中国二手房行业现状分析、二手房销售情况、竣工情况、二手房交易量及未来发展空间分析[图]

二手房李玲玲 2019-07-10 05:19 来源：智研咨询

银行必给地产加杠杆、经济下行信用创造靠地产逻辑永不变，而三四线作为信用创造主体的历史已经翻篇，核心城市二手房将成为信用创造的主体。

1）经济下行，信用创造看地产，这是一切变化的核心。中国经济增长中枢下行后，非常大概率重复其他国家的历史，信用创造最主要的载体就是房地产。这是此阶段三个难以改变的趋势所决定的：企业融资需求下降、金融自由化、风险偏好下降。这是此前我们在房地产行业系列深度报告之六《居民杠杆率国际比较研究》、房地产行业系列深度报告之一《银行必给地产加杠杆》，等行业系列深度报告中反复强调的。银行必给地产加杠杆是必然趋势，信用创造靠地产。

中国过去几年居民杠杆率快速提升（%）

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2）而三四线作为信用创造主体的历史已经翻篇。过去两年，三四线城市承担了信用创造的主要职能，估算2017-2018银行在三四线地产需求端杠杆占银行给地产需求端总杠杆的65%-70%。但这已翻篇，三四线房产将不是信用创造主体，未来是核心城市房产。信号就是三四线房价大涨后，“棚改货币化无保留必要”、去年底30个省份的棚改计划量基本全部大幅度降低。

30个主要省市2019年棚改计划相较2018年大幅度降低

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３）核心城市二手房将是信用创造的主体。

1过去几年政府对新房市场严格的限价，使得核心城市形成了明显的二元格局：计划和市场。我们认为，二手房市场因更市场化定价、所受交易束缚更少，将成为未来信用创造的主体。

2核心城市新增可交易房源相比之前更少。根据部分核心城市披露的未来5年土地供应计划，住宅用地占所有建设用地的比例逐渐下降，且其中租赁用房占比提高，导致新增可交易房源相比之前更少。过去几年，政府对新房预售证及价格的严格限制，使得新房市场所受的约束过多，缺乏市场化的定价能力。而与此同时，推出地块的底价却不断抬高，对开发商的能力提出更高要求。

3核心城市二手房成交量、流通率未来均有较大提升空间。参考国外经济体，美国在80年代已经步入存量房时代，二手房交易额占总市场交易额的比重接近90%，二手房流通率（二手房交易量/房屋存量）达到4%，历史高峰时期达到6.38%。我国目前核心一线城市北京、上海、深圳、广州二手房交易金额占比分别为74%、72%、60%和52%，与美国相比仍有较大的提升空间。从二手房流通率看，我国平均二手房流通率为2%，深圳、上海、厦门等流通率在4%以上，但大部分核心二线城市流通率低于3%，仍有提升空间。

二手房销售及竣工——受部分城市拖累，1-2月二手房成交仍清淡

我们选取了10个一二线城市作为样本(包括2个一线城市，8个二线城市)，2019年2月10大城市二手房成交面积247万平方米，同比下降17.22%。累计看，1-2月10大城市二手房成交面积629万平方米，累计同比下降15.97%。

2月10城二手房成交面积247万平方米，同比下降17.22%

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一线城市中，北京二手房交易经历了18年下半年的回暖后，今年前2个月又出现下滑，1-2月累计同比下降15%。深圳18年成交有所回暖，但趋势较弱，从18年9月起累计增速持续下滑，19年1-2月累计同比下降79%。

北京前2月二手房累计成交134万平，同比下降15.09%

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深圳前2月二手房累计成交17万平，同比下降78.65%

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二线城市今年以来的二手房成交数据分化较大，我们统计的8个城市19年1-2月的二手房成交面积数据显示，成都、厦门、苏州3个城市同比大增，成都、苏州增速接近40%，而厦门更是大增265%。杭州、无锡、青岛、大连、南京则出现了下滑，其中南京、青岛、大连下滑幅度较大，接近50%-70%。

厦门前2二手房累计成交48万平，同比增长264.87%

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苏州前2月二手房累计成交127万平，同比增长42.38%

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2019年1-2月全国住宅竣工面积8926万平方米，同比下降7.81%。竣工面积数据质量较差，预计19-20年的交房量增长分别为33%、17%，可以结合房地产企业营收增速进行验证。

2019年1-2月全国住宅竣工面积8926万平方米，同比下降7.81%

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交房预测模型——按季度看，2017Q4交房最差

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54家地产企业营收增速和预测交房模型相关性很好

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从微观角度，近期核心城市二手房成交回暖趋势明显。

多个先行指标显示，核心城市二手房成交回暖趋势明确。从成交数据来看，北京、上海、杭州、南京、天津三月以来二手房成交套数大幅提升。从带看量、议价空间、成交周期等先行指标看，市场回暖趋势明确。另外，杭州3月1日到3月7日成交1587套，仅一周完成整个2月份销售量的70%。南京3月4日-3月10日，一周成交1280套，创下2019年以来单周成交量新高。

北京二手房交易量回暖（套）