随着人口老龄化加速，预计 2035 年中国将步入超老龄社会，“保险+养老社区”成趋势[图]

    随着老龄化加剧及国家政策支持，养老产业发展将迎来黄金发展期。养老产业指为老年人提供服务、设施、特殊商品，满足老年人衣、食、住、行、用、医、娱、学等物质精神文化需求的产业，是多个产业相互交叉的综合性产业。我国养老产业仍处于发展初期，还未形成完整的养老产业链，日本养老产业在长期发展过程中不断丰富养老服务内容和养老服务形式，其养老产业划分为六大细分领域，包括老年住宅、家务服务、老年器械用品、文化生活服务、老年金融及其他相关产业。

    在养老产业完整体系中，以养老地产为核心载体延申产业链，涵盖了各类养老服务及设施， 包括：养老金融、福利器械（含药品）及设施、养老软件及信息系统、综合性医护管理服务，衍生至家政及其他服务、护工培训及文化生活等。

    我国三种基本的养老模式包括家庭养老、机构养老和社区居家养老。2019 年 11 月 22 日， 国务院发布的《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，明确提出“健全以居家为基础、 社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大 适老产品和服务供给，提升产品和服务质量。” 我国目前的养老体系为“9073”，即老龄人口 90%居家养老、7%社区养老、3%机构养老。随着老龄化加剧、家庭平均子女数量减少， 预计未来居家养老比率将

    有所下降，社区养老、机构养老比率上升。从机构养老的结构来 看，北京、广州、武汉等地公办和社会办的比例基本为 3：7。

养老床位公办/社会办占比

数据来源：公开资料整理

    一、需求端

    我国自上世纪末以来步入老龄化社会，老龄人口规模大、增速快。据世界银行估计，2019 年我国 65 岁以上人口已占总人口的 11.5%，2035 年占比将突破 20%，步入超老龄化社会， 至 2050 年这一人口结构比例将高达 26.07%，即每 4 人中就有一位老龄人。

中国老龄人口占比

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    我国人口的年龄结构自 2000 年至今 20 年正在从“正三角形”向“纺锤形”过渡，且大有 向“倒三角形”发展的趋势。更重要的是，50-59 岁的准退休人员比例接近我国总人口的 15%，而 5-14 岁的人口占比不到 13%，未来 10 年，进入劳动年龄人口的数量将小于老龄人口增加的数量。

2019 年中国人口年龄结构

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    随着我国的预期人口寿命也不断增加，老龄人口呈高龄化趋势，意味着需要更多手段来应对长寿风险。2017 年我国人均寿命为 76 岁，据世界银行估计，至 2040 年，我国预期寿 命将高达 80 岁，80 岁以上高龄人口占 65 岁以上老龄人口的比例约为 21%，老年人口高龄 化会导致各种慢性疾病、失能失智多发。目前我国老年人口的痴呆症患病率约为 5.56%， 2019 年我国老年痴呆症患者约为 891 万人，保守预计，2025 年或达 1100 万。对于这部分 老人，家庭养老将不足以提供基本的生活保障，对于专业养老机构、护理服务将会产生大量需求。

2010-2025年中国人均预期寿命（岁）

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高龄人口占比（80 岁以上人口占 65 岁以上人口的比例）

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    出生率的下降将加速老龄化进程，同时将导致家庭结构逐步小型化，机构养老 的需求将会提升。按照国际通行标准，人口出生率 15-13‰为少子化；13-11‰为严重少 子化；11‰以下为超少子化。目前我国人口出生率为 11‰，向超少子化阶段发展，未来将 会加重代际抚养负担。

