2017年一线城市住宅销售快速下降，住房供给多因素受限，刺激北京、上海、深圳房屋租金压力远超国际公认标准【图】

    截止2018年10月底，北京、上海、广州、深圳四大一线城市住宅平均租金分别为93.67元/平米/月、76.39元/平米/月、52.22元/平米/月以及79.38元/平米/月，在经历前期房租快速上涨之后，10月房租租金相对有所平稳甚至出现小幅下滑。但相比于几年前同期水平，北上广深四大一线城市租金涨幅均在20%左右，处于历史高位水平。

2017-2018年8月全国一线城市住房租金指数走势图

资料来源：智研咨询整理

    受2017年8月全国四大一线城市住宅租金指数下降影响以及一线城市楼市政策愈发严紧，购房难度提升，促使2018年开始，四大一线城市住房房租上涨提供更为充足的空间。

    而2017年四大一线城市住宅房租租金下滑的原因主要在四个方便。

    （1）市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加

    2016年至今，四大一线城市房地产政策限制措施力度加大，北上广深商品房住宅销售明显受阻。市场商品房住宅销售面积的下降导致部分房源由售转租，增加了租赁市场的供给，带动整体租金下行。

2016-2017年四大一线城市政策统计

资料来源：智研咨询整理

2017年北京、上市、深圳商品房住宅销售面积及增长率

资料来源：中国房地产信息网、智研咨询整理

    （2）各地区“十三五”规划限制人口控制目标

    北京、上海、广州和深圳四城在当地的“十三五”规划纲要中均明确了到2020年的人口控制目标，四城分别提出2300万、2500万、1550万和1480万的人口红线。直接导致了2017年北京、上海的常住人口2017年出现负增长，为2171万、2418万人，这也是自2000年来，北京市常住人口首次出现下滑。广州和深圳在2017年人口净增加46万和62万。2017年，北京、上海房租下降与其常住人口总数降低有着直接的关系，虽然广州、深圳其人口处于加速增长的状态，但是由于广州其自身房价较北上深更为合理，而深圳则是有着众多城中村供应租赁市场，因此其租金价格与常驻人口变化并无直接关系。

2013-2017年全国一线城市常住人口数量走势图

资料来源：各市统计局、智研咨询整理

全国一线城市人口红线政策

资料来源：智研咨询整理

    （3）重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分

    2017年，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，住建部和地方也开始层层部署落实，规范租赁市场秩序、加快住房租赁市场立法，将规范住房租赁市场作为房地产市场专项整治工作的重点，严厉打击住房租赁市场上的违法违规行为，大力整治“黑中介”、“黑二房东”，净化住房租赁市场环境，切实保护租房群众的合法权益。

    截止2018年三季度，北上广深城镇居民人均可支配收入为5.04万元、5.1万元、4.66万元、4.44万元，相比2017年同期分别增长8.88%、8.86%、8.36%、8.44%；与房租增长速度相比，上海、广州的租金增长低于人均可支配收入增长，深圳住宅租金涨幅略高于人均可支配收入涨幅，仅北京租金增长速度明显高于人均可支配收入。

    从2013年以来，北上广深四大一线城市的租金/收入比一直高于国际公认的25%的合理租金收入比，尤其是北京和深圳超过比例逼近100%。

    根据智研咨询发布的《2019-2025年中国住房租赁行业市场竞争现状及投资方向研究报告》数据显示：在2016年以后，租金收入比并未有明显上升，一直控制在50%以内，截止18年上半年，北上广深租金收入比为47.44%、37.34%、28.10%、44.77%，广州的租金压力较小，未来仍具有上升空间，而北京、深圳其租金压力已较大，未来上升空间有限，若出现快速上升则更需要政策干预。

2013-2018年上半年全国一线城市租金收入比例走势图

资料来源：智研咨询整理