2020年中国地级以上城市房地产开发投资趋势分析：未来房地产市场发展前景广阔[图]

    一、城市群发展核心

    1、人口

    从各城市规模来看，重庆常住人口3205万，北京成功突破至2189万人口，人口稳步增长；成都人口提升至2094万；郑州成为河南省唯一千万人口城市，总人口达到了1260万人；另外广州、深圳人口分别达到1868万人和1756万人，西安、郑州、杭州、东莞、长沙、青岛均成功突破1000万人口。

2020年全国各城市常住人口数

资料来源：各省市第七次人口普查公报、智研咨询整理

    深圳、广州人口吸引力保持领先，成为2010-2020年间全国人口增长最多的城市，深圳十年人口增加714万人，广州增加598万人；随着城市价值不断提升和区域规划利好逐步兑现，佛山、东莞的人口吸引力亦在不断增强，人口增加230万和225万人。

2010-2020年全国常住人口增量

资料来源：各省市第七次人口普查公报、智研咨询整理

    各城市中，北京、南京、上海、郑州、深圳每10万人大专及以上人数最高，人口受教育程度较高，其中，北京每10万人大专及以上人数41980人，居全国首位；南京依托于较多的高校资源，每10万人中大专及以上人数达到35229人，超过上海、深圳、广州等一线城市，位列第二。

重点城市每10万人口中拥有的大学（大专及以上）受教育程度人数

资料来源：各省市第七次人口普查公报、智研咨询整理

    2、产业经济

    2020年，无锡人均GDP达16.6万元，超北京位居全国第二（仅次于克拉玛依）；北上广深等一线城市人均GDP继续保持领先地位，人均GDP分别是16.5万元、15.6万元、13.4万元、15.8万元；杭州、苏州、常州等其他东部城市人均GDP均达到13万以上。

2020年全国重点城市人均GDP

资料来源：中国城市统计年鉴、智研咨询整理

    3、交通

    近年来，我国城市轨道交通持续高速发展。截至2020年末，全国城轨交通开通城市45座，较上年增加5座；城市交通运营线路244条，较上年增加36条。

2015-2020年全国城轨交通开通城市及运营线路

资料来源：中国城市轨道交通协会、智研咨询整理

    截至2020年末，全国城轨交通新增运营线路里程1234公里，较上年增加259公里，同比增长26.56%；“十四五”期间，城市轨道交通等基础设施建设仍将在“新基建”政策的推动下继续快速发展。

2015-2020年全国城轨交通新增运营里程及增速

资料来源：中国城市轨道交通协会、智研咨询整理

    4、房地产市场

    2020年，全国首批供应土地面积约5464万平方米，占供地面积的33%，整体供应规模较为均衡，其中，杭州、苏州、北京首批集中供地规模较大，占比均超过去年供地量的50%；青岛、厦门、深圳、重庆首批集中供地较小，占比均为去年供地量的20%左右。

2020年全国部分城市首批集中供地规模

资料来源：智研咨询整理

    与周边房价对比来看，厦门、重庆、无锡等城市住宅用地地价房价比相对较高。在2021年首批集中供地成交的地块中，厦门、重庆地价房价比相对较高，0.7≤地价房价比≤1的地块占比达60%，无锡占比近一半。

部分“两集中”城市首批成交地块地价房价比占比（宗数）情况

资料来源：智研咨询整理

    相关报告：智研咨询发布的《2021-2027年中国房地产开发行业市场全景评估及投资策略研究报告》

    二、城市群房地产发展规模

    全国五大城市群是经济发展的主引擎，也是房地产开发投资的重点区域。2020年，中国五大城市群长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝以11%的土地，聚集了全国42%的人口，实现GDP达54.8万亿元，占全国GDP总额的54%。

2020年全国五大城市群城市数量及面积

资料来源：各省市第七次人口普查公报、智研咨询整理

    经济方面，2020年长三角城市群的GDP规模最突出，达21.2万亿元，显著高于其他城市群，是我国经济最发达的地区之一；成渝城市群GDP规模6.8万亿元，同比增速4.0%；长三角和成渝城市群经济增速超过全国平均水平。

2020年全国五大城市群GDP及增速

资料来源：各省市第七次人口普查公报、智研咨询整理

    人口方面，长三角城市群人口数量最多, 常住人口规模1.75亿人，长江中游、京津冀和成渝城市群紧随其后，常住人口数量均超1亿人；长三角、珠三角城市群人均效益领先，人均GDP均超过11万元。

2020年全国五大城市群常住人口及人均/地均GDP

资料来源：各省市第七次人口普查公报、智研咨询整理

    我国五大城市群在聚集人口和资源的同时，也为房地产开发投资带来巨大的市场空间，未来房地产市场的发展前景广阔。2020年，长三角城市群房地产开发投资额30500亿元，商品房销售面积27538平方米，占全国的比重分别为22%、16%；成渝、长江中游城市群商品房销售面积均达到1.8亿平方米。

2020年全国五大城市群房地产市场规模及增速

资料来源：智研咨询整理