研判2025！中国仓储地产行业发展历程、产业链、发展背景、市场规模、竞争格局及发展趋势分析：行业进入深度调整期[图]

内容概要：我国仓储地产随着物流市场的繁荣而发展壮大，据统计，2022年我国仓储地产行业市场规模6248.8亿元，同比增长12.7%，但近两年，传统制造业遭受出口市场疲软与经济结构战略性调整的双重冲击，对仓储需求有所萎缩，同时，随着宏观经济增速放缓，一些厂房也被当做仓储房流入市场，使得整个仓储市场会处于严重的供大于需状态，此外，随着新建的高标仓陆陆续续进入市场，叠加上一年延期入市的项目影响导致我国仓库供应放量，我国仓库空置率进一步增大，2024年我国仓储地产行业增速降至近十年来最低水平，仅为6.4%，我国仓储地产市场进入深度调整期。

上市企业：东百集团（600693）

相关企业：普洛斯投资(上海)有限公司、京东智能产发股份有限公司、万纬物流发展有限公司、东久新宜（中国）企业管理有限公司、宝湾物流控股有限公司、深圳顺丰泰森控股（集团）有限公司、安博(中国)管理有限公司、上海龙地商业管理有限公司、深圳市深国际物流发展有限公司、嘉民管理咨询(上海)有限公司、第一产业集团有限公司、上海远瀚物流有限公司、维龙(上海)投资管理有限公司、瀚溥(上海)企业管理咨询有限公司、新地物流发展有限公司、复星国药（香港）物流仓储发展有限公司、中远海运物流发展有限公司、北京百利威仓储物流有限公司、乾龙物流集团有限公司、中外运物流投资控股有限公司

关键词：仓储地产发展历程、仓储地产产业链、仓储地产发展背景、仓储地产市场规模、仓储地产竞争格局、仓储地产发展趋势

一、概述

仓储地产是物流地产的核心细分领域，指为满足货物存储、保管、分拣、包装、流通加工及配套物流作业需求，而开发、运营的专业化物业及相关基础设施，是连接生产端与消费端的关键物流节点载体。与传统仓库不同，现代仓储地产更强调标准化、集约化、智能化，且通常由专业物流地产开发商或运营商主导，而非企业自建自用。

仓储地产核心价值不仅在于提供物理空间，更在于通过标准化设计、智能化设施及高效运营管理，提升供应链周转效率，降低社会物流成本，按核心功能和服务场景不同，仓储地产可以分为通用仓储地产、电商仓储地产、冷链仓储地产、保税仓储地产和特殊仓储地产五大类。

二、发展历程

物流地产概念最早于20世纪80年代由美国普洛斯集团提出并实践，2003年，普洛斯进入中国并成立上海办事处，2004年建成其在中国的第一个物流园，将仓储物流设施的国际标准引入中国，也拉开了外资开发商进军中国仓储地产市场的序幕。2005年，新加坡的丰树也进入中国市场，2006年圆通成为首家接入淘宝的配送服务商，2007年京东开始自建物流，正式进军物流地产领域，2013年菜鸟网络的成立进一步推动了物流地产行业的升级。

近年来，随着我国经济增速放缓，土地供应收紧，仓储地产行业由增量时代迈入存量时代，开始更加注重“现代化”，提升科技竞争力，传统物流地产巨头逐步转向定制化运营和持续租赁，同时，更多类型企业不断进入仓储地产市场，2014年万科与黑石合作，开启传统房地产企业涉足该领域的先河，此后，众多传统房企、金融机构以及大型央企纷纷入局，行业呈现出多元化的竞争发展态势。

三、产业链

仓储地产以“专业化物业”为核心，围绕“货物全生命周期管理”提供服务，涵盖从土地获取、物业开发、设施配置到后期运营的全链条，行业上游主要包括土地资源提供方、资金供给方、仓储设备供应商、软件服务提供商等，其中，土地资源提供方主要是政府以及部分拥有可开发土地的地产商等，为仓储地产项目提供建设用地；资金提供方包括银行、信托公司、产业投资基金等各类金融机构，仓储地产项目的开发建设需要大量资金，这些机构为项目提供融资支持；仓储设备供应商负责提供各类仓储作业硬件设施，像输送带、分拣系统、自动引导车（AGV）、堆垛机、穿梭车和叉车等，帮助完成货物的搬运、存储、分拣等流程；软件服务提供商主要为仓储管理提供软件平台，包括仓库管理系统（WMS）、仓库控制系统（WCS）等，以实现库存管理、作业流程调度等环节的高效精准管控。

行业中游为仓储地产企业，专门从事仓储物业的开发、建设以及运营，它们通过获取土地，开发建设标准化或定制化的仓库。行业下游为需求方，包括汽车制造企业、电子制造企业、医药制造企业、生鲜食品企业、进出口贸易企业、化工企业、零售企业、电商平台等等，下游客户需要仓储空间来存放原材料、半成品以及成品，比如汽车制造企业会储存零部件，医药企业需要仓储来保管药品，进出口贸易企业需要保税仓等特殊仓储来进行海关监管下的货物存储、报关代理、国际中转等操作，便于国际贸易业务的开展。

