商品房销售市场下半年遇冷，土地购置难以持续支撑房地产开发投资热情【图】

    2018年1-9 月，商品房销售面积 119313 万平方米，同比增长 2.9%，增速比 1-8 月份回落 1.1 个百分点。商品房销售额 104132 亿元，增长 13.3%，增速回落 1.2 个百分点。

    2018年5月以来，我国商品房销售情况一直处于回落状态，结合 8 月和 9 月的数据，商品房市场销售下行的趋势已经基本确立。在当前政策面持续收紧的背景下，预计2018年全年商品房销售市场将继续出现增速下降的发展趋势。

2018年1-9月商品房累计销售面积及环比增速走势图

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    由于住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%，受商品房销售下滑的影响，房地产开发投资规模也出现了一定程度的回落。

    2018年1-9月，全国房地产开发投资 88665 亿元，同比增长 9.9%，增速比 1-8 月份回落 0.2 个百分点。

    从具体构成来看，建筑工程、安装工程和工器具采购等增速持续为负，仅剩土地购置费用维持良好的增长趋势，维持房地产开发投资规模上升。

2018年1-9月全国土地购置费用累计值及同比增速走势图

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    根据智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产估价行业市场全景调研及投资前景预测报告》数据显示：2018年1-9月全国土地购置费累计值26757.46亿元，同比增长66%，1-9月全国土地购置面积19366.18万平方米，同比增长15.7%，相比1-8月增速仅提升0.1个百分点。

2018年1-9月全国土地购置面积累计值及同比增速走势图

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    相比2017年，2018年土地购置费用投资增速出现明显上升，购置面积也出现一定幅度的增长，但是根据现阶段中央对于地产行业的政策变动来看，未来土地购置对房地产开发投资的支撑将会减弱。

    主要考虑到三、四线城市政策不确定性以及一、二线限价政策的持续高压，房地产卖方市场利润空间难以维持原有增速扩张，同时全国土地流拍现象频发，房企拿地方式逐步转向以优质资源为主，整体拿地积极性将继续减弱，这一趋势预计将愈加明显。

    整体来看，全国商品房销售市场下行趋势愈加明显，房地产开发企业拿地意愿不强，综合导致我国土地购置费用以及土地购置面积难以维持现有高速增速。从2018年7月可以看到，我国土地购置费用环比增速开始出现下滑，2018年9月土地购置费用增速相比6月最高水准下降了8.4个百分点，同时土地购置建面积相比1-8月仅提升0.1个百分点，而前值为4.3个百分点。