    对于未来中国养老市场规模的预测，我们按两种情形来测算：1）假设我国养老床位供给维持现在的水平，稳定在每千人 30 张床位，养老机构床位占比不变，以5000 元/床/月的 床位费用测算，平均租金涨幅为每年 2%，我们估计 2033 年养老机构的床位供给所对应的 市场规模将达到 4999 亿元，2050 年将达到 8522 亿元。2）乐观来看，根据“十三五规划” 确定的养老目标“每千名老人拥有养老床位 35 张到 45 张”，取中位数每千人 37.5 张养老 床位，养老机构床位占比不变，预计 2033 年养老机构的床位供给所对应的市场规模 将达到 6249 亿元，2050 年或可达到 1.1 万亿元。

    二、政策

    2019 年来，国家对于养老产业高度重视，发布多项支持养老产业发展文件。2019 年有关养老事业的出台政策经粗略估计就有 70 个，其中国务院发布 3 个，可以体现国家对老龄事业的高度重视，对养老产业的发展，特别是机构养老的发展也有明显的定位转变。2019 年中共中央、国务院于 11 月发布了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》（以下简称《规 划》），作为我国一份战略性、综合性、指导性文件，《规划》明确提出“健全以居家为基 础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大适老产品和服务供给，提升产品和服务质量。”机构养老的定位从 13 年的“支撑作用” 到 17 年的”依托作用“再到 19 年“充分发展”，重要性不断提升。

养老服务指导意见相关变化

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    为支持养老服务业发展，国家出台各项政策。国家放开市场准入条件，以法律形式保障深化养老服务“放管服”改革，同时从资金、人才、税收优惠、土地等多方面予以支持，为险资参与养老产业创造政策条件。另外，商业养老保险作为养老服务业的重要一环，政策支持力度也不断加强。

养老产业相关政策

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    三、国外养老社区

    智研咨询发布的《2020-2026年中国养老产业政策分析及发展趋向分析报告》数据显示：预计 2050 年将达到 16.7%，全世界的老龄化进程都在加快，养老在各国均为非常重要的问题。

全球老年抚养比（老龄人口/劳动力人口）

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    发达国家由于进入老龄化的时期更长，养老社区投资运营较为成熟。国外的养老社区可以分为大型化的美澳模式和小型化的欧日模式两种，前者主要为集中性大型养老社区或住宅，例如据 2016 年美国人口普查局统计，位于凤凰城的太阳城（集中式养老地产）常驻老年居民有 3.9 万人；后者主要为小规模的社区嵌入式养老机构，如德国柏林的养老社区大多只有上百张床位，瑞士养老社区通常设有几十到三百张不等床位。

    1、美国

    美国早在 20 世纪上半叶就进入了老龄化社会，其养老社区经营时间较长，市场化程度最高的，大部分的养老机构属私立性质，政府通常只向退休者提供最基本的养老需求。按照入住老年人的健康程度来分，美国的养老社区主要分为四类：活跃及独立生活社区、协助生活社区、特殊护理社区及持续护理社区（Continuing Care Retirement Center, CCRC）。1）活跃及独立生活社区主要为生活能自理的老人设计。2）协助生活社区为有生活协助需求但无重大疾病的老人设计，提供简单的生活协助和相关护理服务，如穿衣、如厕、进食、服药和护理照料等，这类社区需要州政府的许可执照才能运营。3）特殊护理社区为有慢性疾病、处于术后恢复期或失能失智老人设计，提供专业的医疗护理服务。4）CCRC 通过为老年人提供独立、协助、专护一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务，一般设有生活自理单元、生活协助单元和特殊护理单元，根据老人不同年龄段、不同健康状态的需求提供不同的服务，涵盖了老人从生活全自理到需要生活协助再到需要特殊护理的晚年全阶段。

    美国养老地产涉及投资商、开发商、运营商三个主体，他们组成了完整的融资、建设、运营市场化体系，其中项目管理者与持有者分离，目前我国很多养老地产以上三个角色合一。 投资商为项目募集资金用于项目的开发和运营，主流的投资商是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）；开发商负责规划并开发养老地产项目；运营商对开发好的项目进行运营和管理。

