2018年中国房屋租赁人口数量、短租与长租市场规模及房屋租赁市场发展前景分析[图]

    一概况

    我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上，并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照，我国租赁市场的发展空间十分可观。城市层面，北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为20%左右，租赁人口占比也没有超过40%，相对于旧金山、 纽约等对标城市高达60%左右的租赁人口占比和50%左右的租赁房屋占比，差距明显。

    2014年我国流动人口规模达2.53亿人，为历史之最。之后4年，人口流动趋于稳定，年均2.46亿人。而这些人口主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区，这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。

2011-2018年中国流动人口规模及占全国总人口比重趋势

数据来源：公开资料整理

    众多的流动人口数量必然带来大量的住房需求，在我国2018年的2.41亿流动人口中大约有2.1亿需要租房。根据调查数据显示，我国2018年底租房市场租赁人口达到2.1亿人，并且预期未来几年内，租赁人口将持续出现上涨，预计2022年，租赁人口将达到2.4亿人。

2017-2022年中国租房市场租赁人口数量趋势及预测

数据来源：公开资料整理

    房价高企也是住房租赁市场需求旺盛的另一源头。从2018年全球主要城市房价收入比情况来看，中国核心城市当前房价收入比已经高于大部分国际城市，未来核心城市房价还将上涨，将有更多的人买不起房只能租房，且租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，租赁需求将大幅增加。

2018年全球主要城市房价收入比

数据来源：公开资料整理

    2018年，中央及各部委对住房租赁市场的表态基本延续此前框架，主要从供给侧改善入手，着重在土地和融资端发力，力求降低项目获取成本，拓宽融资渠道，提升住房租赁企业的盈利空间和规模发展速度。具体来看，土地方面，原国土部、住建部、农业农村部均强调推进利用集体建设用地建设租赁住房，住建部对租赁用地的供应占比做出要求;融资方面，证监会、住建部首次联合对住房租赁资产证券化出台支持性文件，银保监会鼓励符合条件的保险公司、保险资产管理机构参与长租市场建设。在这样的政策红利下，我国住房租赁市场大有发展空间。

    2018年我国租赁房源同比增长36%，上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三，占比分别是11.9%、11.3%、10.6%。从面积上看，2018年全国租赁房源主力供应面积集中在50m2以下和70-90m2两个区间，占比分别为29.5%和22.6%。

    除此之外，在国家政策指引支持下，我国房地产租赁市场正迎来金融深化的变革，随着严防严控金融风险，金融去杠杆、强监管等不断加码，房地产行业的格局也在变化，行业走向分化。在这种背景下，需要有更多的金融思维、金融潜力以及资源整合的能力，金融资源是未来房企发展的核心。

    二、格局

    1、短租行业

    我国在线短租行业运营模式分为三种：商对客（B2C）模式、个人对个人（C2C）模式以及个人对商对个人（C2B2C）模式。B2C模式的模式有房源品质、服务水平有保证、设施完善、安全性强等优势，代表平台有途家；C2C模式有运营成本低、延展性强、便于扩张、盈利性强等优势，代表平台有Airbnb、小猪、蚂蚁短租等；C2B2C模式由平台干预房源品质、服务并建立信用体系，有助于促成交易，代表平台有自如、Xbed等。

    我国在线短租市场交易规模逐渐扩大，随着市场格局的进一步稳定，扩大速度逐渐放缓，2018年市场交易规模约为169.6亿元。

2014-2018年中国在线短租市场交易规模及增长趋势

数据来源：公开资料整理

    随着市场竞争的加速，在线短租平台的产品逐步升级，更加注重保障用户数据安全和房源真实性，再加上共享经济的推动，我国在线短租用户规模逐渐扩大。2016年在线短租用户规模约为0.4亿人次，2017年增长一倍，达到0.8亿人，2018年用户规模将增长83.75%，达1.47亿人次。

2016-2020年中国在线短租用户规模及增速趋势预测

数据来源：公开资料整理

    2、长租

    从长期租户渗透率来看，2018年，我国长租公寓长期租户渗透率达17.2%，与美国、日本、德国等国家相比仍有较大差距。

2018年中国与发达国家长租公寓长期租户渗透率对比

数据来源：公开资料整理

    2018年，我国长租公寓在线租户中，月收入不超过3000元的用户约占总数的28%，月收入在30001-5000元之间的用户约占总数的20%，月收入位于5001-10000元之间的用户约占总数的32%，而月收入超过2万元的用户仅占总数的5%。

2018年中国长租公寓在线租户月收入分布占比

数据来源：公开资料整理

    从我国租房用户可接受的价格来看，能够接受租房价格在1500-2000元之间的用户，占总人数的比重达到了29.5%。

2018年中国长租公寓在线租户可接受价格分布

数据来源：公开资料整理

    三、趋势

    随着我国房地产市场逐步迈进存量时代，租赁市场也在“租购并举”的政策下迎来蓬勃发展。我国是世界上租赁人口最多的国家，2018年我国整体租赁市场租金规模约为1.80万亿元，同比增长15.38%，我国租赁市场发展前景广阔，未来有望成为我国房地产行业中增长最大的市场。

    十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来，2018年5月住建部再次提出“一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，未来以租赁住房和共有产权住房为代表的土地供应占比有望显著提升。多层次供应主体的形成，将进一步分流市场的一致性预期，加速房地产市场回归健康理性。

    租赁住房方面，为加快发展住房租赁市场，完善租购并举制度，2019年7月18日，财政部、住建部两部门公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，排名前16位的城市分别为北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。地方层面，北京发布住房租赁合同示范文本，明确住房出租应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，同时规定未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。广州规定住房租赁合同期限不得超过二十年，一次性收取租金的不宜超过一年，租金收取鼓励押一付一。杭州对三份文件进行征求意见，鼓励专业化规模化住房租赁企业发展，支持其多渠道筹集房源，增加租赁住房有效供给，并对从事住房租赁业务的企业、开展租赁居间服务的房地产经纪机构，拟分别给予最高200万元、100万元专项扶持资金。

2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单

数据来源：公开资料整理

    未来随着越来越多的人用别人的房子解决自己的居住问题，相信这一比例会大幅增长，住房租赁市场的规模也将会超过3万亿元。

    相关报告：智研咨询发布的《2020-2026年中国房屋租赁行业投资潜力分析及发展趋势分析报告》