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一二线城市核心城市房价快速回升,租金下跌,房地产泡沫风险增加,市场风险能控吗?

2020年05月29日 09:36:59字号:T|T

    中国社科院财经战略研究院发布的纬房指数(基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数)报告显示,4月,以一二线城市为主的核心城市房价快速回升,但同时住房租金出现较快下降。如果按一般的分析逻辑,租金下跌房价上涨,表明房地产泡沫风险在增加。对于市场风险是否可控,还要看下半年走势。

    京津冀房价“填谷”式上涨

    4月,全国核心城市房价出现较快回升。据纬房指数报告显示,24个核心城市综合房价已经高于2019年全年最高房价,但是仍低于2018年的房价水平。

    而从各大城市群来看,长三角、京津冀房价反弹相对较快。与3月相比,4月纬房长三角指数上涨0.78%,京津冀指数上涨0.67%,粤港澳大湾区指数上涨0.55%。

    对于京津冀房价反弹相对较快,京津冀房价经历了2017年来持续低迷,沉寂时间较长,当前属于正常的市场“填谷”效应。

    不过,值得关注的是,核心城市住房租金较快下降。纬房租金指数显示,22个核心城市近2个月住房租金出现较快下降,与房价走势形成背离。4月,纬房租金核心指数为102.6点,环比下降0.57%,同比下降1.46%。

    租金下跌房价上涨,表明房地产泡沫风险在增加。但市场风险是否可控,还要看2020年下半年的房价和租金走势。

    预期城市分化态势延续到下半年

    需要注意的是,由于受疫情的影响2月交易异常,导致3月环比指数失真。但3月以下市场基本恢复,4月环比指数已经能够较好反映市场真实走势。

    报告显示,4月北上广深四个一线城市房价环比均出现上涨。其中深圳、上海、北京的环比涨幅均在1%以上,涨速相对较快,其中北京房价在沉寂3年以来,首度出现较快上涨。广州环比上涨0.17%,市场相对平稳。

    从同比来看,4月深圳、上海房价均高于一年前的水平,但从北京、广州房价仍低于一年前的水平。

    在二线城市中,不论从环比还是同比,房价有涨有跌,成都、宁波、南京房价环比上涨较快,均超过13%。而武汉、哈尔滨近一个月市场较为疲软。从同比来看,南通、宁波、东莞上涨均超10%。济南、青岛、天津在近一年市场稳中有降。

    4月一线城市房价上涨相对较快,这与经济下滑背景下,市场避险意识增加有一定关联。但由于内外部经济环境相对较差,宏观经济增长乏力,部分一线城市房价的较快上涨可能不具备可持续性。而二线城市虽然短期以上涨为主,但持续上涨能力也不足。

    与一二线城市房价整体上涨不同,三四线城市房价呈现微跌趋势,这种城市分化态势将会延续到2020年下半年。

    2018年房屋新开工和竣工增速出现了明显背离,我们认为与资金面趋紧情况下房地产商通过抢开工加速回笼资金有关。从区域分布来看,一线城市新开工面积与竣工面积增速间未出现显著背离,而二线城市存在一定背离,三线城市背离幅度较大。新开工与竣工背离主要是受到三线城市地产项目因为资金压力加大导致施工放缓或停滞。

2011-2019年全国房地产开发房屋新开工面积

数据来源:公开资料整理

2011-2019年全国房地产开发房屋竣工面积

数据来源:公开资料整理

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