    美国养老社区项目可以由开发商主导或运营商主导分为不同的类型。1）开发商主导的太阳城模式，主要面向 55-70 岁的活跃健康老人出售配有完善的文体康乐设施的养老公寓，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等，宣导活力养老生活方式，打健康养生牌。

    美国养老项目主流投资商为 REITs，REITs 投资养老地产的收益分为直接的投资收益和间接的增值收益，直接投资收益是投资商通过承接养老物业，再将其出租或委托给养老社区运营商运营，最后从中获取的租金或营业收入。增值收益是指不动产的增值收益。REITs 近十年来来投资收益率稳定在较高水平，截止 2019 年 Q1，十年年均投资收益率为 11.73%， 2018 年 Q1 到 2019 年 Q1 年化收益率为 8.5%，远高于美国十年期国债收益率（1.5%-3%之 间）。

美国养老产业投资收益（截至 2019 年 Q1）

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美国养老产业投资总收益

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美国国债到期收益率（%）

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    2、日本

    目前日本是世界上老龄化程度最高的国家，2018 年日本 65 周岁及以上的老年人口占总人口的 27.6%，已进入超级老龄化社会。自上世纪 60 年代起经过半个多世纪的探索，日本已经形成了以居家为主的小型嵌入式养老模式。

    因为日本的介护保险（政策型保险）对居家养老有细致全面的保障（可报销居家养老费用）， 且日本人根深蒂固的家庭观念，所以日本以居家养老为主，依托小规模、全天候、一站式、 多功能的嵌入式社区养老院，这样老年人不用离开自己熟悉的社区即可享受细致周到的护 理服务。服务形式依据老年人健康程度和需求的不同分为居家上门服务、日托服务和 24 小时的入住照顾服务。服务内容包括生活照料（饮食起居的照顾、打扫卫生、代为购物等）、 物质支援（提供食物、安装设施等）、心理支持（治病、护理、传授养生之道等）以及整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。这类型的养老社区设立在不同社区内，床位一般在 20-30 张。由于该养老模式有较强的地域性和介护服务的同质性，所以日本的养老产业分散性较强，小机构众多。日本做养老产业的企业多数是养老服务运营商，通常每个护理中心的规模较小，以民房租赁改建为主。这种养老方式得到日本政府的大力提倡。

    3、英国

    英国处于中度老龄化社会，2018 年英国 65 周岁及以上的老年人口占总人口比例为 18.4%。 英国的养老模式以政府主导、福利性质的社区养老为主，以盈利为目的的商业性养老机构为辅。与日本多功能的养老社区不同，英国的社区养老按照提供的服务内容不同而有不同的形态。1）英国的上门服务主要由慈善机构或政府雇员提供无偿服务；2）日间照料和短期入住服务一般由民营养老服务机构提供；3）社区老年公寓为有生活自理能力但身边无 人照顾的老人提供长期入住服务。公寓有医疗、保卫人员，还配有紧急呼叫装置，这种模 式的养老社区在英国很多，大部分由政府出资建成，近年来政府也鼓励企业积极参与社区 老年公寓的建设；4）社区老人院为生活不能自理又无家庭照顾的老人提供长期入住服务。 根据郭丽君主编的《“医养结合”养老服务体系》一书，这类机构一般有两种类型：一种 是不带医疗服务的养老院，主要是为老人提供生活助理服务，目前英国共有这类养老院 13,998 个，床位数 349,952 张；还有一种是带医疗服务的护理院，除了基本的生活照护服务之外，还有专业的医疗、康复和护理服务等，目前英国共有这类养老院 5504 个，床位数 218,387 张。英国的商业性养老机构一般费用较高，从普通型 2 万英镑/年到豪华型 10 万英镑 /年不等，但设施、条件好于福利性社区养老机构。

