2018年中国商业开发行业投资、销售情况及2019年零售物业城市供应风险、租金增长预测[图]

    1、商业地产去库存阶段性完成，目前基本实现供需均衡

    2009-2014年，商业地产开发高位增长，持续供过于求积累库存：09-14年间，商业地产开发投资额CAGR为29.1%，新开工面积CAGR为16.2%，而同期销售面积CAGR仅为10.0%，市场难以消化新增供给，导致库存持续积累，租金增长缓慢。

全国商业地产开发投资额及增速

数据来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国商业及零售业物联网行业市场调查及发展趋势研究报告》

全国商业地产开发投资额占比情况

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全国商业地产新开工面积及增长情况

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商业地产新开工面积占比情况

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    16年至今进入去库存阶段：14年后，新开工持续回落，销售稳定提升，从供需端看，行业在2016年基本实现供需平衡，商业地产待售面积同比负增长，进入去库存阶段。

商业地产销售面积及增长情况

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商业地产待售面积同比增速情况

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    2、零售物业获新驱动力，供需均衡、未来租金或小幅上升

    电商重回线下布局。线上增量红利陷入瓶颈，重回线下是主要趋势。2018年网购用户增速为6.8%，预计2019年将进一步放缓，增量失速不仅影响线上流量及交易规模，同时大幅提高获客成本。2016-2017年主流电商获客成本较2014-2015年增长近5倍，超300元/人。

中国网络购物交易金额和增速

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    纯电商平台开始切入线下实体。2018年有10家大型电商开设线下体验店，布局核心商圈的优质购物中心，在有限的空间内，充分利用AR、AI、电子价签等科技在店内虚拟陈列商品，提升用户体验与品牌美誉度。

    零售物业用房去库存阶段性完成，目前供需基本平衡。商业营业用房库存在2016年达到峰值，随着新开工持续回落、销售复苏，待售面积已经连续3年负增长。18年销售面积较17年有所下降，但销售金额保持正增长，同时18年新开工继续回落，预计库存有进一步下降的空间，整体市场维持一个相对供需平衡的状态。

全国商业用房销量情况（万方）

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全国商业用房库存情况（万方）

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    主要城市新增供应放缓。2019年，中国主要17个城市预计将迎来760万方的新增供应。考虑到商场延期开业的现象时有发生，实际开业面积预计于2018年持平，同时，预计新项目开业率持平或略优于2018年。

中国主要17城市零售物业市场供需情况

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    大多数重点城市维持原先风险评级。国内主要17个重点城市零售物业预计的19年供应风险大体与18年持平：其中苏州由于整体购物中心供应不多，无锡因为优质项目调改完成，风险度降低；而重庆19年将迎来86万方的新增写字楼供应，将加剧项目间对于品牌的竞争压力。

17个主要城市供应风险预测

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中国17个主要城市购物中心首层租金增长预测

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    租金或小幅上涨，但增速依然乏力。2019年除开青岛和重庆，因老商圈持续低迷及购物中心供应过剩，导致租金依然在下行通道内；其他主要城市租金整体预计19年维持小幅上涨趋势。同时，研究还表明运营经验对租金收入的提升作用明显。