月拿基本工资,为了撮合成功,赚最高额的中介费,各种套路也就出现了。

    “没有被中介坑过,都不算在北京漂过”,这话其实放到其他的城市依然适用。

    2016年以前,被坑最多的是租房,假房源、坑押金,业务简单粗暴,技术含量不高;

    坑租金成了行业必备技能之后,有些中介开始搞起了群租,提高单位面积效应,安全事故不断;

    2016年之后,长租公寓火了,主流的技法成了租金贷了。

    在高潮的时候,房源是你挣我抢,房租是节节攀升,等他们撑不下去了,被坑的人一大堆。

    武汉的信诚基业倒了,受害者数百,遍及武汉三镇;杭州鼎家倒了,4000租户踩雷被贷款;北京的昊园恒业倒了,坑了数万北漂青年。而统计内的25家长租公寓倒闭,最后坑了数十万的房东和租客。

    这么多年了,中介行业一直是整顿重点,像去年北京一共查处违规房产中介公司221家,受害者可以说是遍布北京城。

    03

    当然,现在很多中介是看不上租房业务的,他们更喜欢卖房,因为更赚钱,可以用的手段也更多。

    在不少中介手里,挂牌的房源中,都是半真半假,假房源的价格通常都是低于市场价十个点左右。目的是吸引客户,毕竟捡便宜的事情,大家都想干,但是客户一旦到了看房的阶段,你盯着的那套房一定是买不到的,不是不卖了,就是已经卖了,然后手里真房源才能闪亮登场。

    到了带看阶段,一套房子可以两边忽悠。

    因为,一个小区里面,对自己房子行情最熟悉的,肯定不是业主本人,而是小区周边的中介。

    买房的有意向却定不下来,好办,找人来看,制造房子抢手的假象,顺带着敲敲边鼓,“你不买可就别人买了”、“今天不买,明天就涨了”。“上涨预期”是很厉害的手段,你越紧张,中介就越有可能卖出高价。

    而对于着急卖房的人,中介也可以通过各种手段让你不断压价,要不没人看房,要不光看不买,反正最后都逼迫着业主主动降价。

    很多大中介挣钱最多的环节不是佣金提成,而是利用信息优势炒房。像猫哥的业主群里,一个月时间里,同样的户型一个买房的花了1050万,一个卖房的却只卖了880万,他们通过的都是一个中介公司,这里面可操作的空间可不小,比如,先趁你着急卖房低价收房,然后高价售出,这可比挣佣金爽多了。

    一手托两家,双方通吃,只要能成交或者高价成交,赚的就不少。比如中介费,有的是暗地里收双方费用,也有直接明码标价式的双方开价,没有遮掩。

    如果在限购城市,中介还热衷于做符合限购政策的“假材料”来达成买房的目的,当然,这些材料都是收费的,像西安这样的城市,6000到1万就能搞定,为了促进成交,这些中介啥都敢干。

    04

    而中介最令人不满的地方,恐怕还是被认为是炒高房价的推手。

    在永城取消中介前,永城的市民就已经向中介喊话了,“炒房团的中介们,能不能别把房价抬太高”。

    作为商丘市代管的县级市,永城的二手房房价,涨得比商丘市本身还要狠,商丘均价5903元,而永城已经高达7417元,谁看不都得倒吸一口气。

    但是房价高涨这事儿,中介需要背锅吗?可能要。

    虽然全国各地房价有所不同,但是不少中介对于炒房这事儿还是非常热衷的,因为成交价越高,拿到手里的提成就越高,在一线城市里面,一套房产生的中介费用,高达数十万。

    还记得当年的那个网红户型“跑道房”吗?在前一阵子热播的电视剧《安家》里面,类似的户型被女主角卖出去了,当然卖出去的原因也不是靠户型,而是靠装修和情怀。

    但是很多人的疑问是,一套430万的房子,那么长的过道,房似锦在说“我觉得这个过道其实并不浪费面积”的时候,良心会不会痛?

    这不是什么诛心之论,因为,都是套路,而电视剧里面只是艺术创作,现实可能更加残酷。

    中介们青睐独家房源,一方面独家房源可以是中介机构的最佳资源,而且佣金也比较高,而另一方面,独家房源方便炒。

    有的中介会和业主商量,将业主认可的挂牌价基础上再提高一点,中介负责将房子卖出去,烂户型装修好了,讲点故事,同样能卖高价,中介费照赚,而比原价格高出来的部分,双方按比例分成,这算是中介与业主的合谋了。

    对于那些市场占有率高的中介,理论上确实可以决定某些小区的租金价格和房价。

    05

    为啥中介为了促成成交啥都敢干呢?

    因为交易通常都很隐秘,很少被抓到了,即使被抓了,也只是罚款了事,靠自律?那中介还咋吃饭啊。所以,永城市取消中介,全国一片叫好。

    但其实,永城的“公办中介”还是缺少根本性的变化,很多人担心,现在是“免费”或者“低价”,未来呢?