    4、法国

    早在 1865 年，法国 65 岁及以上老年人口比例就超过了 7%，进入了老龄化社会；2018 年左右，法国 65 岁及以上老龄人口比例达到 20.03%，进入了“超老龄社会”。与英日类似， 法国养老的模式也属于以小型化的居家和社区养老为主。一般养老社区多为综合性较强的 小型养老社区，设有失能老人护理单元、日间老人接待中心和普通养老公寓。

    四、保险+养老社区

    保险资金投资养老地产具备先天优势，通过投资养老产业，协同和联动负债端与投资端。 养老社区投资与保险资金负债久期长的特性匹配，虽然盈利周期较长，但更重要的是对于保险产品销售的带动作用和医疗健康资源产业链整合作用。

    1、保险业和养老健康产业天然高度契合，险资投资养老地产能打通健康养老上下游服务产业链

    保险业和养老健康产业天然高度契合，均是为人的生命、健康、安全提供保障，保险产品作为支付端，养老健康产业作为服务端与保险对接，即“保险+养老社区”可以实现由养老服务替代现金补偿。险资投资养老地产能有效延长产业链，建立健康和养老产业各个环节与保险保障之间连接和增效机制，实现全生命周期覆盖。养老社区向上衔接养老险、长护险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、慢病管理、智能养老等健康产业，保险公司可整合相关产业增加盈利渠道。

    2、以增值权益，促进保单销售

    通过养老社区，可以促进保险单销售。目前投资养老地产的各家保险公司均推出了“消费者购买指定种类及金额的保险产品即可取得养老社区入住资格”的挂钩模式，来促进保单 销售，主要有以下营销方式：1）体验式营销：带客户参观体验养老社区，描绘未来养老 生活，吸引客户入住以销售保单；2）饥饿营销：客户只有购买保单超过一定保费后才可 获得限量的养老机构入住资格，宣传中高端养老社区入住权未来的稀缺性来吸引高净值客户。但现阶段保险产品与养老社区的对接尚处于浅层次，大部分养老社区的入住费用并未与保险给付挂钩，还未真正做到用养老服务替代保险现金给付，如何深化保险产品与养老社区之间更深层次的对接仍有待探索。

    3、未来养老健康数据的积累，有助于产品精细化定价

    随着保险与医养的不断融合，其对保险产品设计正产生日益长远的影响。原先保险产品的费率与条款设定，主要参考某些疾病患病几率与医疗平均费用等因素，但随着医养战略的 落地，保险公司开始研究如何用最小费用（包括康复、慢病干预健康管理、急病专业救治等投入）获得投保人最大限度的健康，逐步降低理赔支出。同时，保险公司通过投资养老产业和介入养老社区、健康管理服务、医疗服务等，可获得大量的客户健康数据，进一步优化保险产品费率与条款，持续提高业务竞争力。

    4、保险资金长久期与养老产业长周期投资相匹配

    养老社区重资产的投资模式投资规模大、回报期长，保险公司的优势在于资金体量大，能够满足养老社区开发的初期较大的拿地、开发支出。且保险资金负债久期长，与养老机构 的回报期相匹配。长期来看，养老机构在经营得当、运营良好的情况下，保险公司能获得长期稳定的投资收益。

    5、养老地产投资长期获取稳定收益，有助于险资穿越经济下行周期

    美国养老房产运作较为成熟，十年年均年化投资收益率为 6%-7%。持有养老房产的投资回报率计算可以通过以下公式：持有型养老物业资产回报率=资金池规模/资产造价*理财收益率+运营服务溢价。资产池规模却决于会员所缴纳的一次性的入门费+会员费，与入住率挂钩，一般预计 90%以上的入住率所带来的资金池规模基本可以覆盖资产造价，这部分沉淀资金可用来投资，理财收益率约 2%-3%。未来随着通货膨胀和核心城市大量人口涌入， 押金+入门费的价格很可能提升，资金池规模/资产造价可能达 1.2-1.5 倍。