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长租公寓市场进入洗牌期,行业市场深度整合来临

2019年10月21日 17:17:51字号:T|T

    经过几年的跑马圈地、长租公寓进入了深度整合期,要么破产被重组,要么上市。资本要求变现,经营也需要更多的金融支持,头部企业的资本化提上日程。2018年以来,长租公寓行业问题不断,目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。生存还是死亡,2019年的长租公寓面临终极选择。

    长租公寓市场进入洗牌期
    三季度,市场大环境仍偏紧,长租公寓市场持续受金融去杠杆、行业严监管、资本理性收缩几大因素的影响,行业延续整体增速放缓的趋势。市场进入洗牌期,物业资源获取难度加大,在高投入低产出的现状下,各企业基于规模和资源优势进一步两极分化。对比上半年房企系长租公寓TOP20的开业规模增长情况,三季度新增开业房间量约2.5万间,平均每月市场新增房间量约8000间,存量储备资源仍保持一定开业转化速度。

    由开业数据来看,头部企业增速平稳,继续保持领跑优势;第二梯队增长相对较快,如旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区等,3家总计新增体量超10000间。其中,以上市为目标的旭辉领寓保持较快增长,新增开业量约5000间。关于未来市场增量,由于受房地产土拍自持政策的影响,目前,许多房企手中储备了相当体量的自持类用地,未来这类土地将成为房企系长租公寓增量的一大补充。但由于地产项目开发周期较长,短期内不会大量入市,对市场增量的阶段性影响不大。

    未来,随着行业格局持续分化,企业发展重心将由中资产模式向轻、重两端发展,具备资源优势的房企将着力于重资产模式。三季度来看,房企系重资产项目开始发力,优质项目相继入市,如龙湖冠寓上海顾村公园店、朗诗南京天隆寺店、上海保利N+熙悦青年社区等。模式方面,有公开市场拿地自建,通过收购资产进行改造,以及自持类用地自建。

    在当前行业背景下,房企系的发展重心由追求规模增长,转向稳经营、提质量。万科、龙湖均在中报节点针对长租公寓业务提出:提升项目开业效率与经营质量。万科更将提升租赁住宅品牌影响力作为租赁住宅业务的基本盘。龙湖冠寓披露,预计明年将实现盈利。

    行业市场深度整合来临
    就近年长租公寓的模式而言,无论是分散式还是集中式,都具有天然的不足。运营商高度依赖地产资源,要想占领市场,就得不断砸资金盘下房源,成为“二房东”,再出租给租客。

    目前还存活的长租公寓,依然在不断扩张。在独立第三方品牌中,魔方、乐乎、窝趣管理规模位列前三,头部企业仍处于较为激进的扩张状态。

    以青客公寓为例,招股书显示,截至2019年6月30日的前9个月,净收入为8.979亿元,但净亏损达3.73亿元;2017年、2018年,青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。青客公寓也暗藏风险。根据招股书,其主要收入来源是租金贷的资金。截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客采用了租金贷,未偿还贷款本金8.726亿元,预付租金总额为7.9亿元人民币。在租金贷模式下,一旦资金链断裂,租客和房东就会陷入尴尬的境地,避免不了损失。

    长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。房企旗下的长租公寓虽有母公司支持,但也经历了盘整,2019年上半年,万科“万村计划”全面暂停签约新房源,朗诗、远洋集团拟剥离长租公寓业务。发展到现在,行业要求精细化运营。克而瑞称,在当前行业背景下,房企系的发展重心由追求规模增长,转向稳经营、提质量。

  2019年前三季度,万科泊寓、龙湖冠寓开业规模分别是82000间、60000间,排名前二;旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区等,总计新增体量超10000间。作为房企系长租公寓龙头,万科、龙湖均在2019年中报提出,要提升项目开业效率与经营质量。龙湖集团CEO邵明晓表示,冠寓在去年已开业超过5.3万间,2019年按规划将累计开业近10万间,2020年达到20亿元以上收入。龙湖冠寓披露,预计明年将实现盈利。

  随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓运营商要想走得更远,必须要解决盈利模式问题。从租金收益率来看,如果仅靠租金,长租公寓很难建立起长效的盈利模式;部分有能力的企业,可以通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。对房企而言,加大重资产、自持住宅用地的比例有更大的底气,比如万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。除了租金收入,重资产运营还具备资产增值属性,有增值预期;对泊寓而言,万科已经规划未来通过REITs的方式实现退出。 

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