2012年北京市区商铺和郊区商铺市场行情分析

    最近，不少商业地产人士都很兴奋，因为住宅的限购让商铺受到不少投资者的关注。大部分业内人士都表示商业地产发展的势头开始变得比较好。

    在住宅的调控政策出台之前，商业地产一直处于比较低的位置，而目前对住宅的限购显然不是短期的行为，因此商铺的成交出现了比较明显的增长，这是资本流动的必然性造成的。

    在北京，像亦庄、上地这样供应量相对比较大、价格较低的区域内的商铺更吸引投资者的目光，甚至像北京周边的廊坊、香河等地也因为这样的原因受到关注。

    郊区成为热点

    全国工商联商业不动产专业委员会主任透漏：不久前，位于北京周边的廊坊某购物中心开业时，出现了一铺难求的局面，身边不少朋友都向他咨询铺位的情况。

    目前，CBD商铺的售价已经达到7万-8万元/平方米。而四环以外区域商铺的均价大约在2万元/平方米，与周边住宅的价格差不多，而且在建的商业购物中心大约有400万平方米，供应量也相对比较大，仍属于价值洼地，包括北京周边地区受关注也是这个原因。

    根据搜房网数据监控中心统计，仅2011年3月14日-3月20日，北京预售商铺成交均价降至38009.78元/平方米，成交总价近1亿元。这正是由于商铺成交项目多集中于昌平、丰台等均价较低的区县，使得成交均价有所下降。

    实际上，投资者将目光转向四、五环外的郊区商铺项目，也使那里商铺存量的价格出现了上涨。

    据搜房网数据显示，2010年，涨幅榜上排名靠前的商铺项目大多位于朝阳、丰台、通州、大兴等近郊区县或四环外城区，如位于通州的当代名筑家园，位于朝阳区北五环的华发颐园，以及位于丰台区西南四环外的总部国际。而跌幅较大的项目多位于东城、西城等传统城区，如环球财讯中心、西城晶华等。

    未来北京将是一个多中心的城市，有地铁、有产业基础的郊区商铺应该会有比较大的升值空间。上地、亦庄都是有潜力的板块。日前，上地区域商铺的价格在3万元/平方米，与周边住宅价格差不多。而且上地有很多办公楼，就业人群比较多，一定的产业基础可以促进商业的发展。

    但是商铺的入市量并不是很大，现在不少都是以住宅底商或者新楼盘周边小型商业配套的形式出现，因此需要投资者耐心寻找。

    一位商铺投资者用“潜伏”来形容他寻找合适商铺的方法。这位投资者透露，前期投入的精力越多，投资成功的几率才越高。首先要看常住人口和流动人口的数量，其次是区域内是否有产业的支撑。

    投资回报

    不靠租金

    商铺投资的区域特征很明显，目前投资商铺有两种趋势。投资成熟商圈中的商铺价格比较高，成本相应的也比较高，在这类区域投资的回报主要来自于铺面用于经营所带来的收入。而郊区的铺面价格则比较低，亦庄地区的价格在1万元/平方米左右，这类区域的回报则来自于铺面未来升值的空间。

    商铺租金的回报率要好于住宅。根据数据统计，不计算税费，商铺的静态投资回报周期大约在15年即可回收成本，也就是租金能够达到当时购买商铺的价格。而住宅则需要30年，是商铺的一倍。从这一点上看，如果出租的话，商铺的回报周期显然远远短于住宅。

    虽然理论上商铺租金的回报要高于住宅，但投资者却更看重商铺本身升值的空间。

    某位有投资商铺经验的民间投资者介绍到：“从我们投资者角度来看，商铺的投资回报率应当在30%-50%，否则就没有投资的必要。这样的回报率靠租金是比较难达到的，除非自己用商铺做生意带来比较高的收益。所以，我的不少朋友现在都不会选择在CBD等中心城区投资商铺，反而转向郊区，甚至北京周边的二线城市投资商铺，这样成本比较低，未来有比较大的升值空间。”

    与住宅一样，商铺的投资者并不是依靠租金赚钱。目前对商铺投资回报率的衡量都不是从租金的回报率上考虑的，而是以商铺本身价值增长为出发点的。但是，投资都是靠时间成就的。以亦庄商铺为例，现在投资至少有三年的养商期，在这期间，租金的收入也比较少，只能等待未来的升值，投资者要做好心理准备，不能急于求成。