四、发展背景

近年来，我国物流行业随着电商市场的繁荣而迅猛发展，据中国物流与采购联合会数据显示，2024年我国全国社会物流总额达360.6万亿元，同比增长2.3%，与此同时，在政策拉动、需求多样等因素影响下，新旧动能叠加、交替回升态势更趋明显，物流需求增长方式从粗放式向高品质加快转型，从增长贡献看，工业品物流总额同比增长5.8%，增长贡献率为77%，是物流需求增长的主要动力；在新业态发展带动下，单位与居民物品物流总额增长6.7%，贡献率为11%，是物流需求增长的重要潜力；从结构看，再生资源物流总额，单位与居民物流总额占比合计为5%，与上年相比小幅提高，绿色化、数字化类型物流需求发展态势明显。随着我国物流行业的蓬勃发展，作为重要配套设施的物流地产也随之快速发展。

相关报告：智研咨询发布的《中国仓储地产行业市场分析研究及投资战略研判报告》

五、发展现状

我国仓储地产随着物流市场的繁荣而发展壮大，据统计，2022年我国仓储地产行业市场规模6248.8亿元，同比增长12.7%，但近两年，传统制造业遭受出口市场疲软与经济结构战略性调整的双重冲击，对仓储需求有所萎缩，同时，随着宏观经济增速放缓，一些厂房也被当做仓储房流入市场，使得整个仓储市场会处于严重的供大于需状态，此外，随着新建的高标仓陆陆续续进入市场，叠加上一年延期入市的项目影响导致我国仓库供应放量，我国仓库空置率进一步增大，2024年我国仓储地产行业增速降至近十年来最低水平，仅为6.4%，我国仓储地产市场进入深度调整期。

六、竞争格局

1、整体格局

受市场前景吸引，众多企业纷纷进入我国仓储地产市场，使得市场竞争也日趋激烈。2024年6月27日，以“数字化智能化仓储现代化的方向”为主题的第十九届中国仓储配送大会暨第十一届中国（国际）绿色仓储与配送大会在江苏苏州举行，会议同期发布“2023年全国仓储企业排名”，包括“仓储服务百强（通用、冷链、危化品）企业”“仓储地产二十五强企业”“金融仓储-担保存货管理二十强企业”，在“2023年中国仓储地产企业25强”榜单中，普洛斯投资(上海)有限公司、京东智能产发股份有限公司、万科物流发展有限公司、宝湾物流控股有限公司、顺丰丰泰、安博(中国)管理有限公司、上海龙地商业管理有限公司、深圳市深国际物流发展有限公司、嘉民管理咨询(上海)有限公司等企业纷纷上榜，其中，普洛斯投资(上海)有限公司仓库面积达4033万平方米，居榜首。

2、行业内代表企业分析

（1）宝湾物流控股有限公司

宝湾物流控股有限公司，是南山控股与中国南山集团共同投资成立的高端物流设施投资平台。“宝湾”品牌创立于2003年，兴建了中国第一座大型现代物流中心——上海宝湾国际物流中心。公司注册成立于2011年7月，注册资本25亿元人民币，发展至今，已在中国40+个经济热点城市战略性布局了80+座高端综合物流园区，规划、在建及成熟运营物流设施总面积1000万+㎡，构筑了规模强大的物流设施服务网络。

作为拥有核心物流仓储设施资产的物流服务商、行业领先的高端物流园区开发商和运营商，宝湾致力于打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系，不断丰富和创新业务模式，充分满足第三方物流企业、商贸零售企业、电子商务企业和生产制造企业对仓储设施在运作效率、安全和环境等多方面的要求，并积极开展并购、合资、定制等多种仓储物流开发与营运模式。“宝湾”已发展成为享誉全国的著名物流品牌。

（2）深圳市深国际物流发展有限公司

深国际物流发展有限公司是深圳国际控股有限公司的全资子公司，自成立之初就承载了深国际集团物流板块全国网络布局的历史重任。“十四五”期间，公司以构建“投-建-融-管”商业闭环为重点，持续完善全国物流网络布局，并以智慧化、智能化为驱动，通过自主创新、开放合作等方式，积极探索“轻重融合”的发展路径，打造以“规模化物流园区网络+智慧化综合物流服务”为核心竞争力的现代综合物流平台，逐步实现向综合物流服务商转型。

七、发展趋势

未来，物联网、大数据、人工智能等新兴技术将持续赋能仓储地产领域，更多仓储设施会配备智能仓储机器人、自动分拣系统以及自动化立体仓库等设备，实现仓储作业的无人化和自动化操作，仓储管理系统也能通过实时数据分析，对库存管理、路径规划等环节进行优化，进而提升仓储物流效率，此外，随着环保意识增强以及相关政策的推动，仓储地产企业将更关注绿色发展，一方面在建筑材料选用上倾向节能环保型，另一方面会积极优化仓库设计，加强节能技术的应用，以此降低仓储设施在运营过程中的能源消耗，实现可持续发展。

以上数据及信息可参考智研咨询（www.chyxx.com）发布的《中国仓储地产行业市场分析研究及投资战略研判报告》。智研咨询是中国领先产业咨询机构，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。您可以关注【智研咨询】公众号，每天及时掌握更多行业动态。