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中国重点房企结转规模、利润水平继续上行,费用管理表现良好,ROE呈现回升态势[图]

2019年06月18日 13:58:22字号:T|T

    受益于2016、2017年全国房地产市场的量价齐升,近两年重点房企结转规模、利润水平均有明显回升。

    2019年1-2月份,中国商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。其中,住宅销售面积下降3.2%,办公楼销售面积下降15.7%,商业营业用房销售面积下降13.6%。——商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。其中,住宅销售额增长4.5%,办公楼销售额下降6.2%,商业营业用房销售额下降9.4%。

2018-2019年1-2月中国商品房销售面积及销售金额情况

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产行业市场深度评估及市场前景预测报告

    重点房企2018年毛利为5605.34亿元,同比增长37.94%;其中一线、二线、三线、地产+X、商业地产五类公司毛利占比分别为51%、20%、9%、17%、3%,一线企业贡献了超半数毛利;增速方面,二线、三线房企分别以51.51%、47.11%的毛利润增速占据榜首,证明过去几年销售高速增长的二线、三线房企业绩逐步兑现。重点公司2018年平均毛利率、归母净利率分别为28.42%与8.87%,较17年数据分别上升2.52个百分点和0.27个百分点。由于2018年年报期间结转项目主要以2016年为主,因此重点房企利润水平仍处于上升阶段,未来随着高价地项目放量结转,预计房企利润水平将趋稳甚至承压。

重点房企毛利总量变化情况及构成

数据来源:公开资料整理

重点房企净利润总量变化情况

数据来源:公开资料整理

重点房企毛利率变化情况

数据来源:公开资料整理

重点房企归母净利率变化情况

数据来源:公开资料整理

    由于业务模式的特点,商业地产类房企的毛利率、归母净利率分别为48%、18%,均明显高于以地产开发为主业的公司,而像是新城控股这样的收入结构中包含部分商业运营的房企,其利润水平也明显高于以地产开发为绝对主业的房企,随着未来存量时代的到来,商业运营可能会成为龙头房企的重要收入补充来源。在地产开发公司中,二线、三线房企的利润水平均好于一线房企,主要原因是因为其项目布局集中性更强,更容易受区域市场的波动影响,如三线房企中的中华企业、金融街为例,其重点区域市场在2016、17年表现良好,进而带来了高于行业均值的利润水平,其2018年归母净利率分别为13.44%、14.78%。

分类毛利率变化图

数据来源:公开资料整理

分类净利率变化

数据来源:公开资料整理

    以下为重点房企中部分净利率表现良好、净利润同比高速增长的公司,中南建设本期结转部分长三角地区高毛利项目,盈利能力得到显著提升。

重点房企中净利润增长表现优秀企业

数据来源:公开资料整理

    重点房企2018年全年三费费用合计占比为7.47%,较2017年上升0.25个百分点,主要原因是财务费用的上升。由于地产开发企业其管理费用、销售费用与收入结转存在错配,考虑重点公司近两年快速增长的销售规模,销售费用的占比尽管有所增长,实际上重点房企的费用管控能力在不断提升。分类别来看,一线房企三费合计占比6.91%,明显低于二线、三线房企的9.04%与9.46%,一方面是由于二三线房企的营业收入基数仍然较低,仍待后续业绩释放,另一方面也证明了一线房企的管理体系更为成熟,带来了更好的费用控制。

重点房企2018年三费合计比例

数据来源:公开资料整理

三费各项占比

数据来源:公开资料整理

各类企业三费合计变化情况

数据来源:公开资料整理

各类企业管理费用变化情况

数据来源:公开资料整理

    可以看到,重点房企的ROE近两年呈现回升态势,2018年为17.47%,其中又以一线房企表现最为优秀,ROE达19.77%,近两年重点房企ROE表现良好的原因是龙头房企对于高周转开发模式与经营杠杆的运用。

重点房企全面摊薄ROE

数据来源:公开资料整理

分类房企全面摊薄ROE

数据来源:公开资料整理

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