    这不是一个本该市场化的行业所希望看到的事情,只是很多从业者搞得太出格了,如果永城的方案被很多地方效仿,那这样的国进民退会带来什么样的变化还真不好说。

    比如,房地产中介这个行业虽然门槛不高,但是你要不懂的话还真的是很麻烦,很多环节完全搞不懂,费时费力还有可能掉坑里,很需要一些专业的指导,政府出手干这事,服务能力和效率都是个考验。

    如果政府出资成立官方背景的公司与市场其他参与者展开竞争也无可厚非,但先把全行业清理掉再搞个一家独大的公司出来,消费者未来连选择的权利都没有了。

    房地产中介是一个方兴未艾的行业,特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施,为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力.随着城乡居民住房消费的旺盛需求.我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。以及全面建设小康社会奋斗目标的确立。这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。

    随着房地产业的迅速发展,同时也由于人们住房的刚性需求,房地产中介与人们的生活关系愈加密切。目前中介服务机构数量较多,从二手房买卖和租赁市场状况来看,许多民众认为房地产中介是自己获得买卖和租赁房屋信息的主要来源。同时,受楼市调控政策的影响,不少购房者持币观望,再加上许多新就业人员、暂时买不起房等中低收入人群的存在,使得租赁市场火爆起来。

    随着房地产市场的成熟,卖方市场逐步向买方市场转化,买方在市场中逐步显示出较大的话语权,推动了行业的专业化分工。房地产开发商为保持其核心竞争优势,逐渐专注于主业,把产业链上的一部分业务外包出去。

    从整个房地产行业产业链的角度来看,房地产行业可划分为三级市场,其中一级市场为政府与房地产开发商之间的拿地市场,政府为地产行业提供土地并将土地出让给开发商,开发商则负责使用土地进行建设,完成建筑规划、设计、建造等增值服务;二级市场为开发商与消费者之间的新房交易市场,开发商将建造完成的物业销售给有需求的消费者获取收入;三级市场则为消费者之间的物业流通市场,包括二手房买卖与租赁,及一些衍生服务。

    房地产经纪行业位于整个房地产产业链的中下游,主要切入二、三级市场为用户提供信息共享、撮合交易等增值服务,同时可依据消费者的需求对其提供金融按揭等衍生服务,并收取相应的交易佣金以获得利润。

    2012-2017年,房地产代理销售额TOP10的市场占有率整体而言有所增长,近几年仅2016年出现负增长,2017年实现回升,2017年的市场占有率为17.08%,相较于2016年上升了1.1个百分点。这主要是由于一方面部分房地产代理企业已经形成规模化,其高度的专业水平和丰富的客户资源在市场较为低迷的背景下更受开发企业青睐;另一方面,房地产代理企业紧跟市场动向,创新营销模式,尤其是加强移动互联网应用,多渠道、全方位解决不同客户多种需求,有效提升了蓄客量和转化率水平。2018年,房地产代理企业TOP10销售额市场占有率有望进一步上升至17.53%。

2012-2018年中国房地产代理企业TOP10销售额市场占有率

数据来源:公开资料整理

    在过去数年中,我国的二手房存量市场保持着高速增长的态势,截至2018年末,我国累计二手房交易金额已经超过30万亿元,过去5年中国二手房交易体量达1557万套,实现跨越式增长,以一线城市的二手房市场发展最为迅速。过去20年,北京的二手房交易GMV达到5.1万亿元,交易总套数210万套,交易量增长7.5倍,GMV则增长120倍;上海二手房交易GMV达到6.6万亿元,交易总套数365万套,交易量增长15倍,GMV增长250倍,我国核心城市的二手房交易量正逐渐超过新房,我国的房地产市场正步入以二手房交易、租赁为主的存量市场时代。

    从一线城市二手房与新房成交面积、套数的角度分析,可以看出,北京的二手房交易套数与面积自2015年以来逐渐超过新房的成交套数与面积,2018年成交套数比达到1.98,面积比达到1.84,且维持增长趋势;上海房市二手房与新房交易基本持平,比值在1上下波动;广州的二手房交易套数近年来略低于新房交易套数,但是交易面积之比2017年首次超过1,二手房交易的规模逐渐增加;深圳基本已经进入以二手房交易为主的存量房时代,交易套数比与面积比长期维持在1.3以上,2016年之后比值有所回落,但是二手房成交量仍高于新房成交量。

    从我国城镇化进程的角度来看,目前我国的城镇化比例达到59.58%,保持着每年1%左右的稳定增长,一般而言,一个国家的城镇化比率超过70%则可认为其基本完成城镇化进程,城镇化速度将大幅放缓,预计我国在2025年至2030年的城镇化水平将超过70%,这也预示着新房市场的增长将有所下降,而以二手房交易为代表的存量房市场将进一步兴起。

    与美国、日本相比,我国的存量房市场(包括二手房交易与租赁市场)的占比较少,尚且不超过50%,而美国的二手房市场份额占比已经达到了65%,新房市场份额占比仅为8%,日本的存量房市场份额占比也超过50%。随着我国房地产市场的不断成熟,新房市场的份额占比将必然下降,而存量房市场的占比则会有所提升。

    我国2018年上半年有18个主要城市的二手房交易规模超过新房交易规模,其中北京、深圳、厦门二手房交易规模占比超过70%,宁波、苏州、大连等各省份主要城市的二手房交易规模占比也在60%以上。

18个主要城市的二手房市场超过新房市场

数据来源:公开资料整理

    采用“二手房市场规模=存量房价值×房屋流通率×房地产经纪公司渗透率×佣金比率”的计算公式测算中国二手房交易中的经纪市场规模,估计中国存量房整体的价值应超过400万亿元,房屋流通率约为2%,而房地产经纪公司的渗透率则应为80%至85%之间,保守估计采用80%作为渗透率,中介行业的佣金比率为1%至3%不等,选取平均值2%作为估算标准。在此类估计下,测算出目前的二手房经纪市场的规模约为1280亿元,为千亿级市场。

    与此同时,中国的二手房交易规模占比不到40%,而美国的二手房交易规模占比则达到90%,英国达到81%,澳大利亚78%,中国香港85%,我国二手房市场的交易规模具有进一步发展的空间。

世界各国和中国各地区二手房流通率情况

数据来源:公开资料整理

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