2018年房地产前50名销售、土地投资及房地产融资成本分析[图]

    一、销售状况

    2018年销售金额Top50上市房地产公司销售总金额达到7.82万亿元，同比增长39%，权益销售金额达到5.65万亿元，同比增长23%。而2018年商品房和住宅销售金额的同比增速分别为12%和15%，分别较2017年同比增速下滑1.5个百分点和上升3.37个百分点，商品房销售面积的同比增速分别为1%和2%，分别较2017年下降6.34和3.10个百分点。行业销售增速趋于放缓，Top50公司销售业绩明显好于行业。

    2018年房地产行业销售金额和面积整体增速趋于放缓，商品房和住宅销售金额的同比增速分别为12.17%和14.65%，分别较2017年同比增速下滑1.5个百分点和上升3.37个百分点。商品房销售面积的同比增速分别为1.33%和2.17%，分别较2017年下降6.34和3.10个百分点。

2018年房地产行业销售数据

数据来源：公开资料整理

    按照销售规模排列A股和H股上市房地产公司，并根据全口径销售金额数据从大到小排序选取了50个销售金额规模排名在A股和H股上市房企中前50的公司。2018年Top50上市房地产公司销售总金额达到了7.82万亿元，同比增长39%，高于行业销售金额同比增速，权益销售金额达到5.65万亿元，同比增长23%。

2018年Top50房地产行业销售数据

数据来源：公开资料整理

    按照房企全口径销售金额的规模将房企分为三大梯队，分类方式和2017年相同。第一梯队房企2018年全口径销售金额达到5000亿元（含5000亿元，以人民币计价）以上，第二梯队的房企全口径销售金额在5000亿元和1000亿元（含1000亿元）之间，第三梯队的房企全口径销售金额在1000亿元以下。以此梯队划分方式，2018年选取的52个房企公司（2017年Top50中有两个房企销售总规模在2018年跌出Top50，但我们在2018年数据中保留了这两个房企）中第一梯队房企为3个（和2017年数量及房企一致），第二梯队为25个，第三梯队为24个。

    第一梯队中，2017年达到5000亿元的三个房企的销售金额规模（本节以下简称“销售规模”）在5000亿元以上5600亿元以下，销售规模差距约500亿元。2018年第一梯队的销售规模差距较2017年明显拉开，规模差距在1500亿元以上。

    第二梯队中，2017年第二梯队销售规模最大约3600亿元，4000-5000亿元销售规模的房企缺失，梯队内销售规模差距约2600亿元左右。2018年融创中国和保利地产的销售规模冲破4000亿元填补了空白。此外，2018年第二梯队内销售规模差距约3600亿元左右，较2017年有明显增加。2018年第二梯队中有12个黑马房企在2018年实现了1000亿元销售规模大关，成功升阶进入第二梯队，这其中包括富力地产、融信集团、金科集团、中国金茂、首开股份、中南建设、正荣集团、泰禾集团1、雅居乐和远洋地产等。

    第三梯队销售规模最高值和最低值之间的差距从2017年约不到900亿元增加到约1600亿元。

梯队公司数量分布情况（个）

数据来源：公开资料整理

排名进位（正数为公司2018年销售规模排名进位数）

数据来源：公开资料整理

    二、土地投资

    2018年新增土储投资力度放缓，以2018年Top52房企各梯队新增土地投资金额除以当年销售金额作为衡量公司2018年投资土地市场的力度指标。考虑到数据的可得性和连贯性，使用了全口径的土地投资金额和全口径的销售金额。

    对比2017年，2018年Top52房企各梯队的土地投资金额占当年销售金额比值的平均值、中位值、最大值和最小值均小于2017年相应数据。这说明2018年房企在投资土地力度方面出现了放缓。

    虽然2018行业销售金额达到历史新高，但是增速出现放缓。头部房企对市场由强转弱的转变相对较敏感。在行业周期下行时段，房企选择现金为王的策略、减少土地投资，是应对周期的正常操作。

    房企对行业判断从2019年销售目标的制定上也可以看出。从各梯队房企2019年销售金额较2018年实际销售金额的增速平均值来看，各梯队房企均下调了2019年销售目标增速，显示出Top52房企对2019年行业销售保持谨慎乐观的态度。第二梯队中有房企的销售目标增速出现了同比增长63%，达到梯队内最大值，且最大值显著高于2018年。纵观第二梯队平均值、中位数和最小值，销售目标增速较2018年的下滑幅度较其他梯队小。这说明2019年就销售目标的制定来说，第二梯队的房企较其他梯队更有增长意愿和动力。

2018年房企投资土地金额与当年销售金额比值（%）

数据来源：公开资料整理

各梯队公司2019年销售金额（全口径）目标增速

数据来源：公开资料整理

    土地投资力度减小不意味着土地投资金额减少。由于土地投资力度指标是相对于当年销售金额而言的，当年销售金额增长高于土地投资增长，则该指标出现下滑。我们认为该指标在判断房企土地投资力度上有一定借鉴意义，它可以直观的比较当年销售金额中有多少比重资金用来投资土地。

    房企土地储备总面积（全口径建面）是否充足，我们用另外一个指标来衡量，即截止年底房企土地储备面积与当年销售面积的比值。其含义在于，如果我们假设每年销售面积维持在当年的水平，公司现有的土地储备总面积可以销售几年。换而言之，当年土地储备单位为万平方米，而销售面积为万平方米每年，所以指标的单位为年。虽然该标准忽略了房企未来销售增长性，但每个房企未来增长速度各异，而该指标可以把房企放在同一个标准下进行横向比较。我们认为，该指标如果在2-3年左右属于土地储备较为正常的水平，高于3年说明公司土地储备较充裕。

    对比2018年和2017年房企年末总土地储备建面与当年销售面积比值，我们发现2018年各梯队房企该指标的均值和2017年无太大变化。第一梯队和第二梯队指标均值与2017年相同，分别为4和5年。第三梯队指标均值为7年而2017年为6年。第三梯队均值较高主要受极值影响，从中位数来看第三梯队2018年指标为7年，较2017年上升一年。

2018年房企总土地储备建面与当年销售面积比值（年）

数据来源：公开资料整理

    三、融资成本

    根据搜集的房企融资成本数据，2018年第一梯队房企平均融资成本为6.63%，第二梯队为5.97%，第三梯队为6.65%。对比2017房企平均融资成本，2018年各梯队融资成本略有上升。从划分梯队的角度来看，较难看出规模大的房企在融资上就一定比规模小的房企有优势，或者说当融资成本上升的时候，大规模房企是否一定比小规模房企融资成本上升的幅度小。

2018年房企平均融资成本

数据来源：公开资料整理

    换个角度看房企融资成本，将房企分为民营和国企两种类型，分别计算2017年和2018年融资成本均值。从结果来看，民企和国企房地产公司在2018年融资成本均有所上升，但是国企融资成本较民企低了1.58个百分点。此外，国企2018年的融资成本较2017年上升的幅度仅为20bps，而民企上升了62bps。
在融资成本普遍上升的环境中，单因素规模与融资成本的相关性并不明显，规模房企融资的相对优势因公司而异。国有企业的融资优势（融资成本和成本变动）明显优于民企。

2017-2018年民营房企和国企平均融资成本变化

数据来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产开发企业行业市场竞争格局及行业发展前景预